TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/55777 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VVD

N° : 5

Assignation du :

06 Août 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mars 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SADSI, S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître David NABETH de la SELARL DOM & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D0025

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE DE L’ELAN

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel FATÔME, avocat au barreau de PARIS – #R0045

DÉBATS

A l’audience du 14 Février 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 1997, la société civile immobilière S.C.I. [Adresse 3] a consenti un bail commercial à la société COMPAGNIE DE L’ELAN portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 300.000 francs, hors charges et hors taxes.

Par acte notarié en date du 28 septembre 2007, la société S.A.S. SADSI a acquis la propriété des locaux précités à la société S.C.I. [Adresse 3].

Par acte extrajudiciaire délivré le 2 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 71.732,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, la société S.A.S. SADSI a fait assigner la société COMPAGNIE DE L’ELAN devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statutant en référés référés, aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

– ordonner l’expulsion de la COMPAGNIE DE L’ELAN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

– condamner la société COMPAGNIE DE L’ELAN à lui payer la somme provisionnelle de 82.642,88 euros au titre de l’arriéré locatif ;

– condamner la société COMPAGNIE DE L’ELAN au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 10.910,53 euros, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

– condamner la société COMPAGNIE DE L’ELAN au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 14 février 2025.

A cette audience, la demanderesse à l’instance met en avant le fait que sa locataire a procédé au paiement de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 février 2025. Toutefois, en raison de paiements trop irréguliers depuis de nombreuses années, elle maintient l’ensemble de ses demandes en ce y compris celle relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société COMPAGNIE DE L’ELAN sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1104 et 1343-5 du code civil,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées,

Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé de :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

— ACCORDER rétroactivement à la société Compagnie de l’Elan des délais de paiement jusqu’à la date du 14 février 2025 ;

— CONSTATER que l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1 er juin 1997 délivré le 2 juillet 2024 a été réglé par la société Compagnie de l’Elan ;

— JUGER que la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1 er juin 1997 n’a par conséquent produit aucun effet ;

Par conséquent,

— DEBOUTER la société Sadsi de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Compagnie de l’Elan.".

A l’issue des débats, la société COMPAGNIE DE L’ELAN a été autorisée à produire le justificatif de paiement du loyer et des charges pour le mois de mars 2025.

Toutefois, par note en date du 24 février 2025, la société COMPAGNIE DE L’ELAN a jugé utile de développer de nouveaux moyens auxquels a répondu, par note en date du 4 mars 2025, la société SADSI. Elles ont, par ailleurs toutes deux modifié leurs prétentions.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Sur l’étendue de la saisine du juge des référés

En l’espèce, alors que la société COMPAGNIE DE L’ELAN a été uniquement autorisée à l’issue des débats à produire le justificatif de paiement des loyers et charges du mois de mars 2025, elle a développé de nouveaux moyens et a modifié le dispositif de ses conclusions soutenues oralement lors des débats.

Il en est de même pour la société SADSI dans sa réponse en date du 4 mars 2025.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les parties n’ont pas été autorisées à former de nouvelles prétentions motivées par de nouveaux moyens à l’issue des débats.

Par suite, l’étendue de la saisine du juge des référés s’arrête à ce qui a été débattu et sollicité contradictoirement lors des débats du 14 février 2025. Le surplus est dès lors et d’office écarté.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 71.732,35 euros correspondant à l’arriéré de loyer et charges à la date du 27 juin 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

En l’espèce, la société SADSI fait justement valoir que sa cocontractante a procédé, notamment au cours des années 2020, 2021, 2022 et 2023 irrégulièrement au paiement des loyers, charges et taxes dues suite aux difficultés de trésorerie rencontrées par la société COMPAGNIE DE L’ELAN. Pour autant, il est évident que l’activité exploitée par celle-ci, en l’espèce l’organisation de spectacles, a été affectée par les mesures administratives destinées à enrayer la propagation de l’épidémie de Sars-Covid 19, qui se sont poursuivies postérieurement. Surtout, le paiement intégral tant de l’arriéré visé au commandement de payer que des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que la preneuse était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur le 7 février 2025 ayant régularisé les causes du commandement, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de constater que les demandes tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel sont devenues sans objet. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit codeprécise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’existence d’une dette lui ayant incombé étant reconnue, la société COMPAGNIE DE L’ELAN doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société COMPAGNIE DE L’ELAN ne permet d’écarter la demande de la société SADSI formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

Par suite, il y sera fait droit et la société locataire sera condamnée à payer à son bailleur la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ecartons des débats les moyens et prétentions des notes en délibéré transmises par voie électronique les 24 février et 4 mars 2025 ;

Constatons la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 août 2024 ;

Accordons à la société COMPAGNIE DE L’ELAN des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire jusqu’au 7 février 2025 ;

Constatons que la société COMPAGNIE DE L’ELAN a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail consenti entre le bailleur et le preneur à bail ;

Disons n’y avoir plus lieu à référé sur les demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail et à voir ordonner l’expulsion de la société COMPAGNIE DE L’ELAN des lieux loués, la séquestration et le transport des meubles ainsi qu’à la voir condamnée au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons la société COMPAGNIE DE L’ELAN à payer à la société S.A.S. SADSI la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société COMPAGNIE DE L’ELAN aux entiers dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 21 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI