Tribunal Judiciaire de Reims, Bureau d'ordre referes, 17 décembre 2025, n° 25/00442

TJ Reims 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obstruction à la vente des biens immobiliers
La cour a constaté que l'opposition de Madame [V] [B] n'était pas fondée sur des raisons valables et qu'elle bloquait les tentatives de vente, justifiant ainsi la désignation d'un administrateur.
Accepté
Protection des intérêts des indivisaires
La cour a jugé qu'il était dans l'intérêt commun de fixer des prix minimums pour la vente des biens afin de garantir une juste répartition des actifs de l'indivision.
Accepté
Gestion des fonds issus de la vente
La cour a estimé qu'il était nécessaire de désigner un notaire pour gérer le produit de la vente, garantissant ainsi la bonne administration de l'indivision.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que, compte tenu du caractère familial du litige, chaque partie devait supporter ses propres frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, bureau d'ordre réf., 17 déc. 2025, n° 25/00442
Numéro(s) :	25/00442
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurore ARTAUD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

N° RG 25/00442 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGKE

Nature affaire : 28C

L’an deux mil vingt cinq et le dix sept décembre

Nous, Isabelle MENDI, Présidente du Tribunal Judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 05 novembre 2025, avons rendu le jugement suivant.

En demande :

Madame [J] [B]

[Adresse 19]

[Localité 17]

représentée par M^e Aurore ARTAUD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [U] [B]

[Adresse 28]

[Localité 8]

représenté par M^e Aurore ARTAUD, avocat au barreau de REIMS

Madame [C] [B]

[Adresse 39]

[Localité 13]

représentée par M^e Aurore ARTAUD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [D] [B]

[Adresse 3]

[Localité 20]

représenté par M^e Aurore ARTAUD, avocat au barreau de REIMS

Madame [E] [B]

[Adresse 16]

[Localité 2]

représentée par M^e Aurore ARTAUD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [T] [B]

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par M^e Aurore ARTAUD, avocat au barreau de REIMS

En défense :

Madame [V] [B]

[Adresse 7]

[Localité 20]

non comparante

Par actes d’huissier délivrés le 13 octobre 2025 devant la Présidente du tribunal judiciaire de REIMS, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, Madame [J] [B] Monsieur [U] [B], Madame [C] [B], Monsieur [D] [B] , Madame [A] [B] et Monsieur [T] [B] ont assigné Madame [V] [B] aux fins de :

— à titre principal, désigner Monsieur [U] [B] administrateur de l’indivision pour une durée de deux années avec pour mission de :

— signer seul un ou plusieurs mandats de vente des deux biens immobiliers indivis : ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 15] et l’immeuble situé [Adresse 25] à [Localité 31] (02) conclure seuls la vente desdits biens immobiliers au nom et pour le compte de l’indivision successorale,

— ordonner que le bien situé à [Localité 35] ne puisse être cédé pour une somme inférieure à 100 000 € et celui de [32] pour une somme inférieure à 67 500 €,

— désigné Me [Z] [I] aux fins de déposer le solde éventuel du fruit de la vente sur un compte séquestre dans l’attente de la liquidation de l’indivision;

— À titre subsidiaire, désigner Madame [J] [B] pour une durée de deux années avec la même mission,

— condamner Madame [V] [B] à payer aux demandeurs la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens [B],

Les requérants exposent que de l’union de [S] [B] décédée le [Date décès 21] 2007 et de [K] [B] décédéle [Date décès 6] 2012, sont issus 7 enfants ; [J], [U], [C] , [D], [E], [T] et [V].

Les opérations de compte liquidation partage de l’indivision ont été ouvertes auprès de Maître [Z] [I], notaire à BETHENY, désignée conformément au jugement du tribunal judiciaire de Reims du 29 janvier 2021.

L’indivision comprend plusieurs biens immobiliers :

— une parcelle de bois située à [Localité 38]) au lieu-dit [Localité 29], cadastrée section [Cadastre 22], d’une surface cadastrale de 1 ha 75a 89 ca.

— Une grange à colombages couverte en tôles et ardoises sur sol en terre battue et béton avec deux remises attenantes située à [Localité 33] [Adresse 30] , cadastrée ZC [Cadastre 1] B [Cadastre 5] d’une surface de 05a 13ca

— une parcelle en nature de pâture et de bois située à [Localité 33] lieu-dit [Adresse 34] , cadastrée [Cadastre 40] , d’une surface de 05 ha 13a 20ca

— une parcelle de bois située à [Localité 33] lieu-dit [Adresse 34] , cadastrée section ZC [Cadastre 1]-[Cadastre 9] d’une surface cadastrale de 90a 50ca

— d’une maison à usage d’habitation située à [Localité 33] lieu-dit [Adresse 34] , deux hameaux [Adresse 26] cadastrée section [Cadastre 23] numéro [Cadastre 4] et [Cadastre 18] d’une surface totale de 8a 24ca

— d’un appartement en copropriété située à [Adresse 37], cadastré section [Cadastre 24] d’une surface cadastrale de 60a 15 ca

Les requérants exposent que le règlement de la succession est extrêmement conflictuel et est actuellement bloqué malgré de nombreuses décisions de justice.

Aux termes de la présente assignation, ils se prévalent des dispositions de l’article 815-6 du code civil aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire et l’autorisation de signer les mandats de vente et de conclure les actes de vente nécessaires justifiés par l’urgence et l’intérêt commun.

À l’audience du 5 novembre 2025, le conseil des requérants a réitéré les termes de son assignation.

Bien que régulièrement citée, Madame [V] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter par un avocat.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire été mise en délibéré au 17 décembre 2025

Vu les pièces de procédure et les documents joints,

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 815-6 du Code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et obligations de l’administrateur s’ils ne sont autrement définis par le juge.

Il résulte des circonstances de l’espèce que Madame [V] [B] fait manifestement obstacle à toutes les tentatives des autres indivisaire pour parvenir à une vente de certains biens immobiliers.

Aux termes d’un jugement du tribunal judiciaire de Reims en date du 29 janvier 2021, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Reims du 10 novembre 2022, l’ensemble immobilier situé [Adresse 15] a vu son prix minimal de licitation fixé un montant de 100 000 €.

S’agissant de l’ensemble des biens immobiliers situés à PARFONDEVAL, la cour d’appel de Reims a fixé un montant minimal de vente à hauteur de 67 500 €.

Un mandat exclusif de vente a été confié à Madame [L], agence [27] par 6 des 7 indivisaires. Un acheteur a été trouvé en la personne de Monsieur [M] [W] [X] pour l’ensemble immobilier de Reims pour un montant de 109 900 €, soit supérieur de presque 10 000 € au montant plancher fixé par la cour d’appel.

Madame [V] [B] a sollicité du notaire la réalisation de plusieurs estimations immobilières. La moyenne des 4 estimations réalisées a été fixée à une somme inférieure à celle du potentiel acheteur trouvé.

Pour autant, Madame [V] [B] a souhaité qu’un mandat soit confié à une autre agence immobilière alors qu’un mandat exclusif avait d’ores et déjà été signé par six de ses frères et sœurs.

Une promesse unilatérale de vente a été signée le 16 avril 2025 entre les 6 indivisaires et Monsieur [W] [X] mais un procès-verbal de difficultés a été dressé le 16 avril 2025 aux termes duquel il est mentionné que les parties requièrent le juge compétent aux fins de demande d’autorisation de réaliser l’avant-contrat et la vente du bien avec représentation de Madame [V] [B] défaillante aux fins de passer et signer les actes nécessaires.

Sans aucune réaction de la part de Madame [V] [B], les demandeurs sollicitent l’autorisation du président du tribunal judiciaire afin d’effectuer par l’intermédiaire d’un mandataire, les actes nécessaires et notamment de faire procéder à la vente des biens pour le compte de l’indivision.

En l’espèce, il appartient au juge saisi de vérifier si la cession forcée se fait dans l’intérêt commun des co propriétaires en indivision et si elle ne porte pas un préjudice excessif au droit des minoritaires.

Il convient de relever que dans le cadre de la procédure de licitation et partage, la cour d’appel a fixé un prix minimal de licitation pour les deux immeubles dont s’agit, prix en dessous duquel la vente ne pourra se faire et qui constitue une garantie pour l’indivisaire minoritaire.

Il apparaît de l’intérêt commun de l’indivision de procéder à la vente rapide du bien situé à [Localité 35] mais aussi du bien situé à [Localité 33] à un prix raisonnable permettant de procéder au paiement des charges et au remboursement du passif au nom et pour le compte de l’indivision, lequel passif s’aggrave au titre des taxes d’habitation et autres frais d’entretien, faute de vente.

Il appartient également au juge d’évaluer si l’opposition de l’indivise ère minoritaire est fondée sur des raisons valables. Or en l’espèce, Madame [V] [B] n’est ni présente ni représentée dans la présente procédure, et n’a par ailleurs pas fait valoir d’argument sérieux à son opposition au cours des précédentes procédures.

En l’espèce, il n’existe à l’appui de la demande aucun acte de notoriété ni aucun intitulé d’inventaire définitif établi par le notaire, seul etant produits et invoqués à l’appui de la demande une déclaration de succession.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de faire droit aux prétentions des requérants et de désigner Monsieur [U] [B] ès qualité d’ administrateur de l’indivision pour une durée de deux années avec pour mission de :

— signer seul un ou plusieurs mandats de vente des deux biens immobiliers indivis : ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 14] à [Adresse 36] et l’immeuble situé [Adresse 25] à [Localité 31] (02) conclure seuls la vente desdits biens immobiliers au nom et pour le compte de l’indivision successorale

il y a lieu par ailleurs d’ ordonner que le bien situé à [Localité 35] ne puisse être cédé pour une somme inférieure à 100 000 € et celui de [32] pour une somme inférieure à 67 500 € et de désigner Me [Z] [I] aux fins de déposer le solde éventuel du fruit de la vente sur un compte séquestre dans l’attente de la liquidation de l’indivision

Compte tenu du caractère familial du litige, l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle MENDI, président du tribunal judiciaire de Reims statuant en matière de procédure accélérée au fond,statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Madame [J] [B] Monsieur [U] [B], Madame [C] [B], Monsieur [D] [B], Madame [A] [B] et Monsieur [T] [B] recevables et bien fondés

DESIGNONS Monsieur [U] [B] ès qualité d’ administrateur de l’indivision pour une durée de deux années avec pour mission de :

*signer seul un ou plusieurs mandats de vente des deux biens immobiliers indivis : ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 15] et l’immeuble situé [Adresse 10] (02)

* conclure seul la vente desdits biens immobiliers au nom et pour le compte de l’indivision successorale

ORDONNONS que le bien situé à [Localité 35] ne puisse être cédé pour une somme inférieure à 100 000 € et celui de [32] pour une somme inférieure à 67 500 €

DESIGNONS Me [Z] [I] aux fins de déposer le solde éventuel du fruit de la vente sur un compte séquestre dans l’attente de la liquidation de l’indivision

ORDONNONS que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens

DEBOUTONS les demandeurs du surplus de leurs prétentions

CONSTATONS que la présente décision est exécutoire par provision

Prononcé par mise à disposition au greffe des référés, le 17 DECEMBRE 2025, la minute du présent jugement étant signé par Isabelle MENDI, présidente, et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la juge signataire.

La Greffière La Présidente