TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à Mme [M] [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à M. [I] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02314 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6K67

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [M], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 janvier 2023, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole a donné à bail à Monsieur [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 367,88 euros, outre 82,03 euros de provision pour charges et taxes et 17,58 euros de provision pour l’eau chaude.

Par contrat sous signature privée en date du 5 avril 2023, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole a donné à bail à Monsieur [K] [I] une aire de stationnement n°6-50, accessoire au logement susvisé et située [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 27,11 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole a fait signifier à Monsieur [K] [I] par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 137,31 euros, en principal, concernant l’aire de stationnement, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole a fait assigner Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis les [Adresse 4],

— condamner Monsieur [K] [I] à verser au requérant la somme provisionnelle de 260,76 euros, comptes arrêtés au 28 mars 2025,

— condamner Monsieur [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Monsieur [K] [I] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Monsieur [K] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole, représenté par sa chargée de gestion, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 312,81 euros, selon décompte en date du 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Le requérant indique ne pas s’opposer à des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois.

Monsieur [K] [I], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative en précisant avoir bénéficié de délais de paiement en mars 2025 pour s’acquitter de sa dette locative relative au logement.

Il explique sa dette en raison d’un problème de RIB et sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 20 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I. Sur la compétence matérielle

En vertu de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l’espèce, il ressort des demandes de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole et des pièces versées au soutien de ses prétentions que le contrat signé le 5 avril 2023 avec Monsieur [K] [I] porte sur la location d’un garage n°6-50 situé [Adresse 7], qui est un accessoire du local à usage d’habitation situé [Adresse 4], objet d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La présente juridiction est donc matériellement compétente pour connaître du litige.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location de l’aire de stationnement

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement resté infructueux.

En l’espèce le contrat de location de l’aire de stationnement prévoit en son article 2.9 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 janvier 2025, pour un arriéré locatif de 137,31 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 mars 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 25 juin 2025 que Monsieur [K] [I] reste devoir la somme de 312,81 euros.

Monsieur [K] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [K] [I] à payer à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole la somme de 312,81 euros à titre provisionnel, arrêtée au 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement pendant une durée de vingt-quatre mois.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [K] [I] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 13,03 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [K] [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [K] [I], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [K] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 35,10 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation,

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [I] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporta les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [K] [I] sera condamné.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée, sera rejetée.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du garage n°6-50 situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur le garage n°6-50 situé [Adresse 7] ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] à payer à titre provisionnel à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole la somme de trois cent douze euros et quatre-vingt-un centimes (312,81 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [K] [I] à apurer la dette sur une durée de 24 mois par mensualités successives de treize euros et trois centimes (13,03 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courantes à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés garage n°6-[Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [K] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit trente-cinq euros et dix centimes (35,10 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande portant sur les frais d’exécution à venir ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] à payer à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION