PREMIERE CHAMBRE

10 Mars 2026

N° RG 25/02065 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKNQ

Code NAC : 71H

[H] [U], [I] [L]

C/

S.A.S. FONCIA VEXIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 janvier 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4]

représentés par M^e Corinne GINESTET-VASUTEK, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Carole GAUNET-LIOUBTCHANSKY, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA VEXIN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillante

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] sont propriétaires d’un bien immobilier consistant en deux lots de copropriétés numéro 20 et 32 situés dans un immeuble collectif édifié au [Adresse 6] à [Localité 3]. Ils ont acquis ce bien de la société civile immobilière Mandita par acte authentique reçu par notaire le 30 janvier 2024 dans la perspective d’un investissement immobilier.

Suivant exploit du 31 mars 2025, Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] ont fait assigner la société FONCIA VEXIN afin de solliciter sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

– 1 672,28 euros correspondant à leur quote-part dans les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

– 13 485 euros qui correspondent à la perte de chance de 15 % de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

– 10 000 euros au titre du préjudice moral,

– 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de Maître [Localité 4].

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] ont fait valoir que le syndic a manqué à son obligation d’information dans l’état daté transmis au notaire rédacteur de l’acte de vente du 30 janvier 2024 en mentionnant une information erronée relative à l’absence de procédure en cours.

Régulièrement assignée à personne morale, la société Foncia Vexin n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture, rendue le 16 octobre 2025, a fixé la date des plaidoiries le 13 janvier 2026. Le délibéré a été fixé au 10 mars 2026.

MOTIFS

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, s’agissant alors d’une responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui l’oblige à le réparer.

Par conséquent, un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Le syndic doit accomplir diverses formalités lorsqu’un copropriétaire procède à l’aliénation de son lot.

Sur la faute commise par le syndic

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant,

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

En cas de carence de la part du syndic, il est responsable du préjudice causé au copropriétaire concerné. Il en est ainsi notamment en l’absence de mention dans l’état daté remis au notaire chargé d’établir l’acte de vente d’un lot, des informations prévues à l’article cinq du décret du 17 mars 1967 relatives aux charges devant incomber à l’acquéreur.

En l’espèce, il est précisé en page 47 de l’acte de vente les mentions suivantes : « le vendeur déclare qu’il n’existe actuellement à sa connaissance aucune procédure en cours ». L’état daté (pièce numéro deux versée par les demandeurs) précise qu’il n’y a pas de procédure en cours. Or, un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 janvier 2024 est produit aux débats. Par ledit jugement, le syndicat des copropriétaires a été condamné, in solidum avec certains copropriétaires, à régler des sommes au titre de travaux de réparation, d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral. Il est également mentionné dans ledit jugement qu’avant cette procédure au fond, le juge des référés du tribunal de Pontoise a été saisi et, suivant ordonnance du 1er août 2018, a désigné Monsieur [E] [F], expert, pour analyser les travaux effectués par une copropriétaire dans le cadre de ce litige. Il en résulte que le syndic avait donc connaissance d’une procédure dans laquelle le syndicat des copropriétaires était partie, puisqu’il représentait ce dernier dans le cadre de l’instance au fond comme en référé.

C’est ainsi que, suivant mail du 27 mars 2024, le syndic a confirmé (pièce numéro cinq des demandeurs) que les frais de procédure ne seraient pas imputés à Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L].

Par ailleurs, ces derniers ne pouvaient avoir connaissance de l’existence de ces procédures, dans la mesure où les trois procès-verbaux d’assemblée générale des 21 mars 2023, 22 mars 2022, 29 juillet 2021 ne mentionnaient pas non plus l’existence de cette procédure. Malgré la mise en demeure adressée par les demandeurs le 29 mai 2024 à la société Foncia Vexin, cette dernière n’a pas réagi.

La société est Foncia Vexin, en sa qualité de syndic, a donc commis une faute en lien direct avec un préjudice subi par les demandeurs.

Sur le préjudice subi par Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L]

Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] font valoir que leur préjudice est triple :

– un préjudice matériel correspondant à leur quote-part dans les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires,

– perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

– préjudice moral lié aux tracas engendrés par cette situation.

Il est indiscutable que Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] ont subi un préjudice direct lié à la faute du syndic qui n’a pas évoqué l’existence de la procédure en cours dans l’état daté transmis au notaire étant précisé que les demandeurs font valoir que le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 janvier 2024 a vraisemblablement fait l’objet d’un appel et que les condamnations pourront donc être plus élevées ultérieurement.

Il est établi, par les pièces versées aux débats, que le préjudice subi s’élève à 1672,28 euros, dont les demandeurs ont dû s’acquitter dans le cadre de la procédure litigieuse et dont ils n’avaient pas connaissance au moment de leur achat immobilier. Le syndic Foncia Vexin sera donc condamné à rembourser cette somme.

S’agissant de la perte de chance alléguée, il est constant que la perte de chance réparable est constituée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, étant précisé qu’un caractère de probabilité raisonnable est requis à défaut d’un caractère certain. Il est également établi que toute perte de chance ouvre droit à réparation. Cette perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle correspond à un pourcentage de la valeur associée à l’événement en fonction de la probabilité que ce dernier avait de se réaliser avant que le fait dommageable ne le laisse définitivement disparaître.

Il est constant que les acquéreurs n’ont pas été informés de la procédure en cours et qu’ils ont donc perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, ou tout simplement de renoncer à l’achat immobilier en raison de l’existence d’une procédure en cours. Le prix de vente était de 89 900 euros. Au vu de l’aléa judiciaire qui existait à la date d’achat, de l’importance de l’information et du montant réglé à ce titre par les demandeurs, il sera retenu une perte de chance de 5 % de pas contracter à des conditions plus favorables. En conséquence, il sera octroyé à Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] la somme de 4495 euros au titre de leur perte de chance.

S’agissant du préjudice moral, Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] font valoir que cette acquisition devait améliorer leurs futures retraites et leur constituer un patrimoine transmissible aux enfants. Ils produisent aux débats les pièces suivantes :

– une attestation de Monsieur [B] qui atteste avoir constaté un changement de comportement chez les demandeurs, ses amis, en raison du stress engendré par la déception suite à l’achat. Il est également évoqué que si les demandeurs avaient connu l’existence de cette procédure, ils n’auraient pas acheté le bien immobilier,

– une attestation de Monsieur et Madame [T] évoquant la mauvaise gestion du syndic notamment s’agissant de la procédure litigieuse,

– une attestation de Monsieur [H] [R], copropriétaire dans le même ensemble immobilier, précisant rencontrer de nombreuses difficultés avec le syndic, notamment s’agissant de l’action en justice dirigée par le syndicat des copropriétaires suite à l’effondrement du plancher de l’appartement d’un copropriétaire consécutif à la destruction d’un mur porteur. Il est également indiqué que le syndic n’a transmis aucune information à ce sujet aux copropriétaires,

– une attestation de Monsieur [J] évoquant la procédure judiciaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ajoutant que le syndic traite mal les copropriétaires, fait délibérément de la rétention d’informations sur ce sujet malgré de multiples relances,

– une attestation de Monsieur [M] [Y], psychologue suivant Madame [I] [L] durant l’année 2024, rapportant qu’elle présente des manifestations anxieuses provoquées par la découverte d’une procédure judiciaire concernant la copropriété de l’appartement qu’elle vient d’acheter avec son conjoint, ce qui a provoqué chez elle un sentiment de duperie et d’insécurité et ce qui a développé des angoisses et un sentiment de culpabilité en lien avec son impression de mauvaise gestion de leur économie.

Force est de constater qu’il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L], et notamment cette dernière en raison de son suivi psychothérapeutique, ont subi un préjudice moral distinct des préjudices déjà réparés. Il sera donc octroyé à ce titre la somme de 3 500 euros, que la société par actions simplifiées Foncia Vexin sera condamnée à leur verser.

Sur les autres demandes

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

La société FONCIA VEXIN, partie succombante, sera tenue au paiement des dépens. Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société par actions simplifiées Foncia Vexin à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [I] [L] les sommes suivantes :

—  1672,28 euros correspondant à leur quote-part dans les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

—  4 495 euros au titre de leur perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses,

—  3 500 euros au titre de leur préjudice moral,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société par actions simplifiée Foncia Vexin aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 10 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS