TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

08 Septembre 2025

2ème Chambre civile

63B

N° RG 24/02111 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-K3RA

AFFAIRE :

[M] [D] épouse [T]

[J] [D]

[H] [P]

[A] [P]

C/

S.E.L.A.R.L. [18],

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Claire LAMENDOUR lors des débats et Fabienne LEFRANC lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [M] [D] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [J] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [H] [P]

[Adresse 9]

[Localité 13]

représenté par Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [A] [P]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représenté par Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.E.L.A.R.L. [18], immatriculée au RCS de RENNES sous le n° [N° SIREN/SIRET 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Madame [M] [D], épouse [T], monsieur [J] [D], messieurs [H] et [A] [P], ci-après les consorts [D]/[P], sont propriétaires indivis d’un immeuble à usage de commerce situé [Adresse 4] à [Localité 13], dont la destination à bail commercial consiste dans une activité de “crêperie, licence de restaurant, pizzeria, pâtisserie, glacier, salon de thé”, exploitée en ces lieux par la société [14] jusqu’en avril 2022.

Par courrier recommandé du 4 avril 2022, sous la signature de [Z] [K], la société [18], titulaire d’un office notarial à [Localité 20] et à [Localité 21] (35), a avisé monsieur [B] [T] du projet de la société [14] de céder son fonds de commerce à la société [16], tout en joignant à son courrier une procuration à lui retourner par mail et par voie postale, “dûment complétée et signée, accompagnée d’une copie des pièces d’identité”.

Les consorts [D]/[P] expliquent qu’ils ont retourné ce document sans y prendre garde, ignorant qu’en agissant ainsi, ils se heurteraient à l’impossibilité de se prévaloir du déplafonnement du loyer commercial à l’occasion du renouvellement du bail cédé venant à échéance l’année suivante, celui-ci, par l’effet de leurs signatures non éclairées, ayant été renouvelé à compter du 1er octobre 2023 “aux même charges et conditions que le bail en cours”, le 14 avril 2022.

C’est dans ce contexte que, par assignation du 19 mars 2024, les consorts [D]/[P], estimant que l’office notarial avait engagé sa responsabilité civile professionnelle pour ne les avoir pas informés des conséquences de leurs signatures, ont fait citer la Selarl [18] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamnée à leur payer la somme de 90.000 € à titre de dommages-intérêts, celle de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de leurs dernières écritures, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, les consorts [D]/[P] font grief à la société notariale d’un déficit d’information pour ne les avoir pas renseignés sur la portée exacte de la procuration qu’elle entendait leur faire signer, constitutif d’une faute, et ce de plus fort que leur consentement à la cession du droit au bail n’était pas requise, le notaire n’ayant eu aucune raison de les faire concourir à l’acte, “sauf à leur extirper un engagement sur les conditions du renouvellement du bail”.

Ils soutiennent que, sans l’intervention malencontreuse du notaire, ils auraient pu obtenir, sans coup férir, le déplafonnement du loyer, compte tenu de l’accroissement de la population angevine et de la création d’un nouvel hôtel à proximité.

En réparation, tirant argument de l’augmentation de loyer de 20 % acceptée en 2023 par la société [15], dirigée par la mère de la gérante de la société [16], exploitant un local contigu dans le même immeuble, les consorts [D]/[P] évaluent leur préjudice par perte de chance à 63.000 €.

Ils réclament condamnation de la société défenderesse au paiement de cette somme à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est prévu article 455 du Code de procédure civile, la Selarl [18] proteste de sa bonne foi et d’avoir voulu “extirper” la promesse des consorts [D]/[P] de renouveler le bail commercial cédé à la société [16] aux conditions du bail venant à échéance le 30 septembre 2023.

La société notariale conteste le grief de déficit d’information, en soulignant que la lecture de la procuration querellée permettait, à soi seule, de saisir que le bail se renouvellerait le 1er octobre 2023 aux mêmes charges et conditions que le bail en cours.

Le notaire conteste, en conséquence, tout manquement de sa part à l’obligation d’information et de conseil.

Il conteste également l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité, rappelant qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement d’un bail commercial s’effectue habituellement aux clauses et conditions du bail venu à expiration, et que rien ne permet d’affirmer que les conditions de déplafonnement étaient au cas particulier réunies.

Il relève que les demandeurs ne fournissent aucune explication sur les conditions dans lesquelles les bailleurs ont trouvé concomitamment un accord d’augmentation de 20 % du loyer de la [15] et qu’ils ne démontrent pas “qu’ils auraient refusé le montant du loyer du bail commercial renouvelé en 2022 si une information supplémentaire leur avait été délivrée”.

La défenderesse conteste catégoriquement les calculs de préjudice auxquels les demandeurs se sont livrés, ramenant leurs prétentions initiales de 90.000 à 63.000 €, aucun de ces quanta n’étant, selon elle, à vrai dire pertinent.

Elle conclut donc au rejet de toutes les prétentions des demandeurs et sollicite leur condamnation au paiement d’une somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle sollicite, en cas de condamnation, que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 1240 du Code civil, tel qu’interprété par la première chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 1er déc 2006 n° 04-14.487), le notaire doit conseiller utilement et habilement ses clients, en attirant leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, non seulement quant à l’acte authentique instrumenté mais aussi quant à ceux, périphériques, qui pourraient limiter l’efficacité des droits des parties. (Civ 1er déc 2011 n° 10.18-066).

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il appartient donc à celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information, de rapporter la preuve de l’exécution de celle-ci.

Au cas présent, il est constant que :

— l’étude notariale rennaise, [18], a été missionnée dans le courant du premier trimestre 2022 par la société [14], afin de procéder à la mise en forme authentique d’un acte de cession à la société [16], de son fonds de commerce de crêperie, pizzeria, saladerie, connu sous le nom commercial de “[17]”, exploité à [Adresse 4], dans des murs appartenant aux consorts [D]-[P],

— ceux-ci ont, par actes sous signatures privées, conféré antérieurement à l’acte authentique, mandats à l’étude notariale d’intervenir en leur nom et pour le compte à l’acte de cession du fonds de commerce, tout en promettant de “renouveler le bail commercial à son expiration soit le 30 septembre 2023 pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023, au profit du locataire en place au jour de l’expiration du bail, aux mêmes charges et conditions que le bail actuellement en cours”,

— lors du rendez-vous de signature qui s’est tenu à distance au moyen d’une visio-conférence, le 14 avril 2022 à [Localité 13] en l’étude de maître [S] [G], “notaire participant”, et à [Localité 20] en l’étude de maître [V] [Y], notaire associée membre de la société [18], les consorts [D]-[P] ont été représentés à l’acte de cession par [W] [E], collaboratrice de maître [Y], laquelle agissant en leur nom et pour leur compte, les a par l’apposition de sa signature, notamment engagés à renouveler le bail le 1er octobre 2023, aux charges et conditions du bail en cours depuis le 1er octobre 2014,

— le 30 mars 2023 les consorts [D]-[P] ont, par acte extrajudiciaire, fait délivrer congé avec offre de renouvellement à la société [16], moyennant un loyer de 40.000 € annuel en principal hors charges hors taxes, à compter du 1er octobre 2023, pour un loyer en vigueur au moment du congé s’élevant à 30.276 € hors taxes, hors charges.

Il est acquis aux débats que le bail commercial des 20 et 30 avril 2015, en cours le 14 avril 2022, ne faisait nullement obligation aux bailleurs de donner leur consentement à la cession, dès lors que la société cessionnaire du fonds de commerce poursuivait dans les lieux l’activité de la cédante.

Le bail en cours ne prévoyait en effet l’intervention des bailleurs à l’acte que dans l’hypothèse d’une cession à “tout autre qu’un successeur dans le commerce”.

Le bail initial envisageait uniquement la délivrance au bailleur, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire, de l’acte notarié de cession du droit au bail comportant l’engagement de solidarité du cédant avec le cessionnaire-preneur au paiement des loyers.

Dans ces conditions, l’initiative prise le 4 avril 2022 par les [18] d’inviter l’indivision [D]/ [P] à intervenir à l’acte de cession du fonds de commerce, outrepassant le cadre contractuel des 20 et 30 avril 2015, ne s’imposait pas, sauf à les éclairer scrupuleusement.

Or le courrier notarial du 4 avril 2022 se présente sous la forme de la demande d’accomplissement d’une simple formalité, sans attirer l’attention des consorts [D]/ [P] sur l’existence dans le corps de cet acte sous seing privé, fondue au sein d’autres clauses, d’une promesse au profit de la société [16] de reconduire le bail le 1er octobre 2023 aux conditions et charges en vigueur le 14 avril 2022.

Force est d’observer que ce courrier ne comporte aucune explication sur la raison et la portée d’un tel engagement.

De même les consorts [D]/[P] n’ont pas été informés du projet d’acte.

Dans ce contexte, la société notariale défenderesse ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour manquement au devoir d’information en excipant de la circonstance que ses mandants, rompus à la vie des affaires, étaient en mesure de s’apercevoir, à la lecture de la procuration, de la portée de leurs engagements, sauf à inverser les rôles entre professionnel du droit et client profane en la matière, pour qui la notion de promesse de “renouvellement aux charges et conditions” du bail en cours ne signifiait pas nécessairement qu’elle leur interdirait de recourir l’année suivante au déplafonnement.

Et surtout, sans inverser, ce faisant, la charge de la preuve d’une information pertinente et documentée sur la portée exacte de l’engagement consécutif à la signature de la procuration qui aurait dû, à tout le moins, figurer dans la lettre d’accompagnement de la procuration et d’envoi du projet d’acte.

Si les demandeurs ont délivré au cessionnaire du fonds un congé assorti d’un loyer déplafonné le 30 mars 2023, c’est bien précisément parce qu’ils ont été tenus par le notaire dans l’ignorance de l’exacte portée du mandat confié à un clerc de l’étude en vue de la signature du 14 avril 2022.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le manquement du notaire à l’obligation d’information loyale et de conseil avisé vis-à-vis des consorts [D]/[P], dont il s’est institué mandataire.

Il reste à déterminer le dommage en lien direct et causal avec cette faute professionnelle de l’étude notariale.

Les demandeurs considèrent que la faute du notaire leur a fait perdre la chance certaine d’obtenir un déplafonnement, tandis que l’officier ministériel soutient que celui-ci était loin d’être acquis.

Dans une série d’arrêts du 27 juin 2025, la Cour de cassation, statuant en formation d’assemblée plénière, vient de rappeler que “caractérise une perte de chance la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable”.

Au cas présent, les demandeurs font état d’une évolution des facteurs locaux de commercialité dans le [Adresse 19], liée notamment à l’ouverture récente d’un hôtel et se réfèrent à l’accord d’augmentation du loyer qu’ils ont trouvé avec [15].

La teneur de cet accord ayant conduit à une augmentation de 1.165 € hors taxes du loyer des locaux des [Adresse 8], à compter du 1er janvier 2024, équivalant à une hausse d’un peu plus de 20 %, n’est pas sérieusement contestée.

Pour autant, ce seul terme de comparaison ne suffit pas à établir que les conditions de mise en œuvre du déplafonnement étaient réunies et ce de plus fort que les demandeurs ne disconviennent pas que la hausse convenue procède d’un accord amiable entre bailleur et locataire.

Le degré de certitude de disparition d’une éventualité favorable apparaît donc pour le moins ténu.

Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue que l’encadrement des augmentations de loyer par paliers annuels de 10 % aurait été applicable au déplafonnement fondé sur une modification notable de l’un des éléments de la valeur locative.

Dès lors, dans l’hypothèse d’un déplafonnement retenu par le juge des loyers commerciaux, le gain manqué sur neuf ans se serait élevé à un maximum de 62.000 €.

Le degré de certitude de disparition de la possibilité de recouvrer un tel montant, doit être pondéré de l’aléa lié à toute instance judiciaire ainsi que de l’inconnue de la vie des affaires à un horizon de neuf ans, dans un contexte économique indécis.

Dès lors, il convient d’appliquer un taux de perte de chance de 25 %.

Il y a lieu, par conséquent, de condamner l’étude notariale [18] à payer aux demandeurs une indemnité globale de 15.500 €, à titre de dommages-intérêts, en réparation des conséquences dommageables de son manquement à l’obligation de renseignement et de conseil des consorts [D]/[P].

L’équité commande que la défenderesse verse aux demandeurs une indemnité globale de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, elle supportera les entiers dépens.

L’ancienneté de l’affaire et la solution retenue justifient le maintien de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Selarl [18] à payer à [M] [D], épouse [T], [J] [D], [H] [P], [A] [P], ensemble une somme globale de 15.500 € à titre de dommages-intérêts.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la Selarl [18] au paiement d’une indemnité globale de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

CONDAMNE la défenderesse aux entiers dépens d’instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE