RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AN

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWFO

MINUTE N° :

[S] [E]

c/

[Y] [H], [P] [H], S.A.S. FONCIA LVM

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e Richard Ruben COHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gaëlle LE DEUN

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 24 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier et de [C] [W], greffe stagiaire ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026, l’ordonnance suivante a été rendue ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Madame [S] [D] [Q]

[Adresse 2]

Sise [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [P] [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]

S.A.S. FONCIA LVM

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentés par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE,

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Le tribunal a été saisi le 01 Septembre 2025, par Assignation – procédure de référé du 21 Août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 20 Janvier 2026, et jugée le 24 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu l’ordonnance suivante :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2018, Monsieur et Madame [Y] [H] représentés par la société FONCIA MANAGO ont donné à bail Madame [S] [D] [Q] un logement sis à [Adresse 6] [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 590,85 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 70 euros à titre de provisions sur charges.

Faisant valoir que le logement est affecté de désordres suite à des infiltrations d’eau non traitées en dépit de ses demandes réitérées, Madame [S] [D] [Q] a fait citer par actes délivrés le 18 et 21 août 2025, Monsieur [Y] [H] et Madame [P] [H] ainsi que la société FONCIA LVM, venant aux droits de la société FONCIA MANAGO devant la présente juridiction aux fins d’ordonner à titre provisoire la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’accomplissement des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant le logement et d’ordonner une expertise afin de décrire les désordres, d’en rechercher la cause et de déterminer les travaux nécessaires à la suppression des désordres affectant le logement donné à bail. Elle sollicite en outre la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [H] et Madame [P] [H] ainsi que la société FONCIA LVM à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elle fait valoir qu’elle connait depuis de nombreuses années des infiltrations d’eau dans le logement qui n’ont pas été pris en charge correctement par les bailleurs et leur mandataire qui ont mis plus de quatre mois avant de faire une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommage-ouvrage du maitre de l’ouvrage, que l’expert de ce dernier a conclu que l’infiltration avait pour origine un défaut d’entretien du conduit collectif et de son dispositif d’évacuation des condensats en pied, exclus de sa responsabilité, que les travaux effectués n’ont permis qu’un arrêt provisoire des infiltrations qui ont repris au premier semestre 2025, qu’en dépit de ses tentatives amiables de règlement du litige les travaux de réparation efficace des désordres et des embellissements ne sont pas intervenus et que le logement reste humide. Elle ajoute que du fait des infiltrations, le logement qui présente de nombreuses traces d’humidité et de moisissures n’est pas décent.

Monsieur [Y] [H] et Madame [P] [H] ainsi que la société FONCIA LVM concluent au débouté de Madame [S] [D] [Q] en l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Madame [S] [D] [Q] a signalé un dégât des eaux à la société FONCIA LVM qui l’a invitée à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance, qu’elle a elle-même effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommage-ouvrage, que l’expert conclu le 15 octobre 2024 que l’origine du sinistre l’est pas imputable à un vice de construction mais à un défaut d’entretien du conduit collectif et de son dispositif d’évaluation. Elle ajoute qu’une intervention est intervenue et les réparations ont été faites. Ils ajoutent que Monsieur [Y] [H] et Madame [P] [H] ont également procédé à une déclaration de sinistre et qu’une expertise programmée au 16 septembre 2025 a été reportée. Ils font valoir que la demande de suspension des loyers n’est pas justifiée dans la mesure où la locataire ne prouve pas être privée de la jouissance du bien. Ils s’opposent également à la demande d’expertise dans la mesure où les réparations ont été faites et que seuls les travaux d’embellissement doivent intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 janvier 2026.

Les parties ont repris les termes de leurs écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant propre à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Cette obligation est également affirmée par les articles 1719 et 1720 eu code civil ;

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

Il ressort des éléments du dossier que le 3 mai 2024, Madame [S] [D] [Q] a informé le gestionnaire du bien de l’existence d’un problème d’infiltration d’eau suite aux pluies abondantes, que suite à la déclaration de sinistre qu’elle a effectué, son assureur lui a déclaré qu’il n’était pas en mesure de déterminer l’origine de la fuite, que la société FONCIA LVM a fait une déclaration de sinistre auprès de la dommage-ouvrage du maitre de l’ouvrage qui a conclu que les infiltrations avaient pour origine un défaut d’entretien du conduit collectif et de son dispositif d’évacuation des condensats en pied, les réparations ont été effectuées en décembre 2024, que de nouvelles infiltrations sont apparues le 9 janvier 2026 et ont été réparées le 16 janvier 2026 selon les déclarations de Madame [S] [D] [Q] ;

Il résulte du procès-verbal de constat réalisé par Maitre [L], commissaire de justice le 4 juin 2025 que le logement de Madame [S] [D] [Q] présente un certain nombre de désordres. Il relève ainsi que les joints du carrelage de la cuisine sont endommagés, que des traces de dégât des eaux sont visibles sur le mur derrière le réfrigérateur, que le parquet est endommagé sur 8 mètres carrés dans le séjour et également dans la chambre où le mur présente des traces d’humidité. Il note que la peinture derrière les toilettes est cloquée et présente des traces de sinistre ;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement de Madame [S] [D] [Q] présente des traces d’humidité dont le taux n’a pas été vérifié ;

Il apparait également que le logement a subi deux dégâts des eaux successifs en mai 2024 et en janvier 2026 qui ont faits l’objet de réparations pour mettre fin aux sinistrex ;

Toutefois, les embellissements n’ont pas encore été pris en charge, sans qu’il en résulte une situation d’indécence du logement ;

En conséquence, il convient de constater que le logement n’est pas indécent et il y a lieu de débouter Madame [S] [D] [Q] de sa demande de suspension du paiement du loyer ;

Il résulte des débats que le logement a connu à plusieurs reprises, depuis 2019, des dégâts de eaux qui ont donné lieu à plusieurs rapports d’experts et à réparation ;

Il ressort du rapport de IXI intervenant pour FONCIA que le cabinet POLYEXPERT a évalué lors d’une expertise contradictoire le cout des travaux de remise en état du logement pour la somme de 3 862,06 euros ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres ont été réparés et que le coût de la remise en état a été évalué ;

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de procéder à de nouvelles expertises ;

Il convient donc de débouter Madame [S] [D] [Q] de sa demande d’expertise ;

Madame [S] [D] [Q] qui succombe en ses prétentions supportera la charge de ses frais exposés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboutons Madame [S] [D] [Q] de sa demande de suspension des loyers

Déboutons Madame [S] [D] [Q] de sa demande d’expertise,

Déboutons Madame [S] [D] [Q] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [S] [D] [Q] aux entiers dépens,

Rejetons toute autre demande,

Ainsi jugé le 24 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT