PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/05570 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OR74

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[A] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 19 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC (SAS), dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 2]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

Madame [A] [W], demeurant [Adresse 4]

défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], 95100 ARGENTEUIL, représenté par son syndic la société SERGIC et par Maître [Z] a fait assigner devant ce tribunal Madame [L] [W] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  16.566,17 euros, au titre des charges de copropriété impayées, dont 559 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de le mise en demeure,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [L] [W] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue le 13 novembre 2025 a fixé la date des plaidoiries au 22 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [L] [W] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 65,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un jugement du tribunal de Pontoise condamnant la défenderesse au paiement de la somme de 7922,17 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au troisième trimestre 2022, un décompte mentionnant les paiements imputés sur cette somme,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 février 2025, 6 novembre 2023, 15 juin 2022, 30 septembre 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une lettre du 27 juin et 27 juillet 2024 valant mise en demeure de payer la somme de 14.411,52 euros.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l’assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu’elle en est à l’origine.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16.007,17 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 367 euros correspondant à deux mises en demeure et aux frais d’hypothèque, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. Les frais intitulés « renvoi dossier en procédure » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16.374,17 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025, l’avis de réception de la mise en demeure du 27 juin et 27 juillet 2024 n’ayant pas été produit aux débats.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Madame [L] [W] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus qu’elle a été condamnée pour défaut de paiement des charges par le tribunal judiciaire de Pontoise.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [W] à verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [L] [W], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Madame [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires De la [Adresse 1] située [Adresse 2], [Localité 3] la somme 16.374,17 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025;

Condamne Madame [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [L] [W] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS