TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00362

DOSSIER : N° RG 25/00083 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDLD

AFFAIRE : [W] [H] / [T] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [W] [H]

né le 14 Janvier 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [T] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [H] a, par contrat signé le 25 mars 2022, donné à bail à Madame [T] [Z] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, outre des provisions pour charges de 60 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 7 février 2025, remis à étude, Monsieur [W] [H] a fait assigner Madame [T] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 24 juin 2024, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, elle occupe sans droit ni titre le local sis [Adresse 4] à [Localité 6] qui lui a été loué par le requérant ;

— ordonner en conséquence son expulsion dudit local ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5 760,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 3 février 2025 selon décompte actualisé à cette même date (pièce n°3), somme qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 septembre 2024 sur la somme de 1 920,00 euros et à compter de la présente demande pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer ainsi que de ses accessoires qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en application de l’article 1155 du code civil et ce à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à votre départ et la libération effective des lieux ;

— mettre à sa charge charge les entiers dépens en application de l’article 896 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, le coût de la notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et le coût de la dénonce à Monsieur le Préfet ;

— la condamner enfin au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 5 juin 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [T] [Z] ne s’était pas présentée aux rendez-vous proposés.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [W] [H], représenté, a réitéré ses demandes et a déposé un décompte actualisant la dette locative à la somme de 8 320 euros, arrêtée au mois de juin 2025. Il a expliqué que sa locataire était injoignable depuis qu’un dégât des eaux était survenu dans l’appartement.

Madame [T] [Z] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2025, après prorogations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 25 mars 2022. La clause résolutoire insérée au contrat prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 16 septembre 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 920 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 17 novembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [T] [Z] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de juin 2025 comprise s’élève à la somme de 8 320 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [T] [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 920 euros et à compter de la signification de la présente décision, sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

Madame [T] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 17 novembre 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [W] [H] et Madame [T] [Z], portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], par l’effet de clause la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [T] [Z] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [T] [Z] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [T] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [W] [H] la somme provisionnelle de 8.320 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,