TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05745 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OR4

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 10 juillet 2018, la société 13 HABITAT a consenti à Madame [Y] [I] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], le tout moyennant un loyer mensuel de 264,75 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la société 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juin 2024 à Madame [Y] [I] pour la somme principale de 250,35 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 21 novembre 2023 dont il a été accusé réception le 01 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 10 septembre 2024, dénoncé le 11 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, la société 13 HABITAT a fait assigner Madame [Y] [I] en référé à l’audience du 05 décembre 2024 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer du 28 juin 2024 dans les délais légaux,En conséquence, entendre prononcer la résiliation du bail,Voir rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,En conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [Y] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 3],S’entendre condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 572,61 euros, comptes arrêtés au 4 septembre 2024, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation,S’entendre condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux,S’entendre condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, s’entendre condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la société 13 HABITAT représentée par son conseil demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 1.390,51 euros.

Madame [Y] [I], bien que citée à étude pour l’audience du 05 décembre 2024 et alors qu’un avis de renvoi à l’audience du 27 février 2025 lui a été envoyé par lettre simple, n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 10 septembre 2024 a été dénoncée le 11 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 5 décembre 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La société 13 HABITAT conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches-du-Rhône par courrier du 21 novembre 2023 dont il a été accusé réception le 01 décembre 2023.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article VIII à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 juin 2024 pour un arriéré locatif de 250,35 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 août 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d’une occupation sans titre.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [Y] [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 369,39 euros à compter du 29 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 20 février 2025 que Madame [Y] [I] reste devoir la somme de 1.270,93 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 1.390,51 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 119,58 euros (60,72 + 58,86), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Absente des débats, Madame [Y] [I] n’élève de fait aucune contestation.

Madame [Y] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 1.270,93 euros à titre provisionnel arrêté au 20 février 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [Y] [I] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [Y] [I] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 13 HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [Y] [I] sera condamnée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la société 13 HABITAT, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la société 13 HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] à payer à la société 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de trois cent soixante-neuf euros et trente-neuf cts (369,39 euros) à compter du 29 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] à payer à la société 13 HABITAT la somme de mille deux cent soixante-dix euros et quatre-vingt-treize cts (1.270,93 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [Y] [I] à payer à la société 13 HABITAT la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION