RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00286 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PEZL

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [D] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON, juge placée

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] sont propriétaires des lots n°36, n°66 et n°67, au sein d’un immeuble situé dans la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier en date du 27 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS SERGIC, mis en demeure Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] de payer la somme de 344,39 € en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 12 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 10 mars 2026, aux fins aux fins de :

— condamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] à lui verser la somme de 4.801,29 € arrêtée au 8 février 2026 se décomposant comme suit :

* 4.316,29 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ;

* 485 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] à lui verser la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame à lui [N] [D] épouse [A] verser la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis la signification de l’assignation, le dernier versement datant du mois de juillet 2025 pour un montant de 300 €.

Il expose que Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A], régulièrement assignés chacun, à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la qualité de propriétaires des époux [A] est justifiée par la production de l’extrait de matrice cadastrale.

De plus, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 27 juin 2023, 10 juillet 2024 et 1er octobre 2025 approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2022, 2023, 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice des années 2025 et 2026 et d’adoption des travaux ; des appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) ; et du décompte produit que les époux [A] sont redevables de la somme de 4.258,69 €, au titre des charges de copropriété dues depuis le 1er juillet 2024 et arrêtées au 8 février 2026, déduction faite des frais de rejet imputés à deux reprises le 14 octobre 2024 ainsi que ceux facturés les 28 novembre 2024 et 28 décembre 2024, chacun d’un montant respectif de 14,40 €.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.258,69 €, au titre des charges de copropriété dues au 8 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2026, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 27 juillet 2024, dont il n’est pas démontré l’envoi.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 485 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié des frais de mises en demeure des 27 juillet 2024, 27 octobre 2024 et 27 janvier 2025 ainsi que des relances des 27 août 2024 et 27 février 2025, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Il n’y a pas lieu de retenir les frais de lettre comminatoire par avocat imputés le 5 août 2025 pour un montant de 120 €, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « envoi dossier en procédure » facturés le 30 mai 2025 à hauteur de 192 €, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs et il n’est pas non plus justifié d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement qui sera réparé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [A] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.258,69 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 8 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [N] [D] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT