N° RG 23/09572 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNQS

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 23/09572 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNQS

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. BROC MONSIEUR

C/

[C], [M],[S],[D] [F], [E] [F], [M] [F] veuve [A], S.A.R.L. MARIO E LILLO, Société CREDIT MUTUEL ARKEA

Société LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELARL BIAIS ET ASSOCIES

la SELEURL CABINET SBA

M^e Valérie CHAUVE

la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du délibéré :

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS

A l’audience d’incident du 4 février 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. BROC MONSIEUR

122 rue du 14 juillet

33400 TALENCE

représentée par Maître Stéphanie BERLAND de la SELEURL CABINET SBA, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS AU FOND

DEFENDEURS A L’INCIDENT

Madame [C], [M],[S],[D] [F] en sa qualité d’héritière de Madame [M] [F] née [A]

née le 18 Mai 1949 à TOULOUSE (31000)

266 rue Colette DUVAL

33240 SAINT-ANDRE-DE-CUBZAC

représentée par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [E] [F] en sa qualité d’héritier de Madame [M] [F] née [A]

né le 27 Avril 1953 à THOUARS (79100)

3 Ter rue des Moricières

17650 SAINT DENIS D’OLERON

représenté par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [M] [F] veuve [A],

née le 08 Juillet 1927 à CLESSE (79350)

EPHAD Jean Monnet 7 rue Georges Negrevergne

33700 MERIGNAC

Décédée en cours de procédure.

représentée par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. MARIO E LILLO

24 avenue Ferdinand de lesseps

33610 CANEJAN

représentée par M^e Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX

Société CRÉDIT MUTUEL ARKEA Société anonyme coopérative de crédit à capital variable et de courtage d’assurances

RCS BREST 775 577 018

1 rue Louis Lichou

29480 LERELECQ KERTHUON

représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIES INTERVENANTES

Société LA CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON

577 Route de Toulouse

33140 VILLENAVE-D’ORNON

représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 15 juillet 2022, moyennant le prix de 135.000 euros, la SARL MARIO E LILLO a cédé à la SARL BROC-MONSIEUR son fonds de commerce de « restauration traditionnelle, rapide et à emporter, livraison à domicile, pizzeria, fast-food, vente de tous produits alimentaires, bar brasserie licence IV » et « boutique/brasserie » situé 63-65 boulevard Georges V à Bordeaux (33).

Cette cession comprend le droit au bail commercial consenti le 1er juin 2016, par acte authentique, par madame [M] [A] veuve [F] pour une durée de neuf années à compter de cette même date au bénéfice de la SARL MARIO E LILLO, moyennant le loyer annuel de 18.000 euros payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois.

Pour le financement de cette acquisition, le 6 juillet 2022, la SARL BROC-MONSIEUR a souscrit un prêt professionnel n° NE07671380 auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON d’un montant de 130 000 euros, au taux fixe de 1,80% remboursable en 84 mensualités, soit des échéances mensuelles de 1.916,42 euros. Monsieur [Z] [X], président de la SARL BROC-MONSIEUR, s’est porté caution solidaire à hauteur de 39 000 euros pour une durée de 108 mois et a consenti à l’inscription d’un nantissement sur le fonds de commerce à hauteur de 130 000 euros.

A compter de la remise des clés intervenue le jour de la conclusion du contrat de cession du fonds, la SARL BROC-MONSIEUR a engagé des travaux d’embellissement des locaux.

Faisant valoir l’existence de désordres et de termites, la SARL BROC-MONSIEUR a obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par ordonnance du 13 février 2023, la désignation de madame [U] [W] en qualité d’expert judiciaire. Le rapport d’expertise a été établi le 17 octobre 2023.

Par avenant au contrat de prêt professionnel du 1er avril 2023, le CRÉDIT MUTUEL DU SUD-OUEST a consenti à la SARL BROC-MONSIEUR la suspension du remboursement des échéances du prêt durant six mois à compter de la date de signature du présent avenant.

Après la notification de deux mises en demeure par courriers des 21 juin et 3 septembre 2024 demeurées infructueuses, la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON a, par lettre recommandée avec avis de réception du 26 novembre 2024, prononcé la déchéance du terme du prêt contracté avec la SARL BROC-MONSIEUR et l’a mise en demeure de lui payer la somme de 133.470,09 euros.

Par actes délivrés le 14 novembre 2023, la SARL BROC-MONSIEUR a fait assigner madame [M] [F], la SARL MARIO E LILLO et le CREDIT MUTUEL ARKEA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

déclarer opposable la présente procédure au CREDIT MUTUEL ARKEA, à titre principal :condamner madame [A] veuve [F] à lui restituer la somme de 9.842,52 euros correspondant au montant des loyers indument perçus pour défaut de délivrance du bail commercial, condamner madame [A] veuve [F] à lui payer la somme de 59.614,92 euros au titre des travaux de remise en état des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts,condamner la SARL MARIO E LILLO à lui payer la somme de 41.844 euros au titre des travaux de remise en état des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts,condamner solidairement la SARL MARIO ET LILLO et madame [A] veuve [F] à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :30.000 euros au titre du préjudice de jouissance,55.916,70 euros au titre des pertes d’exploitation,15.303,48 euros au titre des frais exposés en remboursement de l’emprunt et des frais bancaires,419,80 euros au titre des frais d’assurance, 676,09 euros au titre des frais ENGIE, 350,53 euros au titre des charges d’eau, 378,99 euros au titre de l’abonnement téléphonie, 450 euros au titre des frais d’huissier, 4.450 euros au titre des frais d’expertise, à titre subsidiaire, condamner la SARL MARIO E LILLO à lui restituer le prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices et désordres constatés, en tout état de cause, condamner solidairement madame [A] veuve [F] et la SARL MARIO E LILLO au paiement des dépens, qui comprendront ceux de la procédure de référé et l’expertise judiciaire,condamner madame [A] veuve [F] et la SARL MARIO E LILLO à lui payer respectivement la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.La CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON est intervenue volontairement à l’instance le 24 novembre 2023.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état le 9 février 2024, la SARL BROC MONSIEUR a soulevé un incident de mise en état, lequel a été audiencé le 25 mars 2025.

Suite au décès de madame [A] veuve [F] survenu le 14 avril 2024, l’instance a été interrompue puis reprise par ses ayants-droits, madame [C] [F] et monsieur [E] [F], le 27 juin 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 9 février, 22 avril 2024 et 27 janvier 2025, la SARL BROC-MONSIEUR demande au juge de la mise en état de :

statuer ce que de droit sur l’intervention volontaire de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON et la mise hors de cause du CREDIT MUTUEL ARKEA, à titre principal, condamner solidairement madame [C] [F] et monsieur [E] [F] venant aux droits de madame [M] [A] veuve [F] et la SARL MARIO E LILLO à lui payer la somme de provisionnelle de 101.455,92 euros, à titre subsidiaire, condamner, d’une part, madame [C] [F] et monsieur [E] [F] venant aux droits de madame [M] [A] veuve [F] à lui payer la somme de provisionnelle de 39.105,96 euros et, d’autre part, la SARL MARIO E LILLO à lui payer la somme provisionnelle de 62.349,96 euros, en toutes hypothèses : condamner solidairement madame [C] [F] et monsieur [E] [F] venant aux droits de madame [M] [A] veuve [F] et la SARL MARIO E LILLO à lui payer la somme provisionnelle de 9.842,52 euros au titre du remboursement des loyers versés pour la période du 15 juillet 2022 au 31 janvier 2023,ordonner la suspension du paiement des échéances de prêt consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires, débouter les parties de leurs éventuelles demandes contraires, condamner solidairement madame [C] [F] et monsieur [E] [F] venant aux droits de madame [M] [A] veuve [F], la SARL MARIO E LILLO et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON au paiement des dépens de l’incident, condamner solidairement madame [C] [F] et monsieur [E] [F] venant aux droits de madame [M] [A] veuve [F], la SARL MARIO E LILLO et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON à lui payer chacune une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de provision formulée afin de couvrir le prix des travaux de remise en état du local commercial qui ne peut en l’état accueillir aucune activité, la SARL BROC-MONSIEUR fait valoir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse concernant tant la nécessité d’engager de tels travaux que leur coût, qui a été justement évalué par l’expert judiciaire à la somme totale de 101.455,92 euros.

A titre subsidiaire, s’il n’était pas retenu une condamnation provisionnelle solidaire, elle sollicite la condamnation des ayants-droits de madame [F] ainsi que de la SARL MARIO E LILLO au paiement de cette somme provisionnelle répartie conformément aux termes du rapport d’expertise, à savoir 39.105,96 euros pour le bailleur, somme reconnue par madame [A] avant son décès, et 62.349,96 euros pour le vendeur du fonds.

Elle souligne que la mise en œuvre de travaux d’embellissement a justement permis de découvrir l’existence d’une multitude de désordres préexistants rendant les locaux inexploitables, de sorte qu’il ne peut être sérieusement soutenu par la SARL MARIO E LILLO que ceux-ci résulteraient du fait de l’acheteur. La SARL BROC-MONSIEUR soutient également que cette dernière ne peut s’exonérer de toute responsabilité dans la mesure où, malgré l’existence d’une clause élusive de garantie au sein de l’acte de cession du fonds de commerce, celle-ci, d’une part, avait nécessairement connaissance de l’intégralité des vices affectant lesdits locaux et, d’autre part, conformément à l’article L. 141-3 du code de commerce, a commis une faute en déclarant les locaux conformes aux normes de sécurité alors qu’elle s’est abstenue de procéder à la réalisation de travaux de mise en conformité de l’installation électrique.

Au soutien de sa demande en condamnation du bailleur en remboursement provisionnel des loyers qu’elle a versés du 15 juillet 2022 au 31 janvier 2023, elle fait valoir que les locaux étaient, sur cette période, manifestement inexploitables, le bailleur manquant ainsi à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil, justifiant sa demande en répétition de l’indu.

Enfin, sur le fondement de l’article 1226 du code civil et 789 4° du code de procédure civile, à l’appui de sa demande de prononcé de la suspension des échéances de l’emprunt contracté le 6 juillet 2022 jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires qui lui permettront d’être en mesure de débuter son exploitation, sans qu’il n’y ait lieu de tenir compte de la déchéance du terme du contrat de prêt prononcée par l’organisme bancaire prêteur qui a mis en œuvre de mauvaise foi cette clause de déchéance du terme, de sorte que celle-ci doit être en conséquence paralysée dans ses effets.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 22 mars 2024 et 30 janvier 2025, madame et monsieur [F], agissant en qualité d’ayants-droits d'[M] [A] veuve [F] demandent au juge de la mise en état, à titre principal, de débouter la SARL BROC-MONSIEUR de ses demandes et, à titre subsidiaire, de condamner la SARL MARIO E LILLO à payer la somme de 19.552,98 euros au titre du préjudice établi par la société BROC MONSIEUR.

Les consorts [F] soutiennent que la juridiction devra retenir un partage de responsabilité au titre du préjudice matériel d’un montant de 39.105,96 euros subi par la société BROC MONSIEUR, et qu’ils ne peuvent être tenues au-delà de 19.552,98 euros compte tenu du partage de responsabilité entre le bailleur et la société MARIO E LILLO.

S’agissant du remboursement des loyers versés sollicité par le preneur, ils affirment, en se fondant sur les articles L. 145-1 du code de commerce, que cette demande est manifestement infondée et, en tout état de cause, que l’exception d’inexécution invoquée ne peut être rétroactive, comme l’a indiqué du juge des référés dans son ordonnance 13 février 2023 qui précise que la suspension des loyers est autorisée à compter de ladite décision. En tout état de cause, ils soutiennent que le juge de la mise en état n’est pas compétent, conformément à l’article 789 3° du code de procédure civile, pour statuer sur cette question en l’absence de provision dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, la demande devant être examinée par le tribunal.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 26 mars, 26 avril et 28 juin 2024, la SARL MARIO E LILLO demande au juge de la mise en état de rejeter les demandes formulées par madame [C] [F], monsieur [E] [F] et la SARL BROC-MONSIEUR, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MARIO E LILLO conteste toute responsabilité dans la survenance des désordres en affirmant, qu’à la date de remise des clés, les locaux permettaient l’exploitation du fonds de commerce et que ce sont les travaux menés par la SARL BROC-MONSIEUR qui les ont rendus inexploitables.

En tout état de cause, pour s’opposer aux demandes formées par les consorts [F], elle souligne que le bailleur ne peut lui reprocher un quelconque manquement à ses obligations contractuelles et ce, depuis le 15 juillet 2022, date de la conclusion de l’acte de cession du fonds de commerce, de sorte que leurs demandes devront être formulées à l’encontre de l’actuel titulaire du bail, à savoir la SARL BROC-MONSIEUR.

En réponse aux prétentions de l’acquéreur du fonds, elle précise être contractuellement exonérée de toute responsabilité s’agissant des lieux, du matériel, du mobilier, des installations et aménagements du fonds de commerce mais également de tout vice, qu’il soit apparent ou caché.

De surcroît, la SARL MARIO E LILLO affirme que la demande de condamnation solidaire, qui ne se présume pas, formulée par la SARL BROC-MONSIEUR, devra être rejetée dans la mesure où elle est dénuée de tout fondement légal ou conventionnel et, en tout état de cause, appréciée au fond puisqu’il subsiste des incertitudes s’agissant des montants sollicités par le demandeur dans la mesure où ils ont été modifiés.

Elle fait également valoir que la SARL BROC-MONSIEUR avait accepté que le fonds de commerce lui soit vendu malgré l’existence de gravats dans la cave et le vide sanitaire ainsi qu’en ayant préalablement eu connaissance de l’état des menuiseries, des murs de la cuisine, de l’absence de raccordement du siphon, des non-conformités de l’installation électrique et de l’absence du bar qui ne figure au demeurant pas sur l’inventaire. Elle précise que la mention figurant sur l’acte de cession selon laquelle les locaux étaient aux normes de sécurité constitue une erreur de plume ou, à tout le moins, une négligence de l’acquéreur qui a accepté un rapport de diagnostic daté d’il y a 10 ans et que l’action intentée de ce chef est, en tout état de cause, prescrite. Elle ajoute que la « chronologie objective » rédigée par l’expert, d’une part, ne démontre pas qu’elle aurait prétendument eu connaissance de l’intégralité des vices affectant les locaux et, d’autre part, atteste qu’elle a réalisé des travaux d’entretien, bien qu’ils soient qualifiés de travaux d’embellissement. Elle expose que la société BROC-MONSIEUR ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L141-3 du code de commerce faute d’avoir agi dans le délai d’un an prévu par l’article L141-4 du même code, à compter de la date de prise de possession.

Enfin, au soutien de sa demande indemnitaire, la SARL MARIO E LILLO souligne que la SARL BROC-MONSIEUR a accepté contractuellement l’acquisition d’un fonds de commerce dans l’état où il se trouvait malgré l’existence de désordres apparents et que le prix de la cession a été fixé en considération de ces éléments, de sorte qu’est abusive l’action intentée à son encontre.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 6 et 29 janvier 2025, la société CREDIT MUTUEL ARKEA et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON demandent au juge de la mise en état de :

— donner acte à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON de son intervention volontaire,

— mettre hors de cause le CREDIT MUTUEL ARKEA,

— prendre acte que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON s’en remet à l’appréciation du tribunal s’agissant des demandes de provisions formulées par la SARL BROC-MONSIEUR,

— débouter la SARL BROC-MONSIEUR de sa demande de suspension des échéances du prêt professionnel,

— en tout état de cause, débouter la SARL BROC-MONSIEUR de ses demandes de condamnation formulées à l’encontre de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON.

Au soutien de son intervention volontaire à l’instance, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON souligne avoir conclu le contrat de prêt professionnel avec la SARL BROC-MONSIEUR, de sorte que, corrélativement, la SARL CREDIT MUTUEL ARKEA devra être mise hors de cause puisqu’il n’existe aucun lien contractuel entre cette dernière et l’emprunteur.

S’agissant de la demande de suspension des échéances dudit prêt formulée par la SARL BROC-MONSIEUR, elle affirme qu’il ne peut y être fait droit dans la mesure où la déchéance du terme du prêt a été prononcée en raison de l’absence de règlement des échéances mensuelles par l’emprunteur et ce, durant plus d’un an depuis la fin de la période de suspension conventionnelle. A ce titre, elle ajoute avoir été de bonne foi en lui accordant amiablement au préalable une suspension de ses échéances mensuelles pour une durée de six mois. Elle précise que le terme de la suspension sollicitée est par ailleurs très imprécis, et que la situation semble irrémédiablement compromise en l’absence de toute exploitation du fonds.

Elle conteste toute possibilité de condamnation solidaire entre elle et les autres parties, et soutient que n’étant pas responsable du fait que la SARL BROC-MONSIEUR soit dans l’impossibilité d’exploiter son fonds, toute demande au titre de l’article 700 formée à son encontre doit être rejetée.

MOTIVATION

1/ Sur l’intervention volontaire de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON et la mise hors de cause du CREDIT MUTUEL ARKEA

En vertu de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. / Elle est recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est constant que le contrat de prêt professionnel en date du 6 juillet 2022 a été conclu entre la SARL BROC-MONSIEUR et la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON (pièce n°1 du prêteur).

En conséquence, il convient de constater l’intervention volontaire de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON et, par voie de conséquence, de prononcer la mise hors de cause du CRÉDIT MUTUEL ARKEA dans le cadre de la présente procédure, celle-ci n’étant pas le cocontractant dudit prêt professionnel.

2/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle formée par la SARL BROC-MONSIEUR au titre de son préjudice matériel

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522.

A titre liminaire, il convient de préciser que la SARL BROC-MONSIEUR a formulé une demande d’indemnité provisionnelle à l’encontre des ayants-droits de madame [F] et la SARL MARIO E LILLO afin de permettre le financement des travaux préconisés par l’expert judiciaire pour permettre le démarrage de son exploitation, à titre principal, de manière solidaire, à titre subsidiaire, en distinguant si la réalisation des travaux incombe à l’un en sa qualité de bailleur ou à l’autre en tant que vendeur du fonds de commerce.

Or, en l’absence de tout mécanisme de solidarité prévu par la loi ou par un contrat, aucune condamnation solidaire ne peut être envisagée entre les deux défendeurs. L’allocation d’une éventuelle indemnité provisionnelle sera dès lors appréciée pour chacun des défendeurs au regard de leurs obligations respectives.

S’agissant des obligations du bailleur, il convient de constater que les consorts [F] ne contestent pas le principe de leur responsabilité au titre du manquement allégué à leur obligation de délivrance fondée sur les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, pour ne pas avoir, en violation du bail commercial mettant à la charge du bailleur les grosses réparations et celles visant à remédier à la vétusté, mis en place une ventilation efficace de la cave et du vide-sanitaire, ne pas avoir réalisé de traitement contre les termites et autres xylophages, ne pas avoir réalisé les travaux structurels portant sur le plancher porteur, et ne pas avoir réalisé le raccordement du conduit de cheminée du four à pizza.

Ils ne contestent pas non plus le montant du préjudice matériel tel qu’évalué par l’expert consécutif audit manquement.

Ainsi, il ressort des conclusions de l’expert qu'[M] [F] a eu connaissance, par la réalisation d’une expertise dont le rapport a été déposé par monsieur [B] le 10 septembre 2004, de l’existence d’un défaut de ventilation de la cave et de l’enfermement des planchers sous les revêtements de sol. Or, il n’est pas contesté que, d’une part, celle-ci s’est abstenue de procéder aux travaux d’assainissement nécessaires qui lui incombaient en sa qualité de bailleur puisqu’ils ont attrait au gros œuvre du bâtiment et, d’autre part, ce manquement a entraîné l’infestation par les termites et les dégradations parasitaires des planchers.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que les travaux portant sur la mise en place d’une ventilation efficace de la cave et du vide sanitaire (2.160 euros TTC), le traitement contre les termites et xylophages (5.040 euros TTC) ainsi que les travaux de planchers et de remise en état (22.680 euros TTC) doivent être mis à la charge exclusive du bailleur.

De surcroît, n’est pas davantage contesté ou contestable qu’incombe à ce dernier de procéder au raccordement du conduit du four à pizza (2.880 euros TTC), dont l’état des lieux du 31 mai 2016 indique la présence, puisqu’il est tenu de délivrer au preneur un local lui permettant d’exercer notamment son activité de pizzeria, conformément aux termes du contrat de bail relatifs à la « destination des lieux loués ».

Il n’est par ailleurs pas sérieusement contestable que des frais supplémentaires au titre du nettoyage du chantier (1.020 euros TTC) et des honoraires de maitrise d’œuvre (11.671,92 euros TTC) devront être supportés au regard de la nature des travaux, et qu’il convient à ce titre de fixer la part due à titre provisionnel par le bailleur à la somme de 6.345,96 euros.

S’agissant de leur demande tendant à un partage des responsabilités par moitié avec la SARL MARIO E LILLO dans la mesure où celle-ci n’aurait pas satisfait à ses obligations contractuelles relatives à la « jouissance des lieux », il convient de relever que cette question est distincte de celle de l’allocation d’une provision sollicitée par la société BROC-MONSIEUR, qu’elle relèvera donc du règlement des recours en garantie entre le bailleur et le cédant du fonds de commerce, dans le cadre de la compétence du tribunal statuant au fond.

Dès lors, une indemnité provisionnelle due par le bailleur doit être fixée à la somme de 39.105,96 euros.

S’agissant de la garantie due par le vendeur au titre des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil allégués aux termes de l’acte introductif d’instance, c’est à juste titre que la SARL MARIO E LILLO fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse concernant la réalisation des travaux de menuiserie et des travaux portant sur les murs de la cuisine dans la mesure où si l’expert a relevé un manquement du preneur à son obligation d’entretien, elle souligne toutefois que ces défauts, qui comprennent également l’existence de gravats dans la cave et le vide sanitaire, étaient visibles lors de la vente du fonds de commerce que la SARL BROC-MONSIEUR a accepté en l’état. Egalement, si la SARL BROC-MONSIEUR sollicite que la réalisation des travaux relatifs au raccordement du siphon de sol local plonge soit mise à la charge du vendeur conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, ce dernier a pour autant indiqué de ses conclusions, que le raccord a été enlevé lors des travaux de dévoiement des canalisations réalisés entre juillet et septembre 2004, ce qui serait susceptible de constituer un manquement à l’obligation de délivrance de ce dernier. En outre, il existe un doute sérieux sur le caractère visible de l’absence de ce siphon qui doit conduire à écarter la demande de provision.

S’agissant du bar, dont l’existence est établie par les photographies prises lors de la remise des clés par la SARL BROC-MONSIEUR, l’expertise a permis de relever que le meuble est dégradé par les termites, tout comme les panneaux et le doublage derrière le meuble, consécutivement à l’infestation constatée sur les planchers. En l’état des éléments produits, le caractère masqué pour l’acquéreur du désordre d’infestation par les termites et du caractère inexploitable du meuble n’est pas sérieusement contestable. En revanche, en l’absence de démonstration certaine de la connaissance de ce désordre par le vendeur du fonds et compte tenu de la clause contractuelle d’exclusion de garantie, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de garantie du cédant du fonds n’est pas établi et commande de ne pas faire droit à la demande provisionnelle à ce titre.

Concernant enfin les défauts affectant l’installation électrique qui rendent l’immeuble impropre à sa destination en raison du risque pour la sécurité des usagers du local, il convient de relever qu’ils incombent au preneur qui en a contractuellement la charge exclusive. Or la SARL MARIO E LILLO a été informée de l’existence de non-conformités affectant cette installation lors de son achat du fonds de commerce le 1er juin 2016. Elle n’a pas procédé à des travaux de mise en conformité et n’en a pas, de surcroît, informé la SARL BROC-MONSIEUR puisqu’il est indiqué dans le contrat de cession du fonds de commerce que « le vendeur déclare qu’à sa connaissance, les locaux sont conformes à toutes les règles de sécurité actuellement en vigueur (…), toutes les installations sont régulièrement faites et répondent aux normes », sans qu’il ne puisse être valablement soutenu qu’il s’agisse d’une simple erreur matérielle. Aucun élément ne permet en effet de démontrer l’allégation de la SARL MARIO E LILLO selon laquelle la SARL BROC-MONSIEUR aurait eu connaissance du rapport DEKRA établi en mars 2013 lui ayant révélé les anomalies, lequel n’est pas annexé à l’acte de cession du fonds de commerce, ni qu’elle aurait pu s’en apercevoir lors de la réception, alors qu’elle n’est pas un professionnel. En conséquence, une indemnité provisionnelle évaluée à la hauteur du montant des travaux de mise aux normes de l’installation électrique (20.400 euros TTC) sera mise à la charge SARL MARIO E LILLO.

Il n’est par ailleurs pas sérieusement contestable que des frais supplémentaires au titre du nettoyage du chantier (1.020 euros TTC) et des honoraires de maitrise d’œuvre (11.671,92 euros TTC) devront être supportés au regard de la nature des travaux, et qu’il convient à ce titre de fixer la part due à titre provisionnel par le cédant du fonds de commerce à la somme de 6.345,96 euros.

En conséquence, au regard des éléments susvisés, il convient de condamner au versement d’une indemnité provisionnelle au bénéfice de la SARL BROC-MONSIEUR :

madame [C] [F] et monsieur [E] [F] venant aux droits de madame [M] [A] veuve [F] à la somme de 39.105 ,96 euros TTC ; La SARL MARIO E LILLO à la somme de 26.745,96 euros TTC.

3/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle au titre remboursement des loyers versés pour la période du 15 juillet 2022 au 31 janvier 2023

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522.

En l’espèce, l’action en remboursement des sommes versées au titre de loyers pour la période du 15 juillet 2022 au 31 janvier 2023 est fondée sur la répétition de l’indu pour la période antérieure à une décision du juge des référés ayant autorisé la société BROC-MONSIEUR à suspendre le paiement des loyers au titre de l’exception d’inexécution.

Or, il existe une contestation sérieuse quant au fondement juridique de la demande dès lors que les loyers sont dus en exécution du contrat de bail, et que l’exception d’inexécution a joué à compter de la date de sa demande en ce sens.

Il convient par conséquent de débouter la SARL BROC-MONSIEUR de sa demande d’indemnité provisionnelle à ce titre.

4/ Sur la demande de suspension des échéances du prêt

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compéter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

En l’espèce, il convient d’une part de relever qu’il existe une contestation sur la possibilité de suspendre l’exécution des échéances d’un contrat dont la résolution a été prononcée par l’une des parties, la question de l’appréciation de la validité de cette résolution ou de son caractère loyal ou non ne pouvant relever de la compétence du juge de la mise en état mais uniquement de celle de la juridiction au fond, laquelle n’est en tout état de cause, en l’espèce, saisie ni d’une demande en paiement du crédit impayé, ni d’une contestation de la mise en œuvre de la clause résolutoire.

D’autre part, et en tout état de cause, ainsi que cela résulte de la lecture des jurisprudences produites au débat contradictoirement par le demandeur au soutien de sa demande, le débiteur d’un contrat de crédit immobilier dispose d’une action spécifique devant le juge des contentieux et de la protection sur le fondement de l’article L314-20 du code de la consommation pour obtenir un délai de grâce de deux années, ce qui tend à exclure la compétence à ce titre du juge de la mise en état.

Par conséquent, il convient de constater que la demande de la SARL BROC-MONSIEUR tendant à la suspension des échéances du prêt ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état.

5/ Sur la demande indemnitaire formée par la société MARIO E LILLO

Les pouvoirs du juge de la mise en état sont strictement et limitativement énumérées aux articles 780 et suivants du code de procédure civile, et notamment par les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, qui ne prévoient pas la possibilité pour celui-ci de statuer sur une demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et de l’abus du droit d’agir.

En conséquence, il sera constaté que la demande de dommages et intérêts formulées par la société MARIO E LILLO excède les pouvoirs du juge de la mise en état, qui ne peut pas statuer sur cette prétention.

6/ Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens qui suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Ordonne la mise hors de cause du CRÉDIT MUTUEL ARKEA ;

Constate l’intervention volontaire de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON ;

Condamne monsieur [E] [F] et madame [C] [F], agissant en qualité d’ayants-droits d'[M] [F], à verser à la SARL BROC-MONSIEUR la somme de 39.105,96 euros TTC à titre d’indemnité provisionnelle ;

Condamne la SARL MARIO E LILLO à verser à la SARL BROC-MONSIEUR la somme de 26.745,96 euros TTC à titre d’indemnité provisionnelle ;

Rejette la demande d’indemnité provisionnelle au titre du remboursement des loyers versés pour la période du 15 juillet 2022 au 31 janvier 2023 formulée par la SARL BROC-MONSIEUR ;

Constate que la demande de la SARL BROC-MONSIEUR en suspension des remboursements du contrat de prêt n° NE07671380 d’un montant de 130.000 euros souscrit auprès de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE VILLENAVE D’ORNON le 6 juillet 2022 ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état ;

Constate que la demande indemnitaire formée par la SARL MARIO E LILLO n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état ;

Réserve les dépens ;

Déboute la SARL BROC-MONSIEUR et la SARL MARIO E LILLO de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 18 juin 2025 pour conclusions au fond des défendeurs en réponse aux prétentions du demandeur contenues dans l’acte introductif d’instance délivré le 14 novembre 2023 ;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER , Juge de la mise en état, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,