TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

N° RG 24/05827 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LELN

Jugement du 16 Octobre 2025

[C] [V]

C/

Etablissement public NEOTOA

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 septembre 2025. Le délibéré a par la suite été prorogé au 16 Octobre 2025.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [C] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par maitre COMBE, avocate au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002348 du 29/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

ET :

DEFENDEUR :

Etablissement public NEOTOA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par maitre SIZARET, avocate au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2017, l’office public de l’habitat d'[Localité 5] Neotoa a donné à bail à usage d’habitation principale à Madame [C] [V] et Monsieur [M] [K] un logement non meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 531,10 euros outre les charges locatives, avec clause d’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers.

Considérant que le logement loué présente un état manifeste d’insalubrité, Madame [C] [V] a, par acte d’huissier du 25 juin 2024, fait assigner l’office public de l’habitat Neotoa devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rennes.

Madame [V] sollicite :

A titre principal :

¤ qu’il soit ordonné à l’office public de l’habitat Neotoa de procéder au rehaussage de la pente inversée située sur le toit du logement de Madame [V], avec pose d’un implant d’isolant, et ce dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

¤ qu’il soit dit que Madame [V] sera dispensée de payer le loyer à compter de la décision et jusqu’à l’achèvement des travaux, ou à tout le moins lui accorder une réduction de loyer,

¤ que l’office public de l’habitat Neotoa soit condamné à lui régler la somme de 1.500 euros en remboursement des frais exposés par l’achat de nouveaux meubles,

¤ que l’office public de l’habitat Neotoa soit condamné à lui régler la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

¤ que l’office public de l’habitat Neotoa soit condamné à lui régler la somme de 14.897,99 euros (à parfaire) en réparation de son préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire :

¤ que soit désigné un expert aux fins d’évaluer les désordres et les travaux,

¤ qu’il soit dit que Madame [V] sera dispensée de payer le loyer à compter de la décision et jusqu’à l’achèvement des travaux, ou à tout le moins, lui accorder une réduction de loyer,

¤ qu’il soit dit que les frais d’expertise seront supportés par l’office public de l’habitat Neotoa, Madame [V] bénéficiant de l’aide juridictionnelle,

En tout état de cause :

¤ que l’office public de l’habitat Neotoa soit condamné à régler à Maître COMBE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

¤ que l’office public de l’habitat Neotoa soit condamné aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de conclure et communiquer leurs pièces.

A l’audience du 22 mai 2025, Madame [C] [V], assistée de Maître JONNET, substituant Maître COMBE, a maintenu ses demandes et déposé son dossier.

L’office public de l’habitat Neotoa, représenté par Maître SIZARET, a déposé pièces et ses dernières conclusions au terme desquels le bailleur social demande :

à titre principal le débouté de l’ensemble des demandes présentées par Madame [V], à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, les frais de la consignation devant être mis à la charge de la demanderesse, en toute hypothèse, la condamnation de Madame [V] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6 a) et c) de la loi du 6 Juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le bailleur est obligé :

¤ de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement… ¤ d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.”

Sur l’existence de désordres persistants dans le logement et les remèdes pour les traiter :

Madame [V] expose qu’elle a constaté des problèmes importants d’humidité dans son logement dès 2018, soit quelques mois seulement après son entrée dans les lieux en février 2017. Elle indique que lors de l’entrée dans les lieux, une fissure existait au plafond du séjour, que trois interventions ont été réalisées par le bailleur social depuis son entrée dans les lieux en raison d’un dégât des eaux, mais que les désordres sont réapparus de manière beaucoup plus marquée, comme elle l’explique au commissaire de justice qui a effectué le constat de l’état des lieux le 9 janvier 2025.

Madame [V] justifie par les pièces qu’elle verse aux débats que le plafond de son logement présentait en février 2021 une fissure importante avec décollement de la peinture par plaques, le revêtement du plafond étant boursouflé et épais.

Le 17 novembre 2021 la gestionnaire « immobilier » de l’office public de l’habitat Neotoa indiquait à Madame [V] qu’une demande a été faite auprès de la société SMAC aux fins de vérifier l’étanchéité de la terrasse au-dessus du salon.

Le rapport d’intervention de la société SMAC en date du 9 février 2022 a mis en évidence au niveau du logement « le plafond imbibé d’eau » et au niveau de la toiture terrasse située au-dessus du séjour de Madame [V] : la présence de charbon, grille, barbecue et autres détritus, les stigmates de passages réguliers sur cette terrasse. A été détecté sur la terrasse un percement causé par le charbon chaud au sol (réparé par application d’un patch armalu). Sont constatés des évacuations bouchées et un élément de VMC arraché et au sol. Le technicien de la société SMAC constate en outre, au-dessus du logement de Madame [R], une forte rétention d’eau à cause d’une pente inversée, et préconise de rehausser cette zone par la pose d’un complément d’isolant. Il ajoute qu’il est utile de rappeler aux habitants qu’il s’agit de terrasses inaccessibles et potentiellement dangereuses.

Un rapport de la même société SMAC du 23 février 2022 fait état d’un percement en partie courante du terrasson (différent du percement par le charbon chaud) lequel a été réparé par l’application d’un patch armalu. La société SMAC indique qu’il « conviendrait de réaliser un assèchement de cette terrasse par la pose de deux évents et le pompage de l’eau présente dans le complexe. »

La société SMAC réalisait un entretien des terrasses le 28 juillet 2023 et établissait un rapport indiquant que les toitures terrasses étaient en bon état ainsi que l’ensemble des points vérifiés (entrées d’eaux, murs, crapaudines, solins…), et précisait que la présence d’objets sur les toits terrasses, notamment un étendoir à linge et un canapé, représente un risque d’infiltration.

Suite à diverses interventions, les désordres semblent avoir perduré, comme cela découle du courriel adressé par Neotoa à la ville de [Localité 6] le 19 décembre 2023 au sujet des réclamations de Madame [V], la gestionnaire « immobilier » indiquant « plusieurs interventions ont eu lieu afin de résoudre ce désordre, qui perdure visiblement » et précisant que le dossier a été transmis au service « sinistres » du siège de Neotoa.

Compte tenu des désordres, Madame [C] [V] a demandé un relogement auprès de son bailleur dès 2019, les difficultés relatives au dégât des eaux persistant depuis son entrée dans les lieux. Elle verse aux débats un courriel en date du 14 décembre 2021 échangé avec son bailleur démontrant qu’elle souhaitait, moins de deux ans après son entrée dans le logement, être relogée.

Compte tenu de la persistance du sinistre, Madame [V] a pris contact avec l’association « habitat indigne 35 » afin d’exposer ses craintes que le plafond, qui présente une grande fissure, ne s’effondre. Elle fait état de l’humidité dans son logement « il pleut … à chaque épisode d’intempérie dans mon salon », et des dégradations sur son mobilier.

A la demande de Madame [V], Maître [T], commissaire de justice, a constaté le 9 janvier 2025 :

¤ dans le séjour, au plafond : « un dégât des eaux d’importance d’environ 2 mètres de long sous le terrasson Sud » et dans la pièce principale ; « les peintures du plafond se décollent et les surfaces se délitent » ; le dégât des eaux est positionné au droit et sous le terrasson Sud » ; « les surfaces murales à l’angle du plafond en partie Sud du séjour admettent un piquetage qui peut correspondre à un début de moisissure » ; « j’observe des traces d’écoulements depuis l’angle du plafond au droit du mur Sud Ouest » ;

¤ au niveau du terrasson, d’une dimension de 1mètre sur 3 mètres environ, « j’observe sur le sol visible une rétention d’eau à côté de la crapaudine, ce qui tend à démontrer que l’écoulement n’est pas satisfaisant. »

¤ au niveau des WC sous la crémaillère de l’escalier, il existe des traces d’écoulements.

¤ le commissaire de justice précise que l’accès à ce terrasson ne peut se faire qu’en enjambant l’allège de la fenêtre de la chambre, qu’il est libre de toute occupation et « ne peut manifestement pas faire l’objet d’une utilisation fréquente, habituelle ou récurrente ».

Concernant le toit terrasse Nord, le commissaire de justice indique qu’il est difficilement accessible en enjambant l’allège de la fenêtre de la salle de bain, ce toit terrasse est libre de toute occupation ; la terrasse Nord est accessible de la même façon depuis l’appartement n°9 situé au dernier étage à l’Ouest.

De son côté, le bailleur social verse aux débats un rapport de recherche de fuite réalisé par la société ASSNET le 12 février 2018, la société constatant lors de son intervention « une zone de désordre au plafond du salon de l’appartement duplex de Mme [V]/[K] au 3ème étage ». L’étude réalisée démontrait que « la zone de désordre située au plafond du salon au 2ème étage présentait un taux d’humidité important », et que la fenêtre de la chambre à l’étage présentait un défaut d’étanchéité ayant notamment pour conséquence lors de pluie battante un écoulement au niveau du désordre du plafond du salon ».

Le bailleur social relate l’ensemble des recherches de fuite et interventions réalisées en 2022 et 2023 par la société SMAC, puis la réparation d’une fuite provenant d’un trou dans un tube alu en 2024 par la société « CES 77 ».

Le bailleur social adressait à Madame [V] le 30 juillet 2024 un courrier rappelant que l’accès aux toits terrasses est strictement interdit, le fils de Madame [V] y aurait été vu par des voisins, et rappelant que l’utilisation de barbecue en immeuble collectif est proscrit.

Manifestement, si le désordre du plafond du séjour de Madame [V] et les traces de moisissures et d’écoulements dans le logement sont évidents et persistants puisque le commissaire de justice les constate le 9 janvier 2025, le bailleur social a fait rechercher l’origine de la fuite à de nombreuses reprises depuis 2018, et n’a pas démérité pour rechercher les solutions de réparation.

Cependant, force est de constater que le dégât des eaux subi par Madame [C] [V] quelques mois après son entrée dans le logement n’a jamais été parfaitement réparé puisque la fissure du plafond du séjour (mesurée à 2 mètres de long par Maître [T] le 9 janvier 2025), les boursouflures autour de cette longue fissure et le décollement de la peinture du plafond par plaques, outre les moisissures dans le logement et les traces d’écoulements, démontrent que le sinistre persiste.

Le bailleur devant délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’équipements et devant faire réaliser toutes les réparations nécessaires, il appartient à l’office public de l’habitat Neotoa de faire cesser le trouble de jouissance subi par Madame [V].

La société SMAC suggérait dans son rapport de 2021 un rehaussement du toit-terrasse dont la pente est inversée. Or, cette réparation n’a pas été faite et le commissaire de justice constate la stagnation d’eau sur le toit terrasse.

Compte tenu de la persistance des désordres au plafond du salon de Madame [V], il apparaît un problème important d’étanchéité de la toiture terrasse.

Si la société SMAC préconise certaines réparations, il convient de constater que malgré les multiples interventions, le désordre persiste. Il y a lieu par conséquent d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient déterminés de manière précise et complète les causes des sinistres récurrents et les remèdes à y apporter pour mettre fin au trouble de jouissance de la locataire de manière pérenne.

L’origine des désordres étant la structure du bâtiment, il appartiendra à l’office public de l’habitat Neotoa de verser la consignation.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

¤ sur le préjudice matériel

Madame [V] soutient qu’elle a perdu des documents divers qui ont été imbibés d’eau et sont devenus inexploitables. Elle justifie avoir sollicité auprès de son employeur des copies de bulletins de paie. Elle considère avoir perdu des objets mobiliers mouillés et abîmés par le dégât des eaux.

Le rapport de la société ASSENET démontre que des écoulements par le plafond peuvent survenir en cas de pluie battante, allant jusqu’à mouiller les objets situés sous cet écoulement.

Madame [V] produit un bilan de consommation d’électricité pour l’année 2023 avec un coût total de 2.344 euros, soit une consommation importante pour un logement d’une surface de 139m² (94m² habitables). Il y a lieu de retenir que l’humidité est un facteur de surconsommation électrique.

Si Madame [V] ne produit aucune photographie des meubles et objets dégradés par l’eau et l’humidité, il convient de retenir un montant forfaitaire eu égard à la réalité du désordre et aux divers constats démontrant que le sinistre est toujours présent.

En l’absence de demande chiffrée appuyée par les photographies et des factures, il y a lieu de retenir un montant de 500 euros à ce titre.

¤ sur le préjudice moral

Madame [V] subit des désordres liés à des écoulements et une forte humidité depuis 2019. Elle indique craindre que des morceaux du plafond de son séjour tombe dans l’appartement. Elle ajoute avoir perdu des documents et des objets mobiliers, ainsi que des photographies de famille. Elle a quatre enfants vivant dans le logement.

Elle produit une attestation de suivi médical pour un syndrome anxieux en date du 5 avril 2024.

Il existe un réel préjudice moral lié à aux conséquences des désordres, distinct du trouble de jouissance.

Il y a lieu de limiter l’indemnisation du préjudice moral à la somme de 300 euros.

Sur la demande au titre d’une suppression ou réduction du montant du loyer, et le trouble de jouissance :

Madame [C] [V] est confrontée au désordre lié au dégât des eaux depuis plus de 7 années, puisque le premier rapport réalisé, à la demande du bailleur social, par la société ASSNET a été rendu 12 février 2018 suite à une intervention en janvier 2018. Les écoulements d’eau ont été constatés et depuis, les remèdes apportés par les interventions successives n’ont pas permis de mettre fin au problème d’infiltration et d’humidité dans le logement de manière durable.

Madame [V] ne peut profiter d’un logement présentant toutes les garanties d’un logement décent, l’humidité étant présente (fissure du plafond avec boursouflure et décollement de la peinture ; moisissures, traces d’écoulements dans plusieurs pièces du logement).

L’assureur de Madame [V] a indiqué ne pas intervenir, les désordres étant antérieurs à l’entrée dans le logement.

Madame [V] expose qu’elle attend qu’une expertise soit diligentée par son bailleur, conformément au courrier de ce dernier en date du 19 décembre 2023, en vain.

Elle estime que son préjudice doit être évalué à 30% du loyer mensuel, et ce depuis son entrée dans les lieux, et demande que le montant du loyer soit supprimé ou réduit jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état de la toiture.

Il est certain que Madame [C] [V] subit un réel trouble de jouissance en raison des désordres affectant le logement qu’elle occupe. Ce trouble de jouissance est important en ce qu’il concerne essentiellement le séjour, pièce principale.

Dès lors, il convient de dire que depuis les premières constatations des désordres en janvier 2018 (société ASSNET) et jusqu’au présent jugement, Madame [V] subit un préjudice depuis 7 ans (janvier 2018 à janvier 2025) et 8 mois (février à septembre 2025), préjudice qu’il convient d’évaluer à une somme égale à 100 euros par mois, soit un préjudice de jouissance qui sera fixé à 9.200 euros au 30 septembre 2025.

En outre, le préjudice persistant, il y a lieu de prévoir que le loyer mensuel qui sera réglé à compter du 1er octobre 2025 par Madame [C] [V] à son bailleur, l’office public de l’habitat Neotoa, sera réduit de 100 euros et ce chaque mois jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de réparation et de remise en état des lieux.

Sur la demande d’astreinte :

Compte tenu de l’expertise ordonnée, il convient de débouter Madame [V] de sa demande d’astreinte.

Sur les dépens et l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile :

Eu égard à la solution du litige et Madame [C] [V] bénéficiant de l’aide juridictionnelle, il convient de condamner l’office public de l’habitat Neotoa à payer à Maître COMBE, avocat de Madame [V], la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Par application de l’article 696 du code de procédure civile et eu égard à la solution du litige sur la demande principale, les dépens seront mis à la charge de l’office public de l’habitat Neotoa.

Par Ces Motifs

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

AVANT-DIRE-DROIT sur la demande au titre des travaux :

ORDONNE une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder :

Monsieur [E] [O], expert, demeurant Cabinet Mercier et associés

[Adresse 1]

Avec la mission suivante :

¤ convoquer les parties,

¤ se rendre sur les lieux soit au domicile de Madame [C] [V] [Adresse 4], dans son appartement ainsi qu’à tout endroit de l’immeuble collectif géré par l’office public Neotoa, et notamment les toits terrasses de la résidence,

¤ entendre les parties et tous sachants, et prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les rapports de la société SMAC et de la société ASSNET, et le procès-verbal de constat établi par Maître [T] le 9 janvier 2025,

¤ examiner les désordres dans le domicile de Madame [C] [V], les décrire et rechercher leur origine,

¤ déterminer les circonstances des désordres, leur importance et leurs conséquences sur l’occupation de l’appartement,

¤ chiffrer le coût de remise en état de l’appartement et des travaux propres à remédier à ces désordres,

¤ de manière générale, faire toutes constatations et recherches permettant à la juridiction compétente éventuellement saisie d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

¤ donner tous avis ou renseignements utiles à la solution du litige

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties en leur accordant un délai suffisant pour faire valoir leurs observations éventuelles ;

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de huit mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les frais d’expertise seront avancés par l’office public de l’habitat Neotoa qui devra consigner la somme de deux mille euros (2.000 €) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par chèque, libellé à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Rennes, étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

COMMET la première vice-présidente du tribunal et à défaut tout autre juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Sur le fond :

CONDAMNE l’office public de l’habitat Neotoa à payer à Madame [C] [V] :

¤ la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel,

¤ la somme de 300 euros au titre du préjudice moral,

¤ la somme de 9.200 euros du trouble de jouissance subi par la locataire du mois de janvier 2018 au 30 septembre 2025 ;

DIT qu’au titre du préjudice de jouissance, le loyer mensuel réglé par Madame [C] [V] à son bailleur, l’office public de l’habitat Neotoa, sera réduit de 100 euros et ce chaque mois jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de réparation et de remise en état des lieux, et ce à compter du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat Neotoa à payer à Maître COMBE, avocat de Madame [V], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

DÉBOUTE chacune des parties de leurs plus amples demandes ;

DIT que les dépens seront mis à la charge de l’office public de l’habitat Neotoa, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la protection