TRIBUNAL JUDICIAIRE

[J] [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

N° RG 23/03381 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KLNL

Jugement du 06 Mars 2025

[L] [N]

C/

S.C.I. HELIC

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [L] [N]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par maitre RANCHERE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

S.C.I. HELIC

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par maitre DE LUCA, avocat au barreau de RENNES, substitué par maitre GODREUL, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2019 nommé “bail commercial”, la SCI HELIC a donné à bail “à usage d’habitation” (page 2 du bail) à Monsieur [L] [N], pour une durée de neuf années entières et consécutives, des locaux comprenant 6 pièces principales, garage, terrasse et jardin d’une superficie de 122 m² situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1.650 euros outre des charges locatives, avec clause d’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers commerciaux. Le bail prévoyait le paiement d’un dépôt de garantie de 3.300 euros correspondant à 2 mois de loyer hors charges.

Les parties s’accordent pour retenir que le bail a pris fin le 7 janvier 2023 à l’issue de l’état des lieux de sortie et de la remise des clefs par le locataire au représentant de la SCI bailleresse.

Considérant que le montant du dépôt de garantie, déduction faite du loyer de janvier 2023 non acquitté, ne lui a pas été restitué, Monsieur [L] [N] a, par acte d’huissier délivré le 5 mai 2023 à la SCI HELIC prise en la personne de son gérant Monsieur [S] [H], fait assigner la SCI HELIC devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de RENNES.

Il demande que le contrat daté le 1er décembre 2019 conclu avec la SCI HELIC soit requalifié en bail d’habitation, et sollicite la condamnation de la SCI HELIC à lui payer :

— la somme de 1.277,42 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction du prorata du loyer de janvier 2023,

— la somme de 165 euros à titre d’indemnité de retard à compter du 7 février 2023 et pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’au complet paiement de la somme de 1.277,42 euros,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Monsieur [N] demande que soit rappelée l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Après trois renvois du dossier à la demande des parties afin qu’elles se mettent en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

Monsieur [N], représenté par Maître RANCHERE, a maintenu l’ensemble des demandes présentées dans son assignation et y ajoutant, aux termes de conclusions déposées à l’audience, a demandé en outre :

— qu’il soit dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt,

— que la SCI HELIC soit déboutée de sa demande reconventionnelle,

— que la SCI HELIC soit condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] a fait déposer son dossier et ses pièces.

La SCI HELIC, représentée par Maître GODREUL, substituant Maître [J] LUCA, a sollicité, aux termes de conclusions déposées à l’audience :

à titre principal :

— qu’il soit pris acte de la requalification du contrat du 1er décembre 2019 en bail d’habitation,

— que Monsieur [N] soit débouté pour le surplus de ses demandes,

à titre reconventionnel :

— que Monsieur [N] soit condamné à payer à la SCI HELIC la somme de 782,51 euros au titre des réparations et dégradations locatives non couvertes par le dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

en tout état de cause :

— que Monsieur [N] soit condamné à payer à la SCI HELIC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— que Monsieur [N] soit condamné aux entiers dépens et débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI HELIC demande que soit rappelée l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

MOTIFS [J] LA DÉCISION :

Sur la qualification du bail :

Si les parties s’accordent pour que le bail du 1er décembre 2019, nommé “bail commercial”, soit requalifié en bail d’habitation, il y a lieu de constater que les locaux loués qui comprennent 6 pièces principales, garage, terrasse et jardin d’une superficie de 122 m², “sont destinés à usage d’habitation”, selon les termes de la page 2 du contrat de bail.

Par conséquent, et eu égard aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, il y a lieu de considérer que le bail souscrit le 1er décembre 2019 entre la SCI HELIC, bailleur, et Monsieur [L] [N], est un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le fond :

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 7 a) et c) de la loi du 6 Juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de répondre des dégradations et pertes survenus pendant la durée du contrat dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.”

L’article 22 de la même loi précise que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.”

Sur le dépôt de garantie :

Le contrat de bail en date du 1er décembre 2019 indique paragraphe 4 bis que “le preneur verse au bailleur, ce jour, à titre de dépôt de garantie, une somme de 3.300 euros, correspondant à 2 mois hors taxes et hors charges, du loyer du présent bail”.

La SCI HELIC retient qu’elle a reçu le montant de 3.300 euros au titre du dépôt de garantie, tandis que Monsieur [N], faisant état des dispositions de l’article 22 sus-visé, indique que le dépôt de garantie ne pouvait être supérieur à un mois de loyer soit 1.650 euros.

Sur les loyers et charges restés impayés :

Au vu des arguments avancés par chacune des parties, il apparaît :

— selon la SCI HELIC que le loyer du mois de décembre 2022 à hauteur de 1.650 euros n’a pas été acquitté, ni le loyer du 1er au 7 janvier 2023 à hauteur de 372,58 euros.

— selon Monsieur [N], que seul le loyer du 1er au 7 janvier 2023 à hauteur de 372,58 euros n’a pas été acquitté.

S’il n’est versé aux débats aucuns décomptes, il apparaît que chacune des parties présente l’état des comptes différemment pour le même résultat.

En effet, Monsieur [N] considère que le dépôt de garantie ne peut s’élever qu’à la somme de 1.650 euros et qu’il n’est redevable que du reliquat de loyer de janvier 2023 soit 372,58 euros.

De son côté, la SCI HELIC considère que le dépôt de garantie a été payé à hauteur de 3.300 euros et que le locataire est redevable du loyer de décembre 2022 (à hauteur de 1.650 euros) et du reliquat du loyer de janvier 2023, soit la somme restant due de 372,58 euros.

La créance de la SCI HELIC apparaît donc fondée à hauteur de 372,58 euros, étant précisé que le montant du dépôt de garantie sera retenu à hauteur de 1.650 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [N] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives :

Il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 26 novembre 2019 que les locaux étaient neufs au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [N], la mention “maison neuve. Premier locataire” apparaissant sur ce document. L’ensemble des croix apposées mentionnent “très bon état” eu égard au caractère neuf du logement.

L’état des lieux de sortie contradictoire du 7 janvier 2023 mentionne que divers éléments restent en très bon état (sonnerie, boîte aux lettres, toiture, charpente, isolation, évacuation eaux pluviales, l’éclaira ge de l’entrée, les plinthes et le chauffage du salon, les portes, fenêtres, chauffage, prises et interrupteurs et éclairage de la chambre 1, les prises et interrupteurs et l’éclairage de la chambre 2).

L’ensemble des autres éléments d’équipement et d’embellissement du logement sont notés “en bon état”.

Au titre des commentaires, il est indiqué :

— dans l’entrée : les menuiseries, murs et placard sont légèrement sales,

— dans le salon : apparaissent 4 chevilles au dessus de l’interrupteur,

— dans la chambre 1 : le mur a été rebouché à côté de la fenêtre à droite et persiste une trace au niveau de la tête de lit

— dans la chambre 2 : porte légèrement sale et il existe une pointe en haut à gauche du placard

— dans la chambre 3 : pointe dans le mur en haut à droite

— dans la chambre 4 : mur légèrement sale au niveau de la tête de lit

— dans la chambre 5 : cheville et impact dans le mur

— salle de bain 1 : trace en haut de la porte, “fond du tiroir gauche”

— salle de bain 2 : légère trace sur le rampant, fond d’un tiroir du placard abîmé, légère trace de calcaire sur la douche ou la baignoire.

La SCI HELIC verse aux débats :

— le devis de l’entreprise Aqua Deco pour un montant TTC de 1.561,93 euros au titre des prestations suivantes : lavage muret extérieur ; reprise de plâtre dans l’entrée – pièce de vie – RDC ; rebouchage des murs dans le dégagement – chambre 3 – chambre 2 ; rebouchage du rampant et murs dans la SDB – Dressing – chambre 4

— le devis de l’entreprise Ait Net pour le nettoyage total de la maison pour un prix de 498 euros soit un montant total de remise en état réclamé par le bailleur de 2.059,93 euros.

Or, il convient de se référer uniquement à l’état des lieux de sortie contradictoire, l’attestation d’un tiers, quand bien même professionnel, n’étant pas recevable.

Le logement a été occupé pendant un peu plus que trois années. S’il est normal que le logement, neuf au moment de l’entrée dans les lieux, ait été restitué après trois années d’occupation avec la mention principale “bon état”, il subsistait quelques menues remises en état au moment de la restitution des lieux. En revanche, hormis les menuiseries, murs et placard légèrement sales dans l’entrée, une porte légèrement sale dans la chambre 2, un mur légèrement sale au niveau de la tête de lit dans la chambre 4, et une légère trace sur le rampant outre une légère trace de calcaire sur la douche ou la baignoire de la salle de bain 2, aucune mention n’est portée concernant un logement rendu sale.

Dès lors, il convient de considérer que l’ensemble des petites réparations notées dans l’état des lieux et le nettoyage en lien avec la saleté légère et ponctuelle découlant de la lecture de l’état des lieux ne peut excéder un montant forfaitaire de 400 euros.

Par conséquent, Monsieur [N] est redevable de la somme de 400 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie a été retenu à hauteur de 1.650 euros.

Il y a lieu de déduire de ce montant la créance de la SCI HELIC fondée à hauteur de 372,58 euros et correspondant au loyer partiel de janvier 2023, ainsi que la somme de 400 euros retenue forfaitairement au titre de la remise en état du logement, soit un montant restant dû par la SCI HELIC de 877,42 euros.

L’application de la majoration de 10% du loyer mensuel prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait être retenue en l’espèce, le montant du dépôt de garantie devant être restitué une fois les sommes restant dues par le locataire soustraites. Or, eu égard au litige entre les parties, les comptes ne pouvaient être faits entre elles. Seule la présente procédure a permis de trancher le litige et dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [N] de sa demande au titre de la majoration de 10% de l’article 22, ainsi que de sa demande visant à ce que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent eux-mêmes des intérêts.

Sur les dépens et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

Eu égard à la solution du litige, il convient de retenir, par application de l’article 696 du code de procédure civile, que les dépens seront mis à la charge de la SCI HELIC.

Il convient de constater que seule la présente instance a permis la restitution d’une part non négligeable du dépôt de garantie. Dès lors, il convient de condamner la SCI HELIC à payer à Monsieur [N] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de débouter la SCI HELIC de sa demande réciproque à ce titre.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l’ancienneté de la dette, justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement.

Par Ces Motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail souscrit le 1er décembre 2019 entre la SCI HELIC et Monsieur [L] [N] est un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE la SCI HELIC à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 877,42 euros (huit cent soixante-dix-sept euros et quarante-deux centimes) au titre du remboursement du dépôt de garantie déduction faite du loyer partiel de janvier 2023 et de la remise en état du logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [U] de sa demande au titre de la majoration de 10% de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que de sa demande visant à ce que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent eux-mêmes des intérêts ;

DÉBOUTE la SCI HELIC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HELIC à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de ses plus amples demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI HELIC aux dépens de la présente instance ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection