TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 26/00001 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FNFQ

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

19 mars 2026

S.C.I. PLA [Localité 1] PRISE EN LA PERSONNE DE M. [Q] [S]

c/

Madame [J] [N]

DEMANDERESSE

S.C.I. PLA [Localité 1] PRISE EN LA PERSONNE DE M. [Q] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Christophe ROCHER de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [J] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 19 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 29 octobre 2024, la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] a donné à bail à Mme [J] [N] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 372 €.

Par plusieurs courriers envoyés à compter du 18 février 2025, la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] a mis en demeure Mme [J] [N] de faire cesser des troubles dont s’est plaint le voisinage.

Par acte d’huissier en date du 9 décembre 2025, la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] a fait assigner Mme [J] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des lieux.

A l’audience du 16 janvier 2026, à laquelle la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] – représentée par son conseil – se réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de Mme [J] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Mme [J] [N], au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux; condamner Mme [J] [N] à verser à la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] une somme actualisée de 1116 €, au titre des loyers et charges impayés ; condamner Mme [J] [N], à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [J] [N], aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] expose avoir été destinataire de plusieurs réclamations adressées par le voisinage en raison des agissements de la défenderesse se livrant régulièrement à des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des insultes, un harcèlement du voisinage, des hurlements, menaces et violence à l’égard de son voisinage. Le bailleur explique avoir alerté la locataire sur la problématique de ses agissements, et que les services de police ont été sollicités à plusieurs reprises par le voisinage.

Mme [J] [N], bien que convoquée par acte d’huissier de justice, remis à personne, le 9 décembre 2025, n’est pas présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 10 2) des conditions générales du bail signé entre les parties stipule que « le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […] Le locataire devra en outre : a) Jouir des lieux loués raisonnablement et paisiblement, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles de voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de constatation de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. […]».

En l’espèce, la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] verse au débat :

plusieurs courriers de la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] à compter du 18 février 2025, le 18 juin 2025, le 31 août 2025 et le 6 septembre 2025 demandant à Mme [J] [N] de cesser les nuisances, tard le soir, par des comportements menaçants envers des voisins, de la présence d’individus extérieurs au comportement dangereux, d’injections de produits illicites dans les parties communes, de dégradations constatées sur le portail de la copropriété, des insultes et des menaces ;

un dépôt de plainte est effectué par Mme [G] [K], en date du 12 avril 2025, auprès de la police nationale , contre sa voisine Mme [J] [N]. Elle signale des hurlements de la part de sa voisine qui l’a menacée de lui envoyer des gens chez elle, elle en a profité pour rentrer chez elle dans son autorisation vu que la porte était à moitié ouverte pour voir s’il y avait son téléphone portable. Elle ajoute que la police est intervenue plusieurs fois dans la résidence pour Mme [J] [N] qui criait ;

une déclaration de main courante de Mme [E] [X], en date du 9 avril 2025, visant la locataire Mme [J] [N], arrivée en octobre ou novembre 2024 comme à l’origine de tapage nocturne, casse le portail, fait venir des gens suspects (personnes bourrées…), regarde par nos fenêtres, se pique dans la cour et nous fait des menaces. Elle a également poussé mon fils de 14 ans plusieurs fois ;

un dépôt de plainte de M. [O] [Y] en date du 14 juin 2025, désignant Mme [J] [N] comme à l’origine de nuisances sonores nocturnes et diurnes, notamment des allers et venus du matin jusqu’au soir de plusieurs hommes, la musique forte, les cris, des disputes de couple etc.

Nous avons fait appel à plusieurs reprises à la Police qui se déplace de jour comme de nuit. Une de mes voisines a déposé plainte en début d’année 2025, pour les motifs de menaces de mort, et par la même occasion a précisé que Mme [N] se droguait librement à la vue des enfants de la co-propriété

Je vous ai joint une photographie de bonbonne de protoxyde d’azote qu’elle stocke devant chez elle comme si de rien n’était

cette dernière se promène dans la co-propriété à fumer des « joints »et se promène avec un ballon de baudruche et semblerait inhaler un produit

je vous déposerai un certificat médical, car mon épouse et mes enfants ne dorment pratiquement plus

mon épouse se retrouve seule avec mes deux adolescents et je m’inquiète énormément ;

un signalement à M. Le Procureur de la République par M. [O] [Y] en date du 14 juin 2025 dénonçant du tapage nocturne, menaces de mort, violences verbales et physiques, dégradations de la copropriété ainsi que pour des comportements liés à la consommation et potentiellement au trafic de stupéfiants. Cette personne ne se cache même pas pour consommer des stupéfiants aux yeux de tous, enfants compris, laissant même traîner devant sa porte des bonbonnes de protoxyde d’azote comme de vulgaires déchets

Etant militaire et devant m’absenter très régulièrement, j’ai peur de laisser ma femme et mes enfants seuls.

Les autres habitants de la copropriété sont eux aussi totalement exaspérés et au bout physiquement Mme [G] [K] vivant seule avec son garçon de 11 ans vit dans la crainte après toutes les menaces proférées à leurs égards

M. [M] [A] est fatigué moralement et physiquement suite aux nombreuses nuits blanches passées à l’entendre hurler ou taper contre les murs. Il a reçu plusieurs menaces dont des menaces de mort mais n’a pas le courage de se déplacer jusqu’au commissariat.

M. [B] [Z] est excédé de son comportement et des multiples dégradations.Il devrait déposer plainte ce week-end concernant deux mineurs qu’elle héberge de temps à autre chez elle alors qu’ils sont placés en foyer. Elle les fait fumer de la drogue et consommerses ballons de protoxyde (plusieurs témoins) ;

une déclaration de main courante de M. [S] [Q] en date du 18 juin 2025 dénonçant des nuisances sonores nocturnes et diurnes, des coups dans les murs, ainsi que des cris dans les parties communes, des insultes des menaces de mort et de la consommation de produits stupéfiants de la part de Mme [J] [N] ;

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments circonstanciés et concordants que Mme [J] [N] trouble la tranquillité de son voisinage par des nuisances sonores diurnes et nocturnes, par des dégradations de son logement et des parties communes, et par son comportement agressif.

L’ensemble de ces éléments revêtent un caractère suffisamment grave et aussi persistant en ce que ces troubles ont perduré du mois d’octobre 2024 jusqu’au mois de septembre 2025, constituant un défaut de jouissance paisible des lieux loués.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date du 19 mars 2026.

Mme [J] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [J] [N].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris Par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q], arrêté à la date du 6 septembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 1116 €, après déduction des frais de poursuite.

Mme [J] [N], sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (9 décembre 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, considérant la résiliation du bail, il convient de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 19 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Mme [J] [N] sera également condamnée à verser à la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2024 entre la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] et Mme [J] [N] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé[Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 19 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [J] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [J] [N] à verser à la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] la somme de 1116 € (mille cent seize euros) selon décompte arrêté au 6 septembre 2025 et incluant l’échéance du mois de septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025

CONDAMNE Mme [J] [N] à verser à la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 19 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [J] [N] à verser à la SCI PLA [Localité 1] en la personne de M. [S] [Q] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, Le président,