RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00040 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PAWD

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Maître Isabelle HUGONIE AVOCAT AU BARREAU DU Val d’Oise

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. ATLAS

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ATLAS est propriétaire des lots n°2346, 2364 et n°391, au sein de la [Adresse 5] [Adresse 6] située [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 3] à SAINT-GRATIEN (95210), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » le 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Adresse 6] sis [Adresse 9] à SAINT-GRATIEN (95210) (« le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure la SCI ATLAS de payer la somme de 5834,33 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI ATLAS devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3556,73 euros au titre des charges échues au 1er novembre 2025 (4ème trimestre 2025 et appel cotisation fonds travaux inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2025 ;

— la somme de 504 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

et ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 27 janvier 2027, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre la SCI ATLAS, pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que la SCI ATLAS, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement.

Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SCI ATLAS, régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2027.

Par note en délibéré reçue le 9 mars 2027, autorisée, le syndicat des copropriétaires communique la matrice cadastrale adéquate, ainsi qu’un décompte faisant apparaître les sommes concernées par le précédent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2024 et 23 juin 2025, approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3556,73 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025, date de l’assignation, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 3 juillet 2025, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 504 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 3 juillet 2025, facturée 54 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, il convient de déduire les frais « constitution dossier avocat » à hauteur de 450 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que la SCI ATLAS a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 16 mai 2025. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI ATLAS aux dépens de l’instance, comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI ATLAS à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], sise [Adresse 9] à SAINT-GRATIEN (95210) la somme de 3556,73 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], sise [Adresse 9] à SAINT-GRATIEN (95210) la somme de 54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], sise [Adresse 9] à SAINT-GRATIEN (95210) la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ATLAS à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6], sise [Adresse 9] à SAINT-GRATIEN (95210) la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ATLAS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT