TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHÂTEAUROUX

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du : 01 AVRIL 2026

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NAC : 82C

N° du dossier : N° RG 25/00197 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBSZ

Le 01 AVRIL 2026,

Nous, Agnès BOISSINOT, Présidente du Tribunal judiciaire de CHÂTEAUROUX, assistée de Françoise TIRTAINE, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

M. [J] [M], néle 08 octobre 1962 à ARGENTEUIL (95)

75 rue Ledru Rollin

36000 CHATEAUROUX

Représenté par Maître Sébastien ROBIN de la SCP ROUET-HEMERY/ROBIN, avocat au barreau de CHATEAUROUX, avocat postulant et Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, substitué à l’audience par Maître Anne-Sophie LE CARVENNEC, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DEMANDEUR,

ET :

Syndicat des copropriétaires immeuble LEDRU ROLLIN, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Châteauroux sous le n° 809 100 639 dont le siège est 2 place de la République à Châteauroux 36000

75-77 rue Ledru Rollin

36000 CHATEAUROUX

Représenté par Maître Cathie LAVAL, substituée à l’audience par Maître Mégane PARIS de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGES, avocat plaidant

DEFENDEUR

* * *

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs représentants à notre audience publique du 04 Mars 2026, audience à laquelle nous avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être prononcée le 01 Avril 2026 par mise à disposition au Greffe des Référés, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [M] est propriétaire d’un appartement situé dans 1'immeuble sis 75- 77 rue Ledru Rollin à Châteauroux (36000).

Courant 2022, Monsieur [M] a fait procéder à des travaux de réhabilitation de sa cuisine et de sa salle d’eau par la S.A.S. [I]. Lors des opérations de dépose de la cuisine, cette dernière a constaté que les eaux usées émanant de la cuisine et de la salle d’eau ne s’évacuaient pas dans le tout à l’égout, mais dans un puit situé à l’arrière de l’immeuble. Elle n’a par conséquent pas été en mesure d’assurer le raccordement du réseau des eaux usées en provenance de la cuisine et de la salle d’eau du demandeur.

Le 1er décembre 2022, le conseil de Monsieur [M] a demandé à la S.A.R.L CITYA IMMOBILIER, syndic de l’immeuble, d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à entreprendre d’urgence les travaux de mise aux normes qui s’imposaient.

Lors d’une assemblée générale en date du 21 février 2023, la copropriété a constaté et confirmé la non-conformité de l’évacuation extérieure des eaux usées de l’immeuble, dans une résolution n°26. Elle n’a toutefois pas procédé au vote sur la résolution n°27 qui concernait le devis de la S.A.S. [I] prévoyant le coût des travaux de mise aux normes.

Malgré plusieurs relances, le syndicat des copropriétaires n’a pas fait procéder à la mise aux normes du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Selon exploit du 3 juillet 2023, Monsieur [M] a fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 75-77 rue Ledru Rollin Châteauroux (36000), afin de voir ordonner une expertise tendant à constater les désordres et à évaluer les préjudices subis.

Par ordonnance du 20 mars 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Châteauroux statuant en référé a débouté Monsieur [M] de sa demande d’expertise judiciaire aux motifs, d’une part, qu’il ne versait aux débats aucune pièce permettant de constater l’existence de désordres actuels ou de faire craindre des désordres futurs et, d’autre part, que l’assemblée générale avait décidé de la mise en conformité des réseaux en votant la résolution n°26 de sorte que l’utilité de la mesure d’expertise n’était pas démontrée.

Par la suite, Monsieur [M] a adressé plusieurs courriels au syndicat des copropriétaires de l’immeuble afin de se voir préciser la date du début des travaux de raccordement de l’immeuble au tout à l’égout.

Suivant procès-verbal du 3 avril 2025, il a fait constater par Madame [F] [N], clerc de commissaire de justice à Châteauroux, que les travaux de mise en conformité n’avaient pas été réalisés.

Par une ultime mise en demeure adressée au syndic de copropriété de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 juillet 2025 et restée sans effet, le conseil de Monsieur [J] [M] a enjoint le syndicat des copropriétaires de faire procéder en urgence aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’évacuation extérieure des eaux usées de l’appartement du demandeur.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, Monsieur [M] a ensuite fait assigner Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux afin, à titre principal, de voir ordonner une expertise.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 5 novembre 2025 avant de faire l’objet de plusieurs renvois successifs et d’être en définitive examinée à celle du 4 mars 2026, en présence des conseils des deux parties.

L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 1er avril 2026.

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Dans ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, Monsieur [M] demande au juge des référés de :

— Juger qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes

— Ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés, avec pour missions de :

1° – Convoquer les parties et les réunir dans un délai de quinze jours suivant l’acceptation de sa mission sis 75-77 rue Ledru Rollin à CHATEAUROUX (36000)

2° – Prendre contradictoirement connaissance de tout document (plans, relevés, rapport d’expertise amiable, dis, facture, contrat d’assurance, correspondances échangées entre les parties) et toute déclaration pouvant aider à l’accomplissement de sa mission

3° – Entendre tout sachant

4° – Examiner le débat de conformité entrainant l’impossibilité d’évacuer les eaux usées de la cuisine et de la salle d’eau de son appartement

5° – Déterminer l’ampleur des désordres

6° – Dire si les désordres invoqués rendent l’appartement (notamment la cuisine et la salle d’eau) impropre à sa destination

7° – Déterminer les travaux de reprise qui s’imposent pour permettre l’évacuation conforme des eaux usées

8° – Chiffrer leur coût, tout en précisant leur durée estimative de réalisation ainsi que les contraintes éventuelles liées à leur exécution

9° – Evaluer les préjudices qu’il a subis

10° – Donner au tribunal l’ensemble des éléments techniques et factuels permettant de fixer les responsabilités dans la survenance des désordres

11°- Rédiger toute note et pré-rapport d’expertise utiles, en prenant soin de laisser le temps nécessaire aux parties pour rédiger leurs dires, et respecter ainsi le principe du contradictoire

12°- Rédiger un rapport d’expertise définitif à remettre au tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de la mission

— A défaut, condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, la résolution n°26 votée lors de l’assemblée générale du 21 février 2023

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Réserver les frais irrépétibles et dépens comme d’usage

Monsieur [M] fait observer qu’aucun raccordement n’a été effectué depuis le vote de la résolution n°26, le 21 février 2023, par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 75-77 rue LEDRU ROLLIN à Châteauroux. Il soutient que l’obligation en incombe au syndicat des copropriétaires.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les canalisations des parties communes, même lorsqu’elles traversent les locaux privatifs ou sont encastrées dans un plancher qualifié de partie commune, constituent des éléments d’équipement commun. Il affirme que tel est le cas du collecteur dont la vocation est de transporter les eaux usées et pluviales jusqu’à la station d’épuration.

Partant, dès lors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de pourvoir à l’évacuation des eaux usées de tout copropriétaire, il lui revient selon le demandeur, d’assurer la réalisation des travaux afférents au raccordement au réseau des eaux usées des tuyaux d’évacuation situés dans sa propriété.

Monsieur [M] estime qu’à défaut de satisfaire à cette obligation, le syndic de copropriété est susceptible de voir sa responsabilité engagée du fait du non-respect des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. En ce sens et selon le demandeur, la SARL Cytia Immobilier, syndic de copropriété, aurait dû mettre au vote la résolution n°27 qui comprenait le devis de l’entreprise [I] relatif aux travaux de raccordement.

Pour Monsieur [M], la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être d’autant plus être engagée que l’absence de raccordement conduit à ce jour à la persistance d’odeurs désagréables s’apparentant à une odeur d’égout en provenance de la cour située à l’arrière du bâtiment. Il ajoute qu’il est privé depuis plusieurs années désormais de la possibilité d’utiliser sa cuisine et sa salle d’eau sans qu’il soit démontré, s’agissant de ce préjudice, une cause différente de celle liée à l’absence de raccordement des canalisations situées dans l’appartement dont il est propriétaire au réseau des eaux usées.

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Pour sa part, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 75-77 rue LEDRU ROLLIN, représenté par la SARL Cytia Immobilier, syndic de copropriété, demande au juge des référés de :

— Débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— Condamner Monsieur [M] à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’art 700 du code de procédure civile

— Ordonner que l’ensemble des condamnations prononcées à son profit seront à répartir entre tous les copropriétaires à l’exception du défendeur en ce compris les dépens

Il rappelle qu’une expertise judiciaire ne peut avoir pour effet de pallier la carence probatoire d’une partie et soutient qu’en l’espèce, Monsieur [M] n’établit pas l’existence d’un désordre directement lié au défaut de conformité globale du raccordement de la copropriété au réseau des eaux usées, alors qu’il lui appartient de raccorder ses propres canalisations privatives au collecteur commun existant.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise 75-77 rue LEDRU ROLLIN, représenté par la SARL Cytia Immobilier, syndic de copropriété, prétend encore que Monsieur [M] ne rapporte nullement la preuve d’un lien direct entre l’odeur désagréable d’égout qu’il invoque et la non-conformité de l’équipement collectif.

MOTIFS DE LA DECISION :

S’agissant de la demande d’expertise

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge des référés peut ordonner une mesure d’instruction légalement admissible.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé ; il suffit de constater qu’un tel procès est possible, non manifestement voué à l’échec, qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Par ailleurs, l’article 146 du code de procédure civile dispose : " Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ".

Enfin, aux termes de l’article 14 alinéas 4 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires " a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.".

En l’espèce, il résulte de la résolution n°26, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 75-77 rue LEDRU ROLLIN à Châteauroux que « la mise en conformité de l’évacuation extérieur des eaux usées des appartements (actuellement évacuées sur le réseau d’eaux pluviales) par un passage en cave et un raccordement sur le réseau d’eaux usées existant avec sortie rue de la poste » a été décidée le 21 février 2023, Monsieur [M] et Madame [B], deux copropriétaires, devant présenter des devis pour leurs collecteurs et chaque copropriétaire pour sa partie privative.

A la lecture des messages adressés par Monsieur [M] à la SARL Cytia Immobilier, syndic de copropriété, les 22 et 29 mai 2024 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, Monsieur [M] a fait procéder à des travaux de réfection de sa cuisine et de sa salle d’eau mais n’a pu faire procéder au raccordement des tuyaux en PVC posés par l’artisan intervenu dans sa propriété au réseau extérieur d’évacuation des eaux usées du fait de la non-conformité de ce dernier.

De ce fait, ces deux tuyaux en PVC ne sont pas raccordés, de sorte que la cuisine et la salle d’eau sont inutilisables.

Contrairement à ce que soutient la SARL Cytia Immobilier, syndic de copropriété, Monsieur [M] ne pouvait faire procéder au raccordement de son installation au réseau extérieur des eaux usées, puisqu’un tel raccordement aurait supposé la pose de tuyaux d’un diamètre non conforme, ce que souligne le message adressé au demandeur par le responsable du groupe services de la SAS [I] en date du 1er février 2024.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice mentionne en outre la présence d’une odeur désagréable, s’apparentant à une odeur d’égout, en provenance de la cour située à l’arrière du bâtiment.

Monsieur [M] démontre par conséquent l’existence d’un préjudice en lien direct avec l’absence de mise en conformité du réseau des eaux usées de l’immeuble sis 75-77 rue LEDRU ROLLIN à Châteauroux.

Or, cette mise en conformité, objet d’une résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence relève de la responsabilité du syndic de copropriété, ès-qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires, laquelle peut dès lors être engagée par l’un d’eux.

Monsieur [M] dispose par conséquent d’un intérêt légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire qui sera ordonnée à ses frais avancés et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des dépens et des frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé doit nécessairement statuer sur les dépens. Dans le cas d’un référé probatoire fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile, la mesure d’expertise réclamée avant tout procès n’est ordonnée qu’au seul bénéfice de la partie qui la sollicite en vue d’un éventuel procès au fond. Les dépens de la procédure de référé doivent donc être supportés par les demandeurs. Ainsi, il y a lieu, dans l’immédiat, de laisser les dépens de la présente instance à la charge de Monsieur [M].

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise 75-77 rue LEDRU ROLLIN fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Agnès BOISSINOT, Juge des Référés, assistée de Françoise Tirtaine, Greffière, statuant par mise à disposition au Greffe par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise technique de l’immeuble sis 75- 77 rue Ledru Rollin à Châteauroux (36000), appartenant à Monsieur [J] [M] et de ses évacuations des eaux usées,

COMMETTONS pour y procéder : Monsieur [K] [H], 9 chemin du Ré Picard, 87200 ST JUNIEN, Mel : mb60@orange.fr ; Tel : 06.58.34.87.22

Avec pour mission, après avoir convoqué les parties selon les dispositions de l’article 160 du Code de Procédure Civile, et en s’entourant de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant tous sachants utiles et en demandant, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

1° – Convoquer les parties et les réunir sis 75-77 rue Ledru Rollin à CHATEAUROUX (36000)

2° – Prendre contradictoirement connaissance de tout document (plans, relevés, rapport d’expertise amiable, dis, facture, contrat d’assurance, correspondances échangées entre les parties) et toute déclaration pouvant aider à l’accomplissement de sa mission

3° – Entendre tout sachant

4° – Examiner le débat de conformité entrainant l’impossibilité d’évacuer les eaux usées de la cuisine et de la salle d’eau de son appartement

5° – Déterminer l’ampleur des désordres

6° – Dire si les désordres invoqués rendent l’appartement (notamment la cuisine et la salle d’eau) impropre à sa destination

7° – Déterminer les travaux de reprise qui s’imposent pour permettre l’évacuation conforme des eaux usées

8° – Chiffrer leur coût, tout en précisant leur durée estimative de réalisation ainsi que les contraintes éventuelles liées à leur exécution

9° – Evaluer les préjudices que Monsieur [J] [M] a subis

10° – Donner au tribunal l’ensemble des éléments techniques et factuels permettant de fixer les responsabilités dans la survenance des désordres

11°- Rédiger toute note et pré-rapport d’expertise utiles, en prenant soin de laisser le temps nécessaire aux parties pour rédiger leurs dires, et respecter ainsi le principe du contradictoire

Disons que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

Disons que l’expertise sera organisée aux frais avancés de Monsieur [J] [M], qui devra consigner entre les mains du régisseur du Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX, avant le 1er mai 2026, une provision de 2.500,00 euros à valoir sur la rémunération de l’expert,

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque,

Disons que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal avant le 1er octobre 2026,

Rappelons que l’article 173 du Code de Procédure Civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat,

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] aux dépens.

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 75-77 rue LEDRU ROLLIN de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile

En foi de quoi la présente décision a été signée par le Juge des Référés et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

F. TIRTAINE A. BOISSINOT