N° RG 25/00158 – N° Portalis DB2I-W-B7J-C46B Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

DU 11 DECEMBRE 2025

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Eric LAVIROTTE

Le onze Décembre deux mil vingt cinq, Nous, France ROUZIER, Président du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE, statuant en référé, assistée de Corinne POYADE, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

Madame [T] [J], née le 04 Août 1985 à GLEIZE (69), demeurant [Adresse 4], représentée par M^e Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

Madame [S] [J] épouse [G], née le 30 Mai 1981 à VILLEFRANCHE-SUR- SAONE (69), demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.S. ODYSSEE, immatriculée au RCS de [Localité 6] – [Localité 5] sous n° 915 315 154, dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillante, sans avocat constitué

La cause a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 Octobre 2025,

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 22 Octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2017, Monsieur [Z] [J] (le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS « CHEZ TITI » (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 7.200 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié en date du 3 octobre 2022, la SAS « CHEZ TITI » a cédé son fonds de commerce à la SAS ODYSSEE, comprenant le droit au bail.

Par avenant au bail commercial non daté à effet rétroactif au 6 juillet 2023, Madame [S] [J] et Madame [T] [J], en qualité de bailleur, et la SAS ODYSSEE, en qualité de locataire, ont convenu de porter le loyer annuel à hauteur de 8.627,56 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, puis a assigné le locataire par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 aux fins de résiliation du contrat de bail. Par ordonnance en date du 8 janvier 2025, le juge des référés a constaté l’extinction de l’instance suite au désistement du bailleur.

Madame [S] [J] et Madame [T] [J] ont fait délivrer un second commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, pour une somme de 2.641,93 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, les consorts [J] ont, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, fait assigner le locataire devant la présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône statuant en matière de référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS ODYSSEE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SAS ODYSSEE à payer aux consorts [J] la somme provisionnelle de 4.362,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du 3ème trimestre 2025,

— condamner la SAS ODYSSEE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, taxes impôts recouvrables, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la SAS ODYSSEE à payer aux consorts [J] la somme provisionnelle de 925,30 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

— dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation judiciaire du bail,

— condamner la SAS ODYSSEE au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 22 octobre 2025, les consorts [J], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur acte introductif d’instance et exposent que la défenderesse ne sera pas représentée, le commerce étant fermé tandis que la dette s’accroît.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SAS ODYSSEE n’était ni comparante, ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La présente décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’aucun créancier n’est inscrit sur l’état des inscriptions au greffe, au vu du certificat fourni en procédure.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [S] [J] et Madame [T] [J] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit au 25 juillet 2025, avec toutes conséquences de droit.

— Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SAS ODYSSEE se maintient dans l’immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant ainsi un trouble manifestement illicite.

En conséquence, l’expulsion de la SAS ODYSSEE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

— Sur les demandes de provision :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le commandement du 25 juin 2025 porte sur une créance d’un montant de 2.641,93 euros, arrêtée au 23 juin 2025, incluant le deuxième trimestre 2025. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Les bailleresses versent aux débats un décompte arrêté au 19 août 2025, incluant le 3ème trimestre 2025, démontrant un arriéré locatif d’un montant de 4.876,97 euros. Or, ce décompte prend en considération des frais d’huissier pour la première procédure d’un montant de 514,27 euros qu’il convient de soustraire, conformément à l’accord des demanderesses. En revanche, en ce qui concerne le dernier décompte en date du 21 octobre 2025, il n’est pas démontré que celui-ci ait été transmis à la partie défaillante, de sorte qu’il ne sera pas pris en compte, n’étant pas contradictoire. L’arriéré locatif s’élève donc à la somme de 4.362,70 euros (4.876,97 € – 514,27 €), au 19 août 2025.

Il convient de condamner la SAS ODYSSEE au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.362,70 euros TTC au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 19 août 2025, incluant le 3ème trimestre de 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2025.

L’indemnité d’occupation due par la SAS ODYSSEE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur la demande relative à la clause pénale :

Le contrat de bail stipule en son article 9 intitulé « clause pénale » qu’à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire. En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation.

Cette clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En tout état de cause, Mesdames [J] ne démontrent aucun préjudice pour la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité prévue par l’article précité du contrat de bail.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ODYSSEE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juin 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS ODYSSEE ne permet d’écarter la demande de Mesdames [J] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, France ROUZIER, présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ODYSSEE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS ODYSSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la SAS ODYSSEE à payer à Madame [S] [J] et Madame [T] [J] la somme de 4.362,70 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 19 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 sur 2.641,93 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SAS ODYSSEE à payer à Madame [S] [J] et Madame [T] [J] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS la SAS ODYSSEE aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juin 2025, ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

Le Greffier Le Président