DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

23 Mars 2026

N° RG 23/04602 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NE3V

Code NAC : 50G

,

[V], [P]

C/,

[O], [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente,

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Janvier 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDEUR

Monsieur, [V], [P], né le 09 Septembre 1959 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Bernard LEROUX, avocat plaidant au barreau de Saint Brieuc.

DÉFENDERESSE

Madame, [O], [R], née le 04 Octobre 1964 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas BOUYER, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Suivant compromis de vente du 6 août 2022, M., [V], [P] s’est obligé à vendre sous de conditions suspensives à Mme, [O], [R] qui l’accepté et s’est engagée à acquérir, un appartement et des caves constitués par les lots 7, 14 et 17 d’un immeuble en copropriété sis, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le prix de 228.000€.

La réitération par acte authentique était prévue pour le 6 décembre 2022, au plus tard.

Une somme de 5.000 € était déposée à titre d’acompte entre les mains de l’Etude, [E] et, [D], [S] à, [Localité 4], choisie pour séquestre par les parties.

Conformément aux stipulations du compromis, M., [V], [P] a donné procuration à Mme, [O], [R] pour le représenter à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2022.

L’ordre du jour de cette assemblée portait notamment sur la réalisation de travaux d’étanchéité et d’assainissement des façades de l’immeuble, de traitement de remontées capillaires et de chéneaux défectueux. Les décisions afférentes auxdits travaux ont été rejetées.

Par courriel du 10 novembre 2022, Mme, [O], [R] se rapprochait du notaire pour lui indiquer qu’elle n’avait pas été informée de la nécessité de ces travaux malgré la question explicitement posée à l’agence immobilière et lui indiquer qu’elle était inquiète par la tournure des choses.

L’agence immobilière proposait aux parties un accord financier comprenant une participation de M., [V], [P] au coût des travaux, la réitération par acte authentique étant reportée au 8 décembre 2022.

Par courriel du 7 décembre 2022 adressé à M., [V], [P], faisant suite à un rendez-vous par visioconférence entre les parties, le notaire indiquait avoir pris note de la position de Mme, [O], [R] de ne pas se porter acquéreur du bien.

Par courriel du même jour, adressé à Mme, [O], [R], M., [V], [P] prenait note de son refus de signer l’acte de vente, réitérait son intention de vendre le bien concerné et, dans le cadre d’un accord amiable, lui demandait de le dédommager de ses préjudices en lui versant la somme de 12.800 €, outre le règlement des honoraires de l’agence d’un montant de 10.000 €.

Par courriel en réponse du 12 décembre 2022, Mme, [O], [R] maintenait que des informations importantes et connues de M., [V], [P] relatives aux travaux d’étanchéité lui avaient cachées et qu’elle ne souhaitait plus acheter mais que dans le but de trouver une solution rapide, elle était prête à renoncer à la moitié du séquestre (soit 2.500 €).

Par courrier recommandé du 18 janvier 2022, M., [V], [P] mettait vainement Mme, [O], [R] en demeure de lui payer la somme de 22.800 € au titre de la clause pénale.

Par courrier recommandé du 1er février 2023, l’assureur en protection juridique de Mme, [O], [R], déclarant agir dans le cadre d’une recherche d’issue amiable au litige, écrivait à M., [V], [P] pour lui demander d’annuler le compromis en raison du vice affectant le consentement de son assurée.

Par exploit du 25 mai 2023, M., [V], [P] a fait assigner Mme, [O], [R] devant ce tribunal auquel il demande de :

juger abusif le refus de Mme, [O], [R] de réitérer la vente, objet du compromis du 6 août 2022, par acte authentique ;En conséquence,

condamner Mme, [O], [R] à lui payer la somme de 22.800 € en application de la clause pénale contenue dans le compromis, majorée des intérêts légaux échus depuis le 1er février 2023, de cette somme étant soustrait, le cas échéant, l’acompte de 5.000 € versé entre les mains de l’Etude, [E] et, [D], [S] à, [Localité 4], choisie pour séquestre par les parties ;l’autoriser à se faire remettre la somme de 5.000 € versée entre les mains de l’Etude, [E] et, [D], [S] à, [Localité 4], choisie pour séquestre par les parties, sur présentation du jugement ;condamner Mme, [O], [R] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des préjudices qu’elle lui a causés en refusant de réitérer la vente et celle de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Il soutient que la vente était parfaite entre eux depuis le 6 août 2022 ; que Mme, [O], [R] était donc tenue de réitérer la vente à la date convenue et s’est rétractée de manière abusive. Il conteste avoir violé son obligation de renseignements en faisant valoir que Mme, [O], [R] a été informée de l’état du bien vendu au regard de l’ensemble des annexes et diagnostics techniques figurant au compromis de vente et en soulignant que la perspective des travaux évoquée par un membre du conseil syndical, n’avait pas été soumise au vote de l’assemblée générale au moment de la régularisation du compromis, la pseudo situation alarmante de la copropriété évoquée par Mme, [O], [R] au regard du devis Murprotec n’étant corroborée par aucun élément. Il relève enfin que les assemblées générales 2023 et 2024 n’ont pas prévu le financement desdits travaux.

En défense, Mme, [O], [R] demande au tribunal de :

A titre principal,

débouter M., [V], [P] de l’ensemble de ses demandes ;juger qu’il a violé l’obligation de renseignement précontractuelle mise à sa charge,annuler le compromis de vente du 6 août 2022 ;A titre reconventionnel,

condamner reconventionnellement, M., [V], [P] à lui payer la somme de 22.800 € à titre de dommages et intérêts, au titre de la violation de l’obligation précontractuelle d’information ;A titre subsidiaire,

autoriser la libération du séquestre à son profit ;A titre infiniment subsidiaire,

ramener à zéro la clause pénale réclamée par M., [V], [P],E tout état de cause,

condamner M., [V], [P] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose n’avoir jamais été avisée de la nécessité de réaliser des travaux d’étanchéité des façades, de traitement des remontées capillaires et des chéneaux ; qu’elle n’a découvert le problème que lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2022 alors même qu’elle avait posé la question de l’absence de travaux à l’agence immobilière. Elle fait valoir que M., [V], [P] qui avait été informé dès le 18 février 2022 et au moins à deux reprises, de la nécessité de réaliser ces travaux mais s’est gardé de les évoquer dans le cadre de la vente, a violé l’obligation d’information précontractuelle mise à sa charge par l’article 1112 du code civil.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions signifiées par RPVA le 10 septembre 2025 par M., [V], [P] et le 5 mars 2025 par Mme, [O], [R].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation d’information précontractuelle

M., [V], [P] soutient que le refus de Mme, [O], [R] de réitérer la vente par acte authentique est abusif. Cette dernière justifie son refus par la violation par M., [V], [P] de son obligation précontractuelle d’information.

Il y a donc lieu de déterminer si M., [V], [P] avait bien respecté l’obligation d’information mise à sa charge par l’article 1112-1 du code civil, au moment de la signature du compromis de vente.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant […] Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat […] Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il résulte de ces dispositions que le manquement au devoir d’information suppose la réunion de plusieurs conditions, à savoir:

la connaissance de l’information par le débiteur de ce devoir, en l’espèce M., [V], [P], l’ignorance de cette information par le créancier, en l’espèce Mme, [O], [R], l’importance déterminante pour le consentement du créancier de cette information qui doit donc être en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat.

Ainsi, les renseignements que le vendeur est tenu de communiquer à son futur acquéreur concernent les informations pertinentes que ce dernier a un intérêt légitime à connaître pour lui permettre de donner son consentement en connaissance de cause.

Il résulte des courriels du 18 février 2022 et du 14 avril 2022 – comprenant le devis de la société Muprotec- échangés entre un copropriétaire, M., [N], [B] et d’autres copropriétaires parmi lesquels figure M., [V], [P] que ce dernier avait été informé, avant la signature du compromis de vente avec Mme, [O], [R] :

de l’existence de désordres affectant des murs de l’immeuble (façade arrière et mur porteur intérieur) consistant en des remontées capillaires et de l’humidité grimpante ayant provoqué des dégâts à l’intérieur d’un appartement ;d’échanges avec le syndic concernant l’intervention à réaliser sur des murs de l’immeuble et la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter sur ces travaux.

Il est constant qu’ avant la signature du compromis, M., [V], [P] n’a informé ni l’agence immobilière, ni Mme, [O], [R] de l’existence de ces désordres et du devis des travaux devant faire l’objet de résolutions lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette information concernant l’existence de désordres affectant des murs de l’immeuble, objet de la vente, et la prévision de travaux réparatoires, était nécessairement pertinente pour un futur acquéreur dont l’intérêt était de connaître les problèmes des parties communes de l’immeuble et le coût des travaux à venir. Elle présentait un caractère déterminant, s’agissant de l’acquisition d’un bien en copropriété, d’autant que les travaux à prévoir ne se rapportaient pas à de l’entretien courant mais à la reprise de désordres d’infiltrations, potentiellement difficiles à traiter, les attestations des agences immobilières confirmant en outre que Mme, [O], [R] souhaitait acheter un bien pour lequel il n’y avait pas de travaux à réaliser au sein de la copropriété.

Or, le fait que l’ampleur et le coût des travaux ne soient pas encore déterminés avec précision au moment de la signature du compromis, n’exonérait aucunement M., [V], [P] de son obligation d’information concernant l’existence des désordres dénoncés par un copropriétaire et le devis en sa possession.

M., [V], [P] ne peut valablement soutenir que la communication des annexes et diagnostics techniques qui figuraient au compromis, informait Mme, [O], [R] de l’état du bien vendu alors ces documents ne faisaient pas état desdits désordres et des travaux à prévoir, Mme, [O], [R] n’ayant été informée sur la situation du bien et les travaux à envisager qu’au moment de l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 28 septembre 2022, postérieurement à la signature du compromis.

M., [V], [P] ne démontre pas non plus qu’un accord financier, acceptée par Mme, [O], [R], ait été trouvé, le courriel du 1er décembre 2022 de l’agent immobilier relevant d’une simple proposition.

Enfin, le fait que les résolutions concernant les travaux aient été rejetées pour un problème lié à la clé de répartition des charges de copropriété lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2022 puis que seule la résolution concernant les travaux de réalisation d’une barrière étanche contre les remontées capillaires ait été acceptée pour un budget de 3.889,60 € par l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2023 (les résolutions relatives au traitement des chêneaux endommagés et de l’humidité grimpante ayant été rejetées par cette même assemblée), est sans effet sur l’obligation d’information préalable qu’avait M., [V], [P] à l’égard de Mme, [O], [R], au moment la signature du compromis de vente.

Il convient donc de dire que M., [V], [P] a, vis-à-vis de Mme, [O], [R], manqué à son devoir d’information, tel que prévu par l’article 1112-1 du code civil. Le refus de Mme, [O], [R] de réitérer la vente par acte authentique après la découverte des informations non communiquées par son vendeur au moment de la signature du compromis, est justifié.

Il sera fait droit à la demande d’annulation du compromis de vente du 6 août 2022 formée par Mme, [O], [R].

Dès lors, M., [V], [P] sera débouté de ses demandes aux fins de voir dire abusif le refus de Mme, [O], [R] de réitérer la vente par acte authentique et de l’entendre condamner à lui payer la somme de 22.800 €, en application de la clause pénale contenue dans le compromis, – sous déduction de l’acompte de 5.000 €-, et celle de 5.000 € au titre des préjudices qu’elle lui a causés en refusant de réitérer la vente.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme, [O], [R]

Mme, [O], [R] demande le paiement de la somme de 22.800 € en réparation de ses préjudices, somme qui correspond au montant de la clause pénale stipulée au compromis à l’encontre de la partie défaillante.

Mais la nullité de l’obligation principale entrainant la nullité de la clause pénale, Mme, [O], [R] n’est pas fondée à demander le montant de l’indemnisation forfaitaire prévue à un contrat dont la nullité a été prononcée. Il lui revient donc de justifier du montant de ses préjudices, en lien direct et certain avec le manquement de M., [V], [P].

Mme, [O], [R] expose que n’ayant pu devenir propriétaire du bien litigieux en raison de la rétention d’information imputable à M., [V], [P], elle a dû payer un loyer de 890 € à compter du 6 décembre 2022. Elle verse une quittance de loyer de 890 € au titre du mois de novembre 2023.

Elle ajoute n’avoir pu bénéficier du prêt avantageux au taux de 2,5 % qui lui avait été accordé et avoir obtenu une offre de prêt du 27 mars 2024 au taux de 3,8 %.

Mais il ne revient pas à M., [V], [P] de prendre en charge les loyers et charges de Mme, [O], [R] sur une période au demeurant non déterminée, étant en outre observé que l’acquisition du bien, objet de la vente litigieuse, aurait également entraîné des frais au titre du remboursement du prêt et des charges.

En ce qui concerne le différentiel de taux du prêt, force est de constater que Mme, [O], [R] ne chiffre pas précisément le coût de ce différentiel et ne produit pas l’offre de prêt qu’elle indique avoir initialement obtenu.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la libération du séquestre

Il convient d’autoriser l’Etude, [E] et, [D], [S] à, [Localité 4] à libérer la somme séquestrée de 5.000 € entre les mains de Mme, [O], [R] , sur présentation du présent jugement.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

M., [V], [P] qui succombe dans cette procédure sera condamné aux entiers dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser à Mme, [O], [R] la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. M., [V], [P] sera condamné à lui verser la somme de 4.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Dit que M., [V], [P] a manqué à son obligation d’information précontractuelle,

Déclare nul le compromis de vente du 6 août 2022,

Autorise la SCP, [E] et, [D], [S], notaires associés à Pontoise à libérer la somme séquestrée de 5.000 € entre les mains de Mme, [O], [R],

Condamne M., [V], [P] à verser à Mme, [O], [R] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M., [V], [P] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé le 23 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY