DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Mars 2026

N° RG 23/00060 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M3YN

Code NAC : 30B

S.C.I. ANGERS MARLY LOGISTICS INVESTMENT

C/

S.A. DEXXON GROUPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 lequel a été prorogé à ce jour.

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DEMANDERESSE

S.C.I. ANGERS MARLY LOGISTICS INVESTMENT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 498 276 310 dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par la SA AXA REAL ESTATE INVESTMENT MANAGERS

représentée par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Emmanuel BOUTTIER, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A. DEXXON GROUPE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 380 586 834 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Antonin PIBAULT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Ladislas FRASSON-GORRET, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant bail commercial du 1er janvier 2015, la SCI Angers Marly Logistics Investment a donné en location à la SA Dexxon Groupe la totalité des cellules numérotés de 5 à 8 d’un immeuble sis [Adresse 3], zone d’activité de Moimont à Marly la Ville (95670) à destination d’entrepôts et d’activités logistiques.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans dont six fermes.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2020, la SA Dexxon Groupe a délivré à son bailleur un congé portant sur la totalité des surfaces loués pour le 31 décembre 2020.

Par mail du 2 juillet 2020, prenant acte de la disponibilité des cellules 3 et 4, elle manifestait son souhait de prendre à bail lesdits locaux à compter du 1er février 2021.

Le 27 juillet 2020, les parties signaient un avenant au bail commercial du 1er janvier 2015 prolongeant les effets du congé délivré le 29 juin 2020.

Le même jour, les parties concluaient un bail commercial portant sur les cellules 3 et 4, à effet du 1er février 2021.

Se prévalant des termes de l’avenant du 27 juillet 2020, la SA Dexxon Groupe considérait que la cellule 6 était mise à sa disposition à titre gracieux jusqu’au 31 décembre 2021. Par courriel du 19 octobre 2020, elle proposait de déménager directement de la cellule 6 vers la cellule 3 courant février / mars et libérer définitivement la cellule 6 fin mars et non fin décembre comme contractuellement prévu.

Par courriel du même jour, le représentant de la bailleresse lui proposait de conclure un avenant n°2 pour prolonger les effets du congé du 29 juin 2020 sur la cellule 6 jusqu’à une date déterminée, proposition à laquelle la SA Dexxon Groupe ne donnait pas suite.

Le 7 janvier 2021, le représentant de la bailleresse protestait contre la non-libération des cellules 5 et 6 auprès de Dexxon Groupe, lui rappelait que le bail prévoyait l’indivisibilité des locaux et que les dispositions de l’article 18.4 du bail prévoyaient des sanctions en cas de non-délaissement des cellules.

La SA Dexxon Groupe libérait la cellule 5, le 18 janvier 2021, mais refusait à l’huissier mandaté par la SCI Angers Marly Logistics Investment l’accès aux cellules 6, 7 et 8. Elle maintenait sa position sur la cellule 6 en considérant que l’avenant lui permettait de l’occuper à titre gracieux jusqu’au 31 décembre 2021, malgré les protestations de sa bailleresse mettant en avant les échanges ayant prévalu lors des négociations et les dispositions de l’avenant.

Le 25 février 2021, l’huissier de justice mandaté par la SCI Angers Marly Logistics Investment pour dresser un état des lieux de sortie de la cellule 6, s’en voyait refuser l’accès.

Suivant ordonnance du 9 mars 2021, le Président du tribunal judiciaire de Pontoise commettait un huissier pour constater les conditions d’exploitation de la cellule 6. Le procès-verbal du 15 mars 2021, dressé par l’huissier, constatait l’exploitation de la cellule 6 et des bureaux attenants.

Le 21 mars 2021, la SCI Angers Marly Logistics Investment dénonçait à la SA Dexxon Groupe le procès-verbal du 15 mars 2021, lui faisait sommation de cesser l’exploitation de la cellule 6 et lui rappelait qu’elle était redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er février 2021.

Le 1er avril 2021, l’huissier de justice mandaté par la SCI Angers Marly Logistics Investment constatait que les cellules 6, 7, et 8 n’étaient pas libérées et continuaient à être exploitées. Le 16 juin 2021, il dressait un état des lieux de sortie des cellules 7 et 8.

Par ordonnance du 27 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise : :

ordonnait à la SA Dexxon Groupe de restituer à la SCI Angers Marly Logistics Investment les cellules 6,7 et 8 dans le délai de deux semaines suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pour chacune des cellules précitées à l’expiration du délai ;autorisait l’expulsion de la SA Dexxon Groupe, à défaut de libération des cellules susvisées dans ce délai de deux semaines ;condamnait la SA Dexxon Groupe à payer à la SCI Angers Marly Logistics Investment la somme de 251.443,86 €, au titre des indemnités d’occupations des cellules 6, 7 et 8.

Par arrêt du 21 avril 2022, la Cour d’appel de Versailles disait n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Angers Marly Logistics Investment au titre du trouble manifestement illicite et de la provision concernant la cellule 6 ainsi que la libération sous astreinte des cellules 7 et 8.

Par exploit du 16 décembre 2022, la SCI Angers Marly Logistics Investment faisait assigner la SA Dexxon Groupe devant ce tribunal aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes au titre des indemnités d’occupation des cellules 6, 7 et 8, de la remise en état des cellules 6, 7 et 8 et de la régularisation des charges.

PRETENTIONS ACTUELLES DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 novembre 2025, la SCI Angers Marly Logistics Investment demande au tribunal :

. de condamner la SA Dexxon Groupe à lui verser les sommes suivantes :

373.834,84 € au titre des indemnités d’occupation pour les loyers et charges dus du 31 janvier 2021 au 31 août 2021 concernant la cellule 6 du site d’entrepôt et d’activité logistique situé à [Localité 2], [Adresse 3], Zone d'[Adresse 4] € au titre des indemnités d’occupation pour les loyers et charges dus du 31 mars 2021 au 16 juin 2021 concernant les cellules 7 et 8 du site d’entrepôt et d’activité logistique situé à [Localité 2], [Adresse 3], Zone d’activité de [Localité 3] € au titre de la somme avancée pour la remise en état des cellules 6, 7 et 8 du site d’entrepôt et d’activité logistique situé à [Localité 2], [Adresse 3], Zone d’activité de [Localité 4] € au titre de la régularisation des charges,. d’ordonner la compensation de toute condamnation prononcée à l’encontre de la SA Dexxon Groupe avec le dépôt de garantie d’un montant de 320.793,59 €,

. de débouter la SA Dexxon Groupe de l’ensemble de ses demandes.

Elle fait valoir que la SA Dexxon Groupe qui s’était contractuellement engagée à libérer la cellule 6 au 31 janvier 2021, les cellules 7 et 8 au 31 mars 2021, a continué d’occuper la cellule 6 jusqu’au 31 août 2021 et les cellules 7 et 8 jusqu’au 16 juin 2021 ; que faute d’avoir respecté ces termes contractuels en se maintenant dans les cellules concernées au-delà des termes contractuels, elle a engagé sa responsabilité à son égard ; que cette violation des termes contractuels est sanctionnée par l’article 18.4 du contrat de bail commercial.

Elle soutient que la volonté commune des parties telle qu’elle ressort de l’avenant, était de permettre une occupation de la cellule 6 à titre gratuit, très brève d’un mois pour le stockage de racks , soit une libération au 31 janvier 2021 et non une exploitation durant un an, sans paiement d’un loyer ; que la date du 31 décembre relève d’une erreur de plume ; qu’en ce qui concerne les cellules 7 et 8 , la SA Dexxon Groupe a continué à les exploiter au-delà du terme contractuel du 31 mars 2021 et ce jusqu’au 16 juin 2021.

Elle ajoute que non contente d’avoir violé les dates contractuelles de libération des cellules 6, 7 et 8, la SA Dexxon Groupe s’est affranchie de son obligation de remise en état ; qu’elle est en outre débitrice de la régularisation des charges afférentes à l’occupation des cellules 6, 7 et 8.

Dans ses dernières conclusions signifiés le 5 février 2025, la SA Dexxon Groupe demande au tribunal de :

A titre liminaire,

Rappeler que la SCI Angers Marly Logistics Investment a perçu la somme de 124.064,53 € au titre des indemnités d’occupation des cellules 7 et 8 du 31 mars eu 31 mai 2021 et que toute éventuelle condamnation à intervenir devra se faire sous déduction de cette somme ;A titre principal,

Concernant la cellule 6, débouter la SCI Angers Marly Logistics Investment de sa demande de condamnation pour la somme de 373.834,84 € au titre de l’indemnité d’occupation et pour celle de 57.087,30 € au titre des frais de remise en état, Concernant les cellules 7 et 8, débouter la SCI Angers Marly Logistics Investment de sa demande de condamnation pour la somme de 265.269,60 € au titre de l’indemnité d’occupation et pour celle de 98.575,40 € au titre des frais de remise en état,Concernant la régularisation des charges, débouter la SCI Angers Marly Logistics Investment de sa demande de condamnation pour la somme de 374.694,21 € ,A titre subsidiaire,

Débouter la débouter la SCI Angers Marly Logistics Investment de sa demande d’application de l’article 18.4 du bail et du doublement du loyer au titre de l’indemnité d’occupation,Concernant la cellule 6, fixer l’indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2021 au 19 août 2021, soit 200 jours, à la somme de 146.192 €,Concernant les cellules 7 et 8 pour la période du 1er avril au 2 juin 2021, soit 63 jours, à la somme de 89.704,44 €,Ordonner la compensation avec les sommes déjà versées de 124.064,53 € et condamner la SCI Angers Marly Logistics Investment à lui restituer le trop perçu de 34.360,09 €,A titre reconventionnel,

Condamner la SCI Angers Marly Logistics Investment à lui payer la somme de 320.793,59 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2021, à défaut à compter de mars 2023 et capitalisation des intérêts, Condamner la SCI Angers Marly Logistics Investment à lui payer la somme de 243.335,05 € au titre des frais consécutifs au blocage du déménagement des cellules,Condamner la SCI Angers Marly Logistics Investment à lui payer la somme de 40.000 € en réparation du préjudice subi à la suite des désorganisations provoquées,En tout état de cause,

Ordonner la compensation des créances des parties,Ordonner la capitalisation des intérêts.

Elle fait valoir :

— en ce qui concerne la cellule 6, que la lettre même de l’avenant lui laissait gracieusement la disposition tout ou partie de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021 ; que les termes de l’avenant sont parfaitement clairs ; qu’un paraphe du signataire agissant pour le compte de la SCI Angers Marly Logistics Investment est apposé juste en dessous de la date du 31 décembre 2021 ; que la disposition gracieuse de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021 relève d’un accord commercial et ne peut être remis en cause à postériori ;

— en ce qui concerne les cellules 7 et 8, que la cause de la restitution tardive intervenue le 2 juin 2021 au lieu du 31mars 3021 se trouve dans l’attitude du bailleur qui empêchait le déménagement la mezzanine et des stocks gagés ;

— en ce qui concerne les frais de remise en état, qu’aucune somme ne peut être mise à sa charge, faute pour la bailleresse d’avoir respecté le formalisme prévu au contrat et la réalisation d’un état des lieux contradictoire : que la preuve n’est pas rapportée que le coût de ces travaux lui soit imputable ;

— que la conservation du dépôt de garantie alors que les cellules ont été restituées est abusive.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de libération de la cellule 6 prévue à l’avenant

Le contrat se forme par la rencontre des volontés entre les parties, l’écrit ne constituant qu’un moyen de preuve de cette volonté.

L’interprétation permet au juge du fond de rechercher la commune intention des parties à un contrat quand les clauses n’en sont pas claires. Elle consiste à donner une signification claire à la volonté des parties, toutes les clauses d’une convention s’interprétant les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

Les parties sont en désaccord sur la date de libération de la cellule 6, telle que prévue par l’avenant du 27 juillet 2020, la SA Dexxon Groupe se prévalant des termes mêmes de cet avenant pour considérer que le bailleur avait consenti à lui laisser gracieusement la disposition de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021 tandis que la SCI Angers Marly Logistics Investment soutient que la volonté commune des parties telle qu’elle ressort de l’avenant était de permettre une occupation à titre gratuit, très brève d’un mois pour le stockage de racks, et que la date du 31 décembre relève d’une erreur de plume.

L’avenant du 27 juillet 2020 au bail commercial du 1er janvier 2015 indique en exposé préalable que le preneur souhaitait prolonger les effets du congé délivré le 29 juin 2020 jusqu’au 31 mars 2021. Il contient les clauses suivantes dont les soulignements ont été ici ajoutés  :

le bailleur accepte de prolonger jusqu’au 31 mars 2021 les effets du congé en date du 29 juin 2020 pour les seules cellules 7 et 8, accord subordonné à la signature par Dexxon d’un nouveau bail avant le 31 juillet 2020 ; le bailleur et le preneur ont conclu un accord pour la prise à bail des cellules 3 et 4 dans le même bâtiment à compter du 1er février 2021 ;le preneur a souhaité conserver du 1er janvier au 31 janvier 2021, la cellule 6 aux seules fins d’y entreposer ses échelles à racks à l’exclusion de toute autre utilisation, le bailleur consent donc, sous réserve de la signature du nouveau bail portant sur les cellules 3 et 4 avant le 31 juillet 2020 et pour les besoins de transfert d’activités du preneur vers ces mêmes cellules, de laisser gracieusement à la disposition de ce dernier, tout ou partie de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021, pour le stockage de ses racks ;un état des lieux de sortie sera réalisé au 31 décembre 2020 pour les cellules 5 et 6 ;un état des lieux de sortie complémentaire sera réalisé au 31 janvier 2021 ou au jour effectif de la libération totale de la cellule 6.

Il ressort des éléments de contexte rappelés en exposé du litige et des énonciations figurant en exposé préalable de l’avenant et des stipulations de celui-ci que la SA Dexxon Groupe qui avait donné congé pour les cellules numérotés de 5 à 8 qu’elle louait à la SCI Angers Marly Logistics Investment, a conclu un accord avec dernière pour la prise à bail des cellules 3 et 4 dans le même bâtiment à compter du 1er février 2021 mais a souhaité conserver du 1er janvier au 31 janvier 2021, la cellule 6 aux seules fins d’y entreposer ses échelles à racks, la volonté des parties étant donc clairement de permettre à la SA Dexxon Groupe de rester un mois supplémentaire, soit jusqu’au 31 janvier 2021 et prévoyait d’ailleurs un état des lieux de sortie complémentaire à cette date.

La mention selon laquelle « le bailleur consent donc, sous réserve de la signature du nouveau bail portant sur les cellules 3 et 4 avant le 31 juillet 2020 et pour les besoins de transfert d’activités du preneur vers ces mêmes cellules, de laisser gracieusement à la disposition de ce dernier, tout ou partie de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021 pour le stockage de ses racks » au lieu de la date du 31 janvier 2021, relève donc d’une erreur de plume manifeste, le tribunal observant à cet égard que la SA Dexxon Groupe ne sollicitait d’ailleurs pas, au moment de la signature de l’avenant, une occupation gratuite d’un an comme le fait ressortir l’exposé préalable de l’avenant, les cellules 3 et 4 ayant été louées à la place de cellules 5 à 8 à compter du 1er février 2021.

En outre, la clause du bail stipulant en son article 17-2 que les locaux forment un tout indivisible dans la commune intention des parties, fait ressortir que la cellule 6 et les autres cellules 5, 7, et 8 n’étaient pas destinées à être loués indépendamment les unes des autres et s’opposent à ce que l’une d’entre elle puisse être occupée indépendamment des autres durant une longue période.

Dès lors, le seul fait qu’un paraphe du signataire agissant pour le compte de la SCI Angers Marly Logistics Investment ait été apposé juste en dessous de la date du 31 décembre 2021, est inopérant à démontrer une volonté de mise à disposition jusqu’à cette date.

Ainsi, tant le contexte de l’affaire que les autres mentions de l’avenant et le bon sens s’opposent à l’idée soutenue par que la SA Dexxon Groupe que la SCI Angers Marly Logistics Investment ait pu être d’accord pour lui laisser occuper gratuitement la cellule 6 durant un an, ce qui aurait constitué un avantage exorbitant, économiquement incompréhensible au regard de l’équilibre même de l’opération, la cellule 6 d’une superficie de 5.045 m2 ayant un loyer annuel s’élevant à 53 € le mètre carré.

Il convient donc de dire au regard de l’ensemble de ces éléments que la volonté commune des parties était de permettre à la SA Dexxon Groupe d’occuper gracieusement la cellule 6 pour l’entreposage de ses racks jusqu’au 31 janvier 2021, la date du 31 décembre 2021 portée sur l’avenant relevant d’une erreur de plume manifeste.

Sur l’indemnité d’occupation de la cellule 6

La SCI Angers Marly Logistics Investment réclame la somme de 373.834,84 € au titre des indemnités d’occupation pour les loyers et charges dus du 31 janvier 2021 au 31 août 2021 concernant cette cellule 6, égale au double du montant du loyer et de la provision pour charges prévue au contrat, en application de l’article 18.4 du bail.

La SA Dexxon Groupe qui s’était contractuellement engagée à libérer cellule 6 au 31 janvier 2021 et l’utiliser pour le seul stockage de ses racks, s’y est maintenue sans droit, en franchise de loyers, au-delà de cette date ainsi qu’il ressort du procès-verbal d’huissier du 1er avril 2021 constatant que la cellule 6 n’était pas libérée et du procès-verbal d’huissier du 2 juin 2021 y constatant la présence de racks et de palettes en bois dans cette cellule, ainsi que de son propre courrier du 19 août 2021 dans lequel elle propose au gestionnaire de la bailleresse plusieurs dates pour la restitution les locaux.

La SA Dexxon Groupe sera tenue de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la date du 30 août 2021, date à laquelle les locaux ont été effectivement libérés ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat du 30 août 2021, la SA Dexxon Groupe ne justifiant d’une libération effective avec remise des clés avant cette date.

Le montant de cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des provisions pour charges prévues au contrat de bail, le doublement du loyer stipulé à l’article 18.4 du bail présentant le caractère d’une clause pénale, laquelle sera réduite à 1 €, le montant prévu au bail apparaissant excessif au regard du préjudice subi par le bailleur, suffisamment indemnisé par l’indemnité d’occupation et le montant de la provision pour charges, étant toutefois relevé que contrairement à ce que soutient la SA Dexxon Groupe, l’application de l’article 18.4 n’est pas subordonné à l’envoi d’un commandement de payer stipulé à l’article 18.1 qui vise la l’application de la clause résolutoire.

Il ressort des écritures de la SCI Angers Marly Logistics Investment et du tableau actualisé des loyers, charges et indemnités des cellules 6, 7, 8 qu’elle produit que le loyer de la cellule 6 qui a une superficie de 5034 m2 et un loyer annuel de 53 € HT le m2, soit 730,96 € HT par jour, s’élève, pour la période du 31 janvier au 30 août 2021, à la somme de 154.233 € HT, soit la somme 185.079 € TTC, outre la somme de 65.368 € correspondant aux provisions pour charges de cette période.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation de la cellule 6 due pour la période du 31 janvier au 30 août 2021 à la somme de 250.448 € (185.079 + 65.368 + 1) et de condamner la SA Dexxon Groupe à payer cette somme de 250.448 € à la SCI Angers Marly Logistics Investment.

Sur l’indemnité d’occupation des cellules 7 et 8

Il est constant que la SA Dexxon Groupe a continué d’occuper les cellules 7 et 8 après le terme contractuel du 31 mars 2021.

La SCI Angers Marly Logistics Investment indique que ces cellules n’ont été libérées que le 16 juin 2021 et verse aux débats un constat d’huissier établi à cette date, avec une remise des clés à son représentant.

La SA Dexxon Groupe soutient qu’elle a restitué les locaux le 2 juin 2021. Toutefois, elle ne justifie pas d’une entière libération avec remise des clés au bailleur avant cette date, le procès-verbal d’huissier du 2 juin 2021 qu’elle produit, constatant la présence de quelques marchandises dans la cellule 7 et des éléments de mezzanine démontées et en cours de démontage dans la cellule 8.

Or, la SA Dexxon Groupe n’est pas fondée à imputer son retard à libérer les cellules 7 et 8 à l’attitude de la bailleresse et à des tiers en faisant valoir que le transfert des stocks dans les cellules 3 et 4, objet du nouveau bail, supposait la réunion de deux conditions complémentaires en indivisibles, à savoir la réalisation des travaux de la mezzanine et l’autorisation de la société Auxiga auprès de qui les stocks étaient gagés. En effet, elle ne justifie pas que les clauses qu’elle allègue aient été stipulées comme condition à son obligation de libérer les cellules au plus tard le 31 mars 2021.

La SA Dexxon Groupe qui s’était contractuellement engagée à libérer les cellules 7 et 8 au 31 mars 2021 mais s’y est maintenue au-delà de cette date, sera tenue de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la date du 16 juin 2021, date à laquelle les locaux ont été effectivement libérés ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat établi à cette date.

Le montant de cette indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer et des provisions pour charges prévues au contrat de bail, le doublement du loyer stipulé à l’article 18.4 du bail présentant le caractère d’une clause pénale, laquelle sera réduite à 1 €, son montant apparaissant excessif au regard du préjudice subi par le bailleur indemnisé par l’indemnité d’occupation et le montant de la provision pour charges.

Il ressort des écritures de la SCI Angers Marly Logistics Investment et du tableau actualisé des loyers, charges et indemnités des cellules 6, 7, 8 ci-dessus cité que le loyer des cellules 7 et 8 qui ont une superficie de 9806 m2 et un loyer annuel de 53 € HT le m2, soit 1.423,88 € HT par jour, s’élève pour la période du 31 mars au 16 juin 2021 à la somme de 109.639 € HT, soit la somme 131.568 € TTC, outre la somme de 43.351 € correspondant aux provisions pour charges de cette période.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation des cellules 7 et 8, due pour la période du 31 mars au 16 juin 2021, à la somme de 174.920 € (131.568 + 43.351+ 1) et de condamner la SA Dexxon Groupe à payer cette somme de 174.920 € à la SCI Angers Marly Logistics Investment, sous déduction de la provision de de 124.064,53 € versée en application de l’ordonnance du juge des référés du 27 juillet 2021, par la SA Dexxon Groupe.

Sur la remise en état des cellules

Le bail stipule que le preneur prend l’engagement de tenir les locaux en parfait état d’entretien et d’effectuer toutes les réparations et remplacements relevant de l’article 605 du code civil qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction, y compris le ravalement et celles dues à la vétusté, le preneur renonçant à se prévaloir des dispositions de l’article 1755 dès lors que ces réparations ne relèvent pas des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

La SCI Angers Marly Logistics Investment demande la condamnation de la SA Dexxon Groupe à lui payer la somme de 155.662,70 € au titre de la somme avancée pour la remise en état des cellules, à hauteur de 57.087,30 € pour la cellule 6 et de 98.575,40 € pour les cellules 7 et 8.

Elle verse aux débats deux constats d’état des lieux de sortie établis par un huissier, dont l’un dressé le 16 juin 2021 pour les cellules 7 et 8 et l’autre, le 30 août 2021 pour la cellule 6. Ces constats ont bien été établis de manière contradictoire, contrairement aux affirmations de la SA Dexxon Groupe, l’huissier ayant mentionné dans chacun de ces procès-verbaux que Mme [M] [Y] et M. [V] [T], représentants tous deux la SA Dexxon Groupe, étaient présents.

Or, la SA Dexxon Groupe est mal fondée à se prévaloir d’un non-respect par la bailleresse du formalisme prévu au bail prévoyant différentes étapes avec une visite contradictoire et un constat de l’état des locaux trois mois avant la fin du bail, afin de permettre au preneur de remettre en état les locaux. En effet, en se maintenant dans les lieux au-delà des termes contractuels sans même proposer d’avenant relatif à un report précis de la date de libération, elle a rendu impossible le respect dudit délai de trois mois.

Les états des lieux de sortie des cellules constatent des dégradations diverses, nombreuses mais d’une gravité relative, les locaux restant en bon état pour leur usage d’entrepôts ainsi qu’il ressort des photos figurant sur les constats et des mentions de l’huissier portant notamment sur les installations.

L’état des lieux de sortie de la cellule 6 constate notamment un panneau bas enfoncé sur une des portes à quai ; un bardage en partie basse enfoncé ; des goulottes électriques pour partie cassées en partie basse, une prise électrique arrachée, des éclats de béton dans l’encadrement de la porte coulissante, des trous visibles dans la cloison séparative, un boitier Wifi pendant, des traces de frottement et des désordres visibles sur dallage, un convecteur électrique ne fonctionnant pas dans les vestiaires femmes … et d’une manière générale une cellule nécessitant un nettoyage des sols, murs et plafonds.

Il en est de même de l’état des lieux de sortie des cellules 7 et 8 qui constate pour la cellule 7 la présence de toiles d’araignée et de poussière dans les angles des murs et côté quais, des seuils de quai et dalles épaufrés, des mousseurs de robinets manquants, de nombreux percements non rebouchés, au troisième pan de mur de la porte coupe-feu, les deuxième et troisième lamelles fortement griffées, des trous de cheville dans le mur en béton, des prises électriques cassées, des trous de goulottes …

L’état des lieux de sortie de la cellule 8 constate également le même type de désordres et notamment un rail de réception de la porte coupe-feu écrasé et déformé en partie basse, un panneau en hauteur de la grille de protection déformé, des barges déformées en partie basse …

Il n’est pas contesté que les locaux ont été loués, le 16 janvier 2012, à l’état neuf par la société Dexxon Data Media et repris, le 1er janvier 2015, par la SA Dexxon Groupe.

La SA Dexxon Groupe, conformément aux clauses du bail, avait l’obligation de restituer les locaux en parfait état d’entretien, de réparations et de remplacements à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil. Les constats d’huissier montrent que cet engagement n’a pas été entièrement respecté.

Il revient néanmoins à la SCI Angers Marly Logistics Investment de démontrer que les travaux de remise en état dont elle demande le remboursement correspondent à la réparation des seuls désordres des cellules 6, 7 et 8 constatés dans les procès-verbaux d’huissier susvisés.

La SCI Angers Marly Logistics Investment verse aux débats des devis, factures de travaux ainsi qu’un tableau du coût estimatif de la remise en état de la cellule 6, d’un montant de 57.087,30 € HT et un tableau du coût estimatif de la remise en état des cellules 7 et 8, d’un montant de 98.575,40 € HT, montants dont elle demande le paiement par la SA Dexxon Groupe.

Mais outre le fait que le tableau de remise en état des cellules 7 et 8 est quasiment illisible, il convient de constater que les montants qui figurent sur les tableaux qu’elle produit, ne renvoient pas à un devis ou à une facture, de sorte que les montants mentionnés apparaissent peu probants.

Les devis suivants apparaissent également insuffisants à établir que les travaux concernent les seuls désordres constatés dans les états des lieux de sortie et leur coût : ainsi le devis des travaux d’électricité Bossu est imprécis en ce qu’il énumère une succession de prestations « dépose installation, convecteur » non rattachables à un désordre déterminé ; le devis Cube de réparation des bardages intérieurs et extérieurs ne précise pas quelle est la cellule concernée ; le devis [J] maintenance concerne le curage à la fois des cellules 5, 6 ,7 et 8 et des bureaux sans distinction et sans précision du périmètre d’intervention ; le devis FGMS ne précise pas les cellules concernées par les réparations ; le devis Qualifal de réparation des dallages, murs et quai apparaît concerner pour partie des grosses réparations et, en tout état de cause, ne précise pas les cellules concernées ; les travaux visés par le devis AAI de remplacement du réseau sprinker n’apparaissent pas justifiés par les constatations de l’huissier

En revanche, apparaissent justifiés par les constatations de l’huissier ci-dessus exposées, les devis suivants acceptés par la bailleresse, étant observé que le fait que ces devis n’aient pas été soumis à la SA Dexxon Groupe est inopérant, celle-ci ayant le moyen de les contester dans le cadre de cette instance  :

le devis de nettoyage Cosmonet des cellules 5, 6, 7 et 8 à hauteur du quart de son montant pour chacune des cellules concernées par la présente instance, soit la somme de 2.887 € HT pour la cellule 6 et de 5.775 € pour les cellules 7 et 8 ;le devis FIVO (pose, dépose support cadenas remplacement grille de réception) à hauteur de 2.100 € HT pour la cellule 6 et de 2.414 HT pour les cellules 7 et 8 ;le devis LCA Construction de réparations diverses des murs, panneaux, moquette et de peinture d’un montant de 19.567 € HT pour la cellule 6 et de 5.800 € HT pour les cellules 7 et 8 ;le devis Proquai d’un montant de 6.675 € de réparation de divers désordres affectant la cellule 6.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et la SCI Angers Marly Logistics Investment récupérant la TVA qui ne constitue donc pas une charge pour elle, la SA Dexxon Groupe sera condamnée à lui payer les sommes suivantes, au titre des travaux de reprises :

31.229 € pour la cellule 6 ;13.989 € pour les cellules 7 et 8 .Soit, 45.218 € au total.

Sur la régularisation des charges

La SCI Angers Marly Logistics Investment demande la condamnation de la SA Dexxon Groupe à lui payer la somme de 374.694,694,21 € TTC au titre de la régularisation des charges.

Le bail prévoit que le bailleur ou son mandataire adresse au preneur, au plus tard, le 30 septembre, un état récapitulatif des charges de l’année écoulée ; que le bailleur ou son mandataire arrête les comptes de l’année écoulée en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance de provisions ou en le créditant de l’excédent payé.

Mais force est de constater que SCI Angers Marly Logistics Investment ne produit pas d’état récapitulatif des charges détaillant notamment la composition de la somme importante de 374.694,694,21 € TTC qu’elle réclame et permettant de connaître la nature de ces charges, les cellules et la période concernées. Elle se contente en effet de verser aux débats une mise en demeure de payer du 28 juin 2022, adressée par son avocat à la SA Dexxon Groupe.

Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de la régularisation des charges.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie

Il est constant que la SA Dexxon Groupe a versé à la SCI Angers Marly Logistics Investment un dépôt de garantie d’un montant de 320.793,59 €, non restitué par cette dernière qui demande au tribunal d’en ordonner la compensation avec toute condamnation prononcée à l’encontre de la SA Dexxon Groupe .

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie est destiné à assurer au bailleur le bon paiement des sommes dues par le preneur en vertu et pendant la durée du bail, jusqu’à complète libération des locaux.

Les créances d’indemnité d’occupation, de remise en état des locaux de la bailleresse et de celle correspondant au dépôt de garantie de la locataire sont nées de l’exécution du contrat de bail.

Il convient d’ordonner la compensation entre les créances susvisées de la bailleresse et le dépôt de garantie.

Sur les demandes reconventionnelles

Au regard de la compensation ordonnée entre le montant du dépôt de garantie et les sommes dues par la SA Dexxon Groupe, la demande formée par cette dernière au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, ne pourra qu’être rejetée.

La SA Dexxon Groupe demande également la condamnation de la SCI Angers Marly Logistics Investment à lui payer la somme de 243.335,05 € au titre des frais consécutifs au blocage du déménagement des cellules et celle de 40.000 € en réparation du préjudice subi à la suite des désorganisations provoquées.

Mais ainsi qu’il a été ci-dessus exposé, la SA Dexxon Groupe n’est pas fondée à reprocher à la SCI Angers Marly Logistics Investment d’avoir bloqué le déménagement des cellules 5, 6, 7 et 8 vers les cellules 3 et 4 en refusant d’autoriser l’aménagement d’une mezzanine et de ne pas avoir signé la convention Auxiga, immobilisant de facto les stocks à leurs emplacements, alors qu’elle ne justifie pas que cette autorisation et cette signature aient fait partie des accords entre les parties.

Elle sera déboutée de ses demandes en paiement de la somme de 243.335,05 € et de celle de 40.000 €.

Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts alors que la SA Dexxon Groupe reste débitrice envers la SCI Angers Marly Logistics Investment.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

La SA Dexxon Groupe qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens et gardera la charge de ses frais irrépétibles.

Il ne serait pas équitable de laisser à la SCI Angers Marly Logistics Investment la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles, la SA Dexxon Groupe sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SA Dexxon Groupe à verser à SCI Angers Marly Logistics Investment les sommes suivantes :

250.448 € au titre de l’indemnité due du 31 janvier 2021 au 30 août 2021, concernant la cellule 6 du site d’entrepôt et d’activité logistique situé à [Localité 2], 174.920 € au titre de l’indemnité d’occupation due du 31 mars 2021 au 16 juin 2021, concernant les cellules 7 et 8 du site d’entrepôt et d’activité logistique situé à [Localité 2], sous déduction de la provision de 124.064,53 € versée en application de l’ordonnance du juge des référés du 27 juillet 2021,45.218 € € au titre des frais de remise en état des cellules 6, 7 et 8 du site d’entrepôt et d’activité logistique situé à [Localité 2],

Ordonne la compensation entre les condamnations susvisées et le dépôt de garantie d’un montant de 320.793,59 €,

Condamne la SA Dexxon Groupe à payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne la SA Dexxon Groupe aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé le 2 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY