03 Juin 2025

N° Rôle : N° RG 24/00011 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N7A7

CODE NAC : 30C

Monsieur [T] [Y]

c/

S.E.L.A.S. [Adresse 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX

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JUGEMENT

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 03 Juin 2025 après débats à l’audience publique du 06 Mai 2025.

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DEMANDEUR

Monsieur [T] [Y]

né le 20 Août 1978 à [Localité 5] (LIBAN)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et M^e Laurent FARAH, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

S.E.L.A.S. PHARMACIE DU CENTRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et M^e Nicolas CHAIGNEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 31 août 1989, Monsieur [H] [P] a loué à la société Nour Pharma des locaux commerciaux à usage de pharmacie, avec logement de fonction. Le bail a été renouvelé le 10 août 1998.

Suivant acte sous seing privé du 17 avril 2009, Monsieur [H] [P], aux droits duquel est venue la société Foncière Odéon Saint-Germain, a renouvelé le bail commercial consenti à la SELARL Nour Pharma pour ces locaux à usage commercial situés au [Adresse 2] à [Localité 4].

Les locaux sont constitués du lot numéro deux (une boutique au rez-de-chaussée d’une surface de 71,23 m² environ incluant un WC et un bureau), du lot numéro six (au premier étage, un local d’habitation de quatre pièces de 65,35 m² environ comprenant une entrée, un WC, un dégagement, un séjour, un salon, deux chambres, une cuisine et une salle d’eau).

Ce bail était conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2008 pour se terminer le 31 mars 2017. Le loyer contractuel était fixé à 18 181 € par an, payable trimestriellement, avec indexation triennale du loyer, outre une provision de 50 € par trimestre.

Suivant acte authentique du 23 janvier 2012, la société Foncière Odéon Saint-Germain a cédé à Monsieur [T] [Y] les locaux.

Le bail s’est poursuivi tacitement depuis le 1er avril 2017.

Suivant acte sous-seing privé du 26 janvier 2018, la société Nour Pharma a cédé l’officine de pharmacie exploitée dans les locaux à la société [Adresse 7].

Suivant acte extrajudiciaire du 16 mars 2021, le bailleur a délivré congé avec offre de renouvellement au preneur pour le 30 septembre 2021 en proposant un loyer annuel déplafonné de 48 000 €. Le preneur ne s’est pas opposé au principe du renouvellement du bail.

Suivant exploit du 12 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13 118,86 euros en principal. Une assignation en référé aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire a été délivrée le 29 juin 2022. Par ordonnance du 13 janvier 2023, le juge des référés a accordé des délais de grâce rétroactifs au preneur.

Suivant mémoire préalable du 2 mars 2023, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mars 2023, le bailleur a sollicité la fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 48 000 € hors-taxes hors charges, à titre principal. A titre subsidiaire, il a sollicité la désignation d’un expert et la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 48 000 € hors taxes et hors charges. En tout état de cause, il a sollicité la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

Suivant assignation du 5 juin 2023, Monsieur [T] [Y] a donné assignation à la SELAS Pharmacie du Centre et a formulé les mêmes demandes que celles contenues dans son mémoire préalable.

Dans son mémoire n°2 notifié par courrier recommandé du 2 octobre 2023, distribué le 5 octobre 2023, Monsieur [T] [Y] a maintenu les demandes formulées au sein de son mémoire initial.

Dans son mémoire en défense du 25 septembre 2023, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçu le 28 septembre 2023, la SELAS [Adresse 7] a sollicité :

— à titre principal, le rejet des demandes de la partie adverse, le maintien du loyer annuel à l’indice,

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert, étant précisé que le bailleur prendra à sa charge le coût de l’expertise,

— en tout état de cause, la condamnation du bailleur à payer la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant jugement du 5 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que la date d’effet du bail renouvelé était le 1er octobre 2021 ainsi que l’existence d’un déplafonnement et a ordonné, avant dire droit, une expertise confiée à Monsieur [K] et fixé le montant du loyer provisionnel au loyer contractuel, soit la somme annuelle de 22 238,04 euros HT HC.

Le rapport d’expertise a été finalisé le 2 juillet 2024, avec addendum du 19 juillet 2024. La médiation ordonnée n’a pas abouti.

Suivant mémoire numéro deux après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 8 avril 2025, Monsieur [T] [Y] a sollicité :

– à titre principal : la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 31 750 € hors-taxes et hors charges,

– la condamnation du preneur à payer la somme de 45 169 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025 (42 021,17 euros au titre de la dette locative pour la période allant du quatrième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2025 et 3 147,83 € au titre des intérêts de retard pour la période allant du quatrième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2025),

– la régularisation du montant du dépôt de garantie à la somme de 8 883,70 €,

– ordonner à titre de mesure coercitive et dissuasive que les loyers soient désormais impérativement réglés avant le cinq du mois suivant la fin de chaque trimestre, sous astreinte éventuelle,

– à titre subsidiaire : échelonner la dette locative principale de 42 021,17 euros sur quatre trimestres à partir de la date du jugement et dire que le preneur devra s’acquitter en plus de la dette locative principale et des intérêts de retards initiaux d’un montant de 2 109,45 € au titre des intérêts de retard afférent à l’échelonnement,

– ou échelonner la dette locative sur 8 trimestres à partir de la date du jugement et dire qu’en plus de la dette locative des intérêts de retards initiaux, il conviendra de régler 3 792,40 € au titre des intérêts de retard afférent à l’échelonnement,

– en tout état de cause : fixer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du lendemain de chaque échéance impayée et ce, jusqu’à parfait paiement, cette astreinte s’appliquant à l’ensemble des échéances prévues pour le règlement des loyers courants et de la dette locative, qu’elles soient réglées comptant ou de manière échelonnée,

– fixer des intérêts de retard pour la dette locative à compter du 1er octobre 2021,

– condamner le preneur à prendre en charge le coût de l’expertise s’élevant à 4 788,36 €,

– condamner le preneur au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

– condamner le preneur à payer une indemnité de 1 500 € à titre de réparation du préjudice moral et financier causé par les retards récurrents dans le paiement des loyers,

– dire que les versements seront assortis des pénalités de retard à partir de la date du jugement.

Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir que l’expert judiciaire a fixé le loyer à 31 750 € par an, soit un taux d’effort d’environ 2,64 %, étant précisé que, contrairement à ce que prétend le preneur, l’augmentation entre le loyer perçu jusqu’à présent et la valeur expertisée s’élève à environ 43 % et que le taux d’effort pour la pharmacie seule (sans prendre en compte l’appartement) reste inférieur à 2 %. Il a ajouté qu’il convenait de faire une application rétroactive du loyer expertisé dans le cadre du renouvellement à compter du 1er octobre 2021, de prendre en compte les intérêts de retard, l’interruption ponctuelle des paiements du loyer, la persistance du paiement de l’ancien loyer, les retards systématiques de paiement ayant engendré pour lui une situation financière particulièrement obérée, aggravée par l’impact de sa maladie et de son invalidité, par le poids des crédits en cours et la charge de la taxe foncière. Il a donc réclamé, à titre principal, le versement immédiat des sommes dues ainsi que la régularisation du montant du dépôt de garantie. Au vu des difficultés rencontrées avec son locataire, il a demandé la mise en place d’un virement automatique, a systématiquement adressé les avis d’échéance en avance, s’est rapproché à plusieurs reprises de la pharmacie, sans succès. Malgré cela, il explique avoir dû entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse, ce qui justifie non seulement des dommages et intérêts mais également la prise en charge par la partie adverse de la totalité du coût de l’expertise ainsi qu’une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2025, la société d’exercice libéral par action simplifiée Pharmacie du Centre a sollicité :

– à titre principal : le rejet de l’intégralité des demandes du bailleur et la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 26 000 € hors-taxes et hors charges,

– à titre subsidiaire : la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 31 750 € hors-taxes et hors charges,

– en tout état de cause : accorder au preneur un délai de 24 mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir pour régler toute dette locative correspondant aux arriérés de loyer du 1er octobre 2021 à la date du jugement à intervenir,

– la condamnation du bailleur à payer 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir que la pharmacie se situe dans un quartier en perte d’attractivité, que la révision sollicité représente une augmentation de plus de 199 %, que, suite à l’expertise, le bailleur a revu à la baisse sa demande de près de 17 000 € annuels. Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le preneur a sollicité des délais de paiement, estimant avoir toujours fait preuve de bonne foi, ce dont le juge des référés a pris acte dans sa décision du 13 janvier 2023 (octroi de délais rétroactifs), rappelant que la somme proposée au départ par le bailleur de 48 000 € hors-taxes hors charges par an était excessive.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l’audience devant le juge des loyers commerciaux du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La date de renouvellement

La date d’effet du bail renouvelé est le 1er octobre 2021.

S’agissant du loyer et du déplafonnement

Conformément aux dispositions de l’article L 145–33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l’article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L’article L 145–34 énonce qu’à moins d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires.

Le bail initial date du 17 avril 2009. Ce bail n’a pas fait l’objet d’un renouvellement mais s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 1er avril 2017. Ce n’est que le 16 mars 2021 que le bailleur, suivant acte extrajudiciaire, a délivré congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2021.

Le bail commercial a donc atteint une durée excédant 12 années, permettant le déplafonnement du loyer commercial.

En outre, il convient de rappeler que la loi Pinel n’autorise le lissage dans le temps de l’augmentation du loyer que lorsque le déplafonnement résulte de la modification notable des éléments de la valeur locative ou de l’application d’une clause du contrat relative à la durée du bail. Le lissage n’est pas autorisé lorsque, comme en l’espèce, le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à un contrat d’une durée excédant 12 ans (CA [Localité 6], Pôle 5, ch. 3, 5 sept. 2018, n° 16/23432 : JurisData n° 2018-014959).

En conséquence, le présent loyer doit être fixé à la valeur locative et ne peut faire l’objet d’une augmentation limitée à 10% par an.

Les constatations du rapport d’expertise et les éventuelles contestations

L’expert relève que les locaux loués sont situés au sein d’un secteur populaire constitué de petites enseignes commerçantes, la pharmacie bénéficiant d’un emplacement visible en centre-ville et la [Adresse 8] profitant d’un flux de piétons important.

Dans le cadre de ses opérations d’expertise, il a distingué le commerce de l’appartement.

S’agissant du commerce, il a précisé que l’espace de vente était de configuration régulière mais que les réserves étaient sous-dimensionnées par rapport au local. Il a retenu une surface pondérée arrondie à 58 m².

S’agissant de l’appartement, il a pu noter que celui-ci bénéficiait d’un accès indépendant du commerce mais présentait un aspect vieillissant, dégradé nécessitant une rénovation. Il a retenu une superficie arrondie à 67,50 m² (après rectification d’erreur matérielle).

Il a retenu une valeur locative au 1er octobre 2021 de 13 770 € par an hors charges et hors-taxes pour l’appartement (17 € par mètre carré hors charges par mois) et de 17 980 € par an hors taxes et hors charges s’agissant du commerce, soit une valeur totale arrondie de 31 750 € par an hors taxes et hors charges.

Le preneur fait valoir qu’il convient de retenir une valeur annuelle de 26 000 € hors-taxes et hors charges, sans pour autant préciser en quoi la valeur retenue par l’expert serait erronée.

Dans ses dernières écritures, le preneur ne fait plus référence au taux d’effort pour contester l’évaluation retenue par l’expert.

Il convient donc, conformément aux conclusions de l’expert, de retenir une valeur locative du bail renouvelé au 1er octobre 2021 de 31 750 € par an hors taxes et hors charges (17 980 € par an hors taxes et hors charges pour le commerce, 13 770 € par an hors charges pour l’appartement).

La demande d’ajustement du dépôt de garantie

Le loyer du bail renouvelé ayant été fixé à la somme de 31 750 euros HT HC par an, il entre dans la compétence du juge des loyers commerciaux d’ajuster le dépôt de garantie afin que celui-ci corresponde, ainsi qu’il a été défini contractuellement, à deux trimestres de loyer HT HC, soit une somme de 15 875 euros.

Il n’est contesté par aucune des parties que la somme de 9 090,52 euros a été versée à l’entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie.

Il sera rappelé que le juge des loyers commerciaux ne peut condamner au paiement d’une somme mais peut seulement fixer le montant du loyer du bail renouvelé ainsi que le montant du nouveau dépôt de garantie.

Il appartient aux parties de faire la différence entre le nouveau dépôt de garantie et l’ancien afin que le preneur puisse en verser le complément.

Il convient donc de fixer le montant du nouveau dépôt de garantie à la somme de 15 875 euros, et de dire que la différence entre celui-ci et le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux est due par le preneur au bailleur.

Néanmoins, s’agissant de la demande de condamnation au paiement de la différence entre le nouveau et l’ancien dépôt de garantie, le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent au profit de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article R. 145-23 du Code de commerce, le président du tribunal de grande instance statuant en matière de baux commerciaux connaît des seules « contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé ».

Le juge des loyers commerciaux est uniquement compétent pour fixer le loyer du bail renouvelé en cas de désaccord des parties. C’est une compétence d’exception, laquelle est donc d’interprétation stricte.

Toutes les demandes relatives au statut des baux commerciaux autres que la fixation du loyer doivent être introduites devant le tribunal judiciaire, lequel dispose également d’une compétence exclusive et d’ordre public en la matière.

Ainsi, les demandes de dommages-intérêts dirigées contre le bailleur ou contre le preneur en réparation du manquement à ses obligations issues du bail (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-21.802) ne sont pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais du tribunal judiciaire.

En conséquence, la demande en paiement de la somme de 1 500 euros à titre de réparation du préjudice moral et financier causé par des retards récurrents dans le paiement des loyers ne peut être traitée par le juge des loyers commerciaux, qui se déclarera incompétent au profit de la deuxième chambre civile. Il en sera de même s’agissant de la demande d’assortir les versements de pénalités de retard, ces pénalités pouvant également s’analyser en des dommages et intérêts.

Il en sera de même s’agissant de la demande visant à ordonner que les loyers soient réglés avant le 5 de chaque mois, cette demande ne relevant pas de la simple fixation du prix du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, le loyer fixé dans le présent jugement est supérieur au loyer payé par le preneur durant la procédure. En matière de fixation de loyer, en renouvellement comme en révision, le juge des loyers a pour seule compétence, en application des dispositions de l’ article R. 145-23 du code de commerce, de fixer le prix du loyer et non de condamner au paiement de celui-ci.

Le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent s’agissant de la demande de condamnation du preneur au paiement de la dette composée de l’arriéré de loyer résultant de la différence entre le loyer fixé par le présent jugement et le loyer payé par le preneur à compter du 1er octobre 2021.

Le juge des loyers est compétent pour dire que les arriérés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la date d’introduction de la demande en fixation du loyer du bail conformément à l’article 1155 du code civil (Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, n° 11-17.177 : JurisData n° 2012-022152. – CA [Localité 9], 12e ch., 12 févr. 2013, n° 11-07849 : JurisData n° 2013-002714).

En revanche, il ne sera pas compétent pour liquider le montant des intérêts légaux.

S’agissant de la demande de délais de paiement, il apparaît que celle-ci ne concerne pas directement la question de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé et n’est donc pas de la compétence directe du juge des loyers commerciaux, laquelle est d’exception et s’interprète strictement.

La demande de délais sera donc réservée à la compétence de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise ainsi que la demande visant à faire courir une astreinte à compter de chaque échéance éventuellement impayée.

S’agissant des demandes pour lesquelles le juge des loyers commerciaux est incompétent, il convient de renvoyer le dossier à l’audience de mise en état du 4 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

S’il est vrai que le bailleur a tout d’abord proposé un loyer à hauteur de 48 000 euros, force est de constater que, même après la rédaction du rapport d’expertise, le preneur n’a pas ajusté ses paiements afin de permettre de réduire la dette locative. Le preneur, qui sollicite, à titre principal, le débouté du bailleur, doit être considéré comme la partie succombante.

Il convient donc de condamner la SELAS [Adresse 7], partie succombante, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande formulée sur ce même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d’effet du bail renouvelé est le 1er octobre 2021,

Constate l’existence d’un déplafonnement et l’absence de lissage issu de la loi Pinel,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 31 750 € par an hors taxes et hors charges,

Dit que les arriérés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la date d’introduction de la demande en fixation du loyer du bail (pour les loyers antérieurs au 5 juin 2023) et à compter de chaque échéance (pour les loyers postérieurs à cette date),

Fixe le nouveau dépôt de garantie à la somme de 15 875 euros,

Se déclare incompétent sur la demande de condamnation du preneur à payer la différence entre le nouveau dépôt de garantie et le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, la demande de condamnation du preneur à payer l’arriéré de loyer résultant de la différence entre le loyer fixé par le présent jugement et le loyer payé par le preneur à compter du 1er octobre 2021, la demande de liquidation des intérêts au taux légal ayant couru sur le différentiel de loyer, la demande formulée par le bailleur à titre de dommages et intérêts, la demande de pénalité à compter de chaque versement, la demande visant à ordonner au preneur de régler son loyer tous les 5 du mois, la demande de délais de paiement formulée par le preneur, la demande d’astreinte courant à compter de chaque échéance impayée ;

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état de la deuxième chambre civile du 4 septembre 2025 ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par le preneur ;

Condamne la SELAS Pharmacie du Centre au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELAS [Adresse 7] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 3 juin 2025,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE