T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/04041 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KHPL

MINUTE n° : 2024/ 603

DATE : 13 Novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Camille PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.C.I. MARLICELO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [J] épouse [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Cécile LEGOUT

M^e Camille PEREZ

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Cécile LEGOUT

M^e Camille PEREZ

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique de vente du 12 février 2024, la SCI MARLICELO, composée de deux gérants-associés Madame [U] [J] épouse [H] et Monsieur [W] [H], a vendu à Monsieur [V] [T] le lot n° 118 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Se plaignant de graves désordres d’humidité, Monsieur [T] a, par exploits de commissaire de justice du 26 avril 2024, fait assigner la SCI MARLICELO et les époux [H] devant la présente juridiction aux fins de solliciter, à titre principal et sur les fondements des articles 1130, 1137, 1850 du code civil, 145 et 835 du code de procédure civile, la désignation d’un expert chargé notamment d’examiner les désordres en litige et les condamnations solidaires des défendeurs à payer la somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur son préjudice.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, auxquelles il se réfère à l’audience du 9 octobre 2024, Monsieur [V] [T] sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 1130, 1137, 1850 du code civil, 145 et 835 du code de procédure civile, de :

Le RECEVOIR en ses présentes écritures et les dire bien fondées ;

DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

ORDONNER une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et commettre pour y procéder l’expert qu’il plaira à la juridiction avec la mission habituelle suivante :

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 2], après avoir convoqué les parties et leurs conseils respectifs ;

— lister et dater l’ensemble des désordres affectant l’appartement, situé au premier étage, occupé par Madame [K], dont Monsieur [T] est propriétaire ;

— dire si les désordres rendent le bien examiné impropre à sa destination ou s’ils affectant la solidité de l’ouvrage ou s’ils affectent des éléments d’équipement ;

— prescrire toute mesure urgente éventuellement requise pour prévenir l’aggravation des dommages;

— évaluer les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement de Monsieur [T], occupé par Madame [K] ;

— évaluer le préjudice de jouissance subi par Madame [K], locataire et Monsieur [T] propriétaire ;

— plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir, à l’attention du juge du fond qui sera éventuellement saisi, les éléments d’appréciation utiles à sa décision et répondre à tous les dires des parties ;

— dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de sa désignation, après avoir préalablement déposé un pré-rapport et suscité des observations des parties ;

CONDAMNER à titre provisionnel solidairement la SCI MARLICELO, Madame [U] [J] et Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice ;

CONDAMNER solidairement la SCI MARLICELO, Madame [U] [J] et Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement la SCI MARLICELO, Madame [U] [J] et Monsieur [W] [H] aux entiers dépens, ce compris les frais de constat d’huissier, de signification de la présente assignation et frais d’expertise.

Suivant leurs conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 9 octobre 2024, la SCI MARLICELO, Madame [U] [J] épouse [H] et Monsieur [W] [H] sollicitent, au visa des articles 145, 835 du code de procédure civile, 1641, 1130 et 1137 du code civil, de :

DEBOUTER Monsieur [T] de ses demandes, fins et conclusions, en ce que son action tendant à voir ordonner une expertise judiciaire est dirigée exclusivement à l’encontre des concluants ;

METTRE HORS DE CAUSE Madame [U] [H] née [J] et Monsieur [W] [H] ;

A titre subsidiaire, PRENDRE ACTE des protestations et réserves des concluants sur la mesure d’expertise sollicitée par Monsieur [T] ;

DIRE ET JUGER que la mesure d’expertise sollicitée ne pourra qu’être ordonnée aux frais avancés de Monsieur [T] qui en fait la demande ;

En tout état de cause, DEBOUTER Monsieur [T] de sa demande tendant à l’allocation d’une somme de 2000 euros à titre de provision ;

CONDAMNER Monsieur [T] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande principale de désignation d’un expert

Le requérant fonde sa prétention de ce chef sur l’article 145 du code de procédure civile selon lequel « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il prétend rapporter la preuve des désordres, lesquels n’ont pu apparaître après la vente. Il souligne que l’expert devra identifier l’origine des désordres et les travaux à prévoir pour y remédier. Il allègue d’une responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés et du dol, outre la responsabilité personnelle des gérants de la société.

Les défendeurs répliquent qu’ils ont informé l’acquéreur du phénomène de condensation connu sur le bien en litige, lui suggérant un système de ventilation et d’absorption d’humidité électrique à mettre en place. Ils indiquent que l’ampleur des désordres n’est apparue que postérieurement à la vente et que la responsabilité de la locataire du bien en litige doit être recherchée pour défaut d’entretien de la chose louée.

Ils ajoutent que les gérants de la société venderesse doivent être mis hors de cause à défaut de caractériser une faute détachable de leurs fonctions.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l’échec.

Le requérant verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 21 mars 2024 par Maître [E] [I], commissaire de justice, lequel atteste l’existence de très importantes traces de moisissure au niveau des pieds de murs et derrière les canalisations, dans le placard, à proximité du tableau électrique, dans un coin de salon et dans la partie salle de bains du bien vendu. Le commissaire de justice constate également, au travers de clichés photographiques fournis par la locataire Madame [K] et datés du 7 janvier 2024, l’existence de traces moisissures remarquables dans les angles, en allège de la fenêtre, ainsi que le même type de traces que celles constatées le 21 mars 2024 le long des tuyaux et des colliers Atlas. La locataire confirme par attestation l’existence de telles traces avant la vente.

Si les défendeurs produisent des attestations pour établir la responsabilité potentielle de la locataire du fait d’un défaut d’entretien, ces éléments ne sont pas susceptibles de faire disparaître tout litige potentiel puisque, comme le souligne le requérant, cela ne remet pas en cause l’hypothèse d’une connaissance effective des désordres par la société venderesse avant la vente. A ce titre, le défaut d’entretien éventuel de la locataire n’a pas pour effet d’exonérer le vendeur de sa responsabilité, notamment au titre des vices cachés ou du dol, s’il n’a pas suffisamment informé son acquéreur.

De même, il ne peut être reproché au requérant de ne pas avoir attrait en la cause sa locataire Madame [K] alors qu’il conserve le choix de ses recours et que les défendeurs pouvaient le cas échéant pallier cette carence en faisant citer eux-mêmes cette dernière.

Par ailleurs, en l’absence de mentions précises sur l’acte de vente, il n’est pas établi la nature de l’information qui aurait été donnée par la société venderesse à son acquéreur, avant la vente, sur le phénomène de condensation.

Aussi, le requérant établit l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Toutefois, les défendeurs soulignent que le litige potentiel concerne la responsabilité de la venderesse, en l’espèce la seule société MARLICELO.

S’agissant des gérants les époux [H], l’alinéa 1er de l’article 1850 du code civil prévoit que chaque gérant de société civile est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

A ce titre, le requérant ne développe aucunement la faute détachable des fonctions de gérant qui pourrait être imputée le cas échéant aux époux [H]. Le seul engagement de la responsabilité de la société venderesse, au titre du dol ou de la garantie des vices cachés, ne constitue pas en soi un élément suffisant pour qualifier une telle faute. Dans la mesure où il n’est développé aucun élément concret permettant de confirmer l’existence d’un litige potentiel à l’égard des époux [H] en leur qualité de gérant de la société MARLICELO, ceux-ci ne peuvent qu’être mis hors de cause.

Il sera donné acte pour le surplus à la société MARLICELO de ses protestations et réserves sollicitées à titre subsidiaire, lesquelles n’emportent aucune reconnaissance de responsabilité.

Par ailleurs, les frais de consignation à valoir sur les honoraires de l’expert seront mis à la charge du requérant, ayant intérêt à la mesure sollicitée.

La mission sera fixée au dispositif de la présente ordonnance, en reprenant l’essentiel des éléments sollicités par le requérant à l’exception du préjudice de jouissance de Madame [K], non présente en la cause. L’expert aura pour mission plus générale d’examiner l’ensemble des préjudices.

Monsieur [T] sera débouté du surplus de sa demande principale relative à la désignation d’un expert.

Sur la demande principale de versement d’une provision

Le requérant fonde sa prétention de ce chef sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il prétend que la responsabilité des vendeurs est établie au titre de la garantie des vices cachés et du dol, de même que la responsabilité personnelle des gérants de la société.

Les défendeurs rétorquent qu’aucune responsabilité de leur part n’est établie.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

Il a été rapporté qu’aucun élément concret n’est livré par le requérant pour établir à l’égard des époux [H] une quelconque éventuelle faute détachable de la fonction de gérants de la société défenderesse. Au vu de cette mise hors de cause et en présence d’une contestation sérieuse, aucune provision ne pourra être mise à la charge des époux [H].

A l’égard de la SCI MARLICELO, le message téléphonique produit par le requérant et émanant de Madame [K], locataire du bien en litige, ne permet pas de confirmer que la société venderesse avait connaissance des désordres, en tout cas dans l’ampleur retracée par le commissaire de justice, qu’elle aurait sciemment dissimulés à son acquéreur.

Quant à l’attestation de Madame [K], dont les propos et photographies sont repris par le commissaire de justice, elle est contredite par les attestations versées aux débats par les défendeurs soulignant le défaut manifeste d’entretien du bien loué par celle-ci à raison de l’absence d’aération.

En tout état de cause, il n’est pas prouvé que la SCI MARLICELO avait sans conteste connaissance avant la vente de l’ampleur des désordres d’humidité, qu’il convient de faire examiner plus précisément par un expert, ni qu’elle aurait sciemment dissimulé cette ampleur à son acquéreur.

L’obligation non sérieusement contestable mise à la charge de la SCI MARLICELO n’est pas prouvée si bien qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef et que la demande formée à titre provisionnel par Monsieur [T] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de Monsieur [T], lequel a intérêt à la mesure. Ils ne peuvent être laissés aux défendeurs, qui ne peuvent être considérés comme parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile. De plus, par application de l’article 695 du même code, les dépens peuvent seulement comprendre les frais de signification des assignations à la présente instance, mais ni ceux de constat, ni ceux de l’expertise judiciaire dont la charge sera déterminée par la juridiction éventuellement saisie au fond.

L’équité ne commande pas de condamner l’une des parties de payer les frais irrépétibles de l’autre. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les deux parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

ORDONNONS la mise hors de cause de Madame [U] [J] épouse [H] et Monsieur [W] [H],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [C] [D]

Doctorat sciences de l’ingénieur

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01] F

Mèl : [Courriel 6]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux [Adresse 2] ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

— examiner et décrire les désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 mars 2024;

— dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ; rechercher les causes des désordres et dire en particulier s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’un défaut d’entretien du bien immobilier ou de toute autre cause ;

— dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser dans la mesure du possible la date à laquelle ils se sont révélés ; indiquer si ces vices étaient apparents avant la vente à un vendeur non professionnel de l’immobilier ou de la construction normalement diligent, et s’ils étaient apparents au moment de la vente à un acquéreur présentant les mêmes caractéristiques ;

— préciser la nature des désordres en indiquant si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— déterminer notamment grâce à des devis fournis par les parties, la nature, la durée et le coût des travaux propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur contenu ; dans l’hypothèse où les parties ne fournissent pas les devis attendus, procéder à une estimation des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables aux frais avancés de la partie demanderesse ; se prononcer sur l’ensemble des préjudices, notamment de jouissance, invoqués par la partie demanderesse en faisant toute observation utile sur la durée et la méthode d’évaluation de ce préjudice ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Monsieur [V] [T] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de UN MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de SIX MOIS suivant la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS Monsieur [V] [T] aux dépens de l’instance,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT