TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

12 janvier 2026

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 25/04615 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LTPV

AFFAIRE :

SAS RENNES CHALOTAIS

C/

SAS YANOAL,

SELARL [Z] – PECOU

SELARL [G]

SELARL FHB

SELARL EL BAZE [T]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 12 janvier 2026, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. RENNES CHALOTAIS (anciennement dénommée VIC 1), immatriculée au RCS sous le numéro 849 741 251, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.S. YANOAL, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 824 736 649, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillante

S.E.L.A.R.L. [Z]-PECOU et en son sein Me [K] [Z], es qualité de Mandataire Judiciaire de la Société YANOAL, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement d’ouverture du 30 janvier 2024

[Adresse 1]

[Localité 11]

défaillante

S.E.L.A.R.L. [G] et en son sein Me [N] [G], es qualité de Mandataire Judiciaire de la Société YANOAL, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement d’ouverture du 30 janvier 2024

[Adresse 4]

[Localité 10]

défaillante

S.E.L.A.R.L. FHB et en son sein Me [W] [R], es qualité de Commissaire à l’Exécution du Plan de redressement de la Société YANOAL, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement du 30 juillet 2024

[Adresse 5]

[Localité 10]

défaillante

S.E.L.A.R.L. EL BAZE [T] et en son sein Me [H] [T], es qualité de Commissaire à l’Exécution du Plan de redressement de la Société YANOAL, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement du 30 juillet 2024

[Adresse 3]

[Localité 10]

défaillante

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous signatures privées du 11 octobre 2021, ayant pris effet le 1er octobre précédent, la société VIC 1, aux droits de laquelle vient la société RENNES CHALOTAIS, a donné à bail pour une durée de dix années à la société YANOAL la quasi-totalité d’un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 7].

Celle-ci y a entrepris d’importants travaux qu’elle a interrompus du jour au lendemain, au début de l’année 2023, laissant l’immeuble à l’état de coque nue.

Par assignation du 23 mai 2025, la bailleresse a fait citer devant ce tribunal, la société preneuse, ainsi que les organes de la procédure collective du redressement judiciaire ouvert par le tribunal de commerce de Nanterre le 30 janvier 2024 à son profit, aux fins de voir fixer sa créance, au titre de travaux de remise en état du bien, à un montant de 447.319 € avec actualisation sur la base de l’indice BT 01, le premier indice étant celui du mois de février 2024, le second celui à la date du jugement à intervenir, et condamner la société YANOAL au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2025.

Il a été fait application à la présente instance de la procédure sans audience. La demanderesse a déposé son dossier au greffe civil dans le délai imparti. Le dossier a été confié à un juge rapporteur, qui a rendu compte à la composition collégiale.

Le délibéré annoncé au 15 décembre 2025 a été prorogé au 12 janvier 2026.

MOTIFS

La société SAS CHALOTAIS, anciennement VIC 1, a régulièrement déclaré la créance faisant l’objet du présent litige, entre les mains du mandataire judiciaire désigné le 30 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Nanterre.

Cette créance a été contestée dans le cadre des opérations de vérification du passif.

Par ordonnance du 25 avril 2025, aujourd’hui définitive, le juge commissaire à la procédure de redressement judiciaire de la société YANOAL, a dit que la créance relative aux frais de remise en état de l’immeuble excédait sa compétence et l’a renvoyée à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de la notification de sa décision, à peine de forclusion.

Le tribunal de céans se trouve valablement saisi pour fixer l’éventuelle créance de la société RENNES CHALOTAIS.

Il ressort de la note de la débitrice, en date du 1er octobre 2021, décrivant son projet immobilier que les travaux envisagés par celle-ci consistaient dans une refonte totale du bien, nécessitant dans un premier temps le “curage”, afin de pouvoir passer ensuite à la phase de travaux consistant dans la redistribution des lieux, puis la réalisation du cloisonnement, des faux plafonds, de l’électricité, de la plomberie, de la VMC, de la climatisation, des revêtements de sols, de l’installation d’un ascenseur, ainsi que la création d’un escalier etc.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2023 par Maître [P], commissaire de justice à Rennes, que l’immeuble est à cette date à l’état de coque nue.

Le constat amiable contradictoire d’entrée dans les lieux en date du 18 octobre 2021 fait ressortir que l’immeuble était alors susceptible d’être occupé en l’état à usage mixte de commerce et d’habitation.

Il s’en évince que la société preneuse a rendu un bien dégradé et inutilisable, et que la propriétaire va nécessairement être amenée, soit à le revendre en l’état, en subissant une moins-value par rapport à la valeur d’origine, soit à le remettre en état avant d’être remis sur le marché de la location.

Dans les deux cas de figure, elle subit un dommage équivalent consécutif à la faute de la preneuse.

Au soutien de sa réclamation indemnitaire pour un montant de 447.319 €, la demanderesse verse aux débats une évaluation effectuée à sa demande le 12 février 2024 par un cabinet d’ingénierie.

Il n’y a aucune raison de ne pas retenir cette base d’évaluation, sauf à en extraire le coût des travaux de gros œuvre (17.880 €) et de charpente (14.304 €), dans la mesure où il est d’ordre public que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ne peuvent être mises à la charge du preneur.

Il s’ensuit que la créance de base de la société RENNES CHALOTAIS est susceptible d’être évaluée à 447.319 € – 32.184 € = 415.135 €, avant abattement pour vétusté.

Il ressort en effet de l’état des lieux du 18 octobre 2021 que l’état général de l’immeuble oscillait entre bon et moyen.

Dans la mesure où la présente indemnité n’a pas vocation à procurer à la société bailleresse un enrichissement, mais uniquement à réparer le préjudice qu’elle a subi, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 10 %.

Il en résulte que la créance chirographaire de la société SAS RENNES CHALOTAIS à l’endroit de la société YANOAL au titre des travaux de remise en état du bien qu’elle possède, est définitivement arrêtée à la somme de 373.622 €.

La demanderesse sollicite l’actualisation de la somme déclarée en fonction de l’indice BT 01 au jour du présent jugement, ce qui revient à contourner la règle d’ordre public de l’arrêt du cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations relatifs aux créances antérieures au jugement déclaratif de redressement.

Dès lors que la présente décision sera passée en force de chose jugée, la somme de 373.622 € sera portée sur l’état des créances chirographaires de la société débitrice.

L’équité commande que la société demanderesse conserve à sa charge les frais et honoraires qu’elle a dû engager pour assurer sa défense en justice, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

ARRÊTE à la somme de 373.622 € le montant de la créance chirographaire de la société RENNES CHALOTAIS à l’état du passif de la société SAS YANOAL.

DÉBOUTE la société RENNES CHALOTAIS de toutes ses plus amples demandes.

LAISSE à sa charge les dépens d’instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE