TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/54731

N° Portalis 352J-W-B7I-C47W4

N° : 6

Assignation du :

12 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 05 février 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSES

S.A.R.L. ADRAT

Prise en la personne de sa gérante Mme [S] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [S] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Anna BEJAOUI, avocat au barreau de PARIS – #B1132

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Par exploit en date du 12 juin 2024, la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, a fait assigner la société ADRAT et Madame [S] [V], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 2].

A l’audience du 8 janvier 2025, la ville de [Localité 8] a soutenu oralement les termes de son assignation et sollicite de :

Condamner solidairement la société ADRAT et Madame [S] [V] à payer à la Ville de [Localité 8] une amende civile de 50 000 euros ;Condamner solidairement la société ADRAT et Madame [S] [V] à payer à la Ville de [Localité 8] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société ADRAT et Madame [S] [V] demandent de :

A titre principal :

— débouter la Ville de [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée :

— fixer le montant de l’amende civile à la somme symbolique de 300 euro ;

En tout état de cause :

Condamner la ville de [Localité 8] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 8], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

A titre liminaire, sur la disproprotion de l’amende civile sollicitée sur le fondement de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation par rapport aux exigences prévues par la CJUE dans son arrêt du arrêt du 22 septembre 2020 ( Cali Apartments SCI et HX contre procureur général près la cour d’appel de Paris et Ville de Paris, C-724/18 et C-727/18

En premier lieu, il sera rappelé que par arrêt de la cour européenne de justice du 22 septembre 2020, le dispositif de la loi française visant à encadre la location de meublée touristique à courte durée a été jugée conforme au droit de l’union européenne.

En se fondant sur les réserves émises par cette même juridiction s’agissant des modalités pratiques permettant de satisfaire à l’obligation de compensation dans la localité concernée, les défendeurs allèguent de la disproportion d’une telle sanction au regard des faits de l’espèce.

A ce titre, les défendeurs reprochent aux dispositifs mis en place par la ville de [Localité 8], un manque de transparence dans la fixation de l’obligation de compensation, des modalités pratiques d’accès à ce dispositif trop restrictif, une absence de surrentabilité au bénéfice des défenderesses et la question de la pénurie de logement destinées à la location de longue durée.

S’agissant des deux derniers moyens, ceux-ci ne sauraient remettre en cause la proportionnalité du dispositif puisque l’absence de gains excessifs pourra être pris en compte dans la fixation du montant de l’amende qui doit être proportionnée ; que s’agissant du moyen tiré du fait qu’in concreto Madame [V] n’aurait de toutes les façons pas mis son logement en location longue durée au regard de sa situation personnelle, il doit être relevé que cela n’est pas clairement établi au regard des pièces rapportées.

S’agissant du manque de transparence dans la fixation du montant de l’obligation de compensation, les défendeurs, sur ce point, apporte uniquement une capture d’écran provenant du site de la structure SOVEICO, acteur privé, proposant une estimation des moyennes du coût par quartier, au titre de la compensation. Le fait que cette estimation soit différente de celle proposé par la ville de [Localité 8] dans le rapport dressé par son agent assermenté ne permet pas d’établir une absence de transparence dans la fixation de ce coût.

Enfin, le fait que dans certains quartiers particulièrement tendus, l’accès à ces titre de compensation soit devenu difficilement accessible respecte justement l’objectif fixée par la loi et validée par la Cour de Justice de l’union européenne de favoriser l’accès au logement de longue durée.

Ainsi le dispositif législatif français dont l’application est sollicitée dans le cadre de la présente instance est conforme à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne telle qu’exprimée par sa décision du 22 septembre 2020 précité.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire :

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :

« […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la société Adrat est propriétaire de l’appartement litigieux [Adresse 1] à [Localité 9], ainsi qu’il résulte du relevé de propriété et des déclarations conjointes des parties.

La société ADRAT et Madame [V] ne contestent pas que cet appartement ne constitue pas leur résidence principale.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, le bien litigieux se situe dans un immeuble construit le 28 mars 1975, soit postérieurement au 1er janvier 1970.

Il ressort du règlement de copropriété que le lot concernant le bien litigieux est affecté à usage d’habitation depuis sa construction. Par ailleurs, les défendeurs reconnaissent qu’aucune autorisation de changement d’usage n’a été obtenue s’agissant de ce bien.

Ainsi l’usage d’habitation est établi en l’espèce.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

Les défendeurs ne contestent pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont la société ADRAT est propriétaire.le constat de location meublée touristique du 30 avril 2024 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 8] fait état d’une annonce « Spacieux studio [Adresse 7], [Adresse 10] » à l’adresse [Adresse 3] pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [S]  ;le constat fait état de 408 commentaires d’octobre 2016 au mois février 2024,;l’annonce a été désactivée au 7 mars 2024

Le changement d’usage pour ce bien litigieux n’est pas contesté par les défendeurs ainsi l’amende civile précité est due.

En revanche, il sera relevé s’agissant de Madame [V], personne physique, que cette dernière est la gérante de la société Adrat. S’il n’est pas contesté que Madame [V] a pris en charge la gestion de cette annonce pour le compte de la société, elle ne saurait être responsable, au surplus, en son nom propre. En effet, c’est le propriétaire, la société ADRAT qui est responsable du changement d’usage et l’intervention de Madame [V] en sa qualité de gérante de la société, ne saurait la rendre solidairement responsable.

Les demandes concernant Madame [V] directement seront donc rejetées.

Il en résulte qu’au cas présent, la société ADRAT a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation situé [Adresse 3] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, la société [O], par l’intermédiaire de Madame [V], a mis en location le lot litigieux de d’octobre 2016 à mars 2024.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit sur une période de temps très importante de plus de sept années.

La Ville de [Localité 8] fait valoir que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 258 nuitées en 2018, 256 nuitées en 2019, 151 nuitées en 2020, 246 nuitées en 2021, 315 nuitées en 2021 et 334 nuitées en 2023.

Sur les gains estimés, les défendeurs produisent le rapport de revenu pour les années 2018 à 2023. Il ressort de ces rapports un gain de :

16986,85 € pour l’année 2018, 20 196,29 € pour l’année 2019, 10 780,42 € pour l’année 2020,16 522,55 € pour l’année 2021,23 275,17 € pour l’année 202227 828, 85 € pour l’année 2023.

Si l’estimation de la ville est bien plus importante, elle est nécessairement moins précise que le rapport de revenu qui émane directement de la plateforme. En effet la ville fonde son estimation à partir d’un prix moyen de réservation en 2024. Or ces prix ont pu évoluer au cours du temps et varier selon les périodes de l’année.

Ainsi le gain total estimé sera ramené à la somme de : 115 590,13 €.

Il ressort de ce calcul que les sommes générées par cette activité sont similaires au profit qu’aurait généré la mise en location longue durée du bien en partant du loyer de référence majorée proposée par la ville de 1324,8 € par mois.

En deuxième lieu, les défendeurs font état des nombreuses charges supportées par la société et ses associés liés à l’entretien de ce logement et aux différentes taxes. Par ailleurs, est mis en avant le particularisme de la situation de Madame [V] qui affirme avoir mis en location courte durée son bien afin de pouvoir en bénéficier ultérieurement quant à sa santé sera plus fragile et qui précise que ces revenus Airbnb constitue sa principale source de revenu.

Sur ce point, il sera rappelé que la situation strictement personnelle de Madame [V] n’est pas pertinente dans l’évaluation de l’amende civile puisque seule la responsabilité de la société ADRAT est en cause comme cela a été affirmée plus haut.

Pour autant, il sera tout de même pris en considération le fait que Madame [V] en sa qualité de gérante de ADRAT, a manifestement géré ce bien sans rechercher un profit substantiel, au regard notamment du prix moyen des nuits proposés.

Enfin il sera mis en avant également la coopération de la société ADRAT par l’intermédiaire de Madame [V] à l’enquête menée par la ville de [Localité 8] et l’arrêt de la mise en ligne de l’annonce relative au bien litigieux.

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également des difficultés financières de la partie défenderesse et de sa coopération partielle avec la Ville de [Localité 8], il convient de fixer l’amende civile à 8 000 € euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 8], la société ADRAT supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Ainsi il y a lieu de condamner la société ADRAT à verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

CONDAMNE la société ADRAT à payer une amende civile de huit mille euros (8000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8] ;

REJETTE les demandes formulées à l’encontre de Madame [V],

CONDAMNE la société ADRAT à payer à la Ville de [Localité 8] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ADRAT aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 05 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU