TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 25/00397 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M435

30F Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

2E Demande de réinscription après radiation ou caducité

AFFAIRE :

S.A.R.L. OISSEL RESTAURATION RAPIDE

C/

Commune OISSEL-SUR-SEINE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OISSEL RESTAURATION RAPIDE

dont le siège social est sis lot n°6, centre commercial Saint julien

76350 OISSEL-SUR-SEINE

représentée par Maître Thomas DUBREIL de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 154

DÉFENDERESSE

Commune OISSEL-SUR-SEINE

dont le siège social est sis place du 8 Mai 1945

76350 OISSEL-SUR-SEINE

représentée par Maître Philippe FOURDRIN de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 58, Maître Emilie BACQUEYRISSES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 22 septembre 2025

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

[H] [B], auditrice de Justice, a siégé en surnombre avec voix consultative au délibéré

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte établi le 11 octobre 1972, la Commune Ville de OISSEL-SUR-SEINE a consenti un bail emphytéotique à la société immobilière d’économie mixte de Oissel et de la Région (SIEMOR) portant sur différents terrains, dont l’un d’eux destiné à l’édification d’un centre commercial.

Le bail a été conclu pour une durée de 65 ans et censé expirer le 30 octobre 2037.

Le terrain destiné à l’édification d’un centre commercial a été donné en sous-location à la société FRANCHE RUCHE PICARDE par acte en date du 14 janvier 1975, courant du 25 novembre 1974 au 30 octobre 2037.

Par acte de cession en date du 20 avril 2000, la société FRANCHE RUCHE PICARDE a cédé son droit à titre emphytéotique à la S.A.R.L. IMMO DÉVELOPPEMENT aux droits et obligations de laquelle vient la société EUROSIC.

Par acte authentique du 20 avril 2000, la société EUROSIC (aux droits et obligations de laquelle est venue la société CICOBAIL) a consenti un contrat de crédit-bail immobilier à la S.C.I. OISSEL sur le sous-bail emphytéotique dudit terrain.

Suivant acte notarié établi le 27 novembre 2012, la S.C.I. OISSEL a levé l’option du crédit-bail.

Par acte en date du 17 février 2009, la S.C.I. OISSEL a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BOULANGERIE DISTRIBUTION POINT CHAUD des locaux situés au sein du centre commercial Saint-Julien, pour une durée de 09 ans courant à compter du 1er juillet 2012 et arrivant à expiration au 30 juin 2021.

Aux termes de délibérations en date des 15 octobre et 17 décembre 2020, la Commune de la Ville de OISSEL-SUR-SEINE a approuvé la résiliation partielle du bail emphytéotique consenti à la SIEMOR.

Par acte délivré le 23 avril 2021, la S.A.R.L. BOULANGERIE DISTRIBUTION POINT CHAUD a formé une demande de renouvellement de son bail commercial à effet au 1er juillet 2021, laquelle a fait l’objet d’un refus contre paiement d’une indemnité d’éviction, signifié par exploit du 20 juillet 2021.

Le terme du bail est ainsi intervenu le 30 juin 2021.

Par exploit signifié le 10 février 2023, la S.A.R.L. BOULANGERIE DISTRIBUTION POINT CHAUD a assigné la Commune Ville de OISSEL-SUR-SEINE par devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et a désigné Monsieur [Y] [M] comme expert.

Le rapport daté du 23 décembre 2024 a été déposé au greffe du tribunal.

***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 3 février 2025, la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE demande au tribunal de :

« A titre principal,

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 126 000 € au titre de la perte de son fonds de commerce consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 12 600 € au titre de l’indemnité de remploi consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 14 135 € au titre du trouble commercial consécutif à son éviction ;

A titre subsidiaire,

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 91 375 € au titre de la perte de son fonds de commerce consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 19 138 € au titre de l’indemnité de remploi consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 4 800 à titre d’indemnisation du trouble commercial consécutif à son éviction ;

En tout état de cause,

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 23 769,75 € au titre de la perte de chance de financer le remboursement des prêts souscrits ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 2 800 € au titre de la perte son stock consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 2 450,00 € HT au titre des frais de déménagement et de stockage de son matériel ;

A titre principal,

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 126 000 € au titre de la perte de son fonds de commerce consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 12 600 € au titre de l’indemnité de remploi consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 14 135 € au titre du trouble commercial consécutif à son éviction ;

A titre subsidiaire,

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 91 375 € au titre de la perte de son fonds de commerce consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 19 138 € au titre de l’indemnité de remploi consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 4 800 à titre d’indemnisation du trouble commercial consécutif à son éviction ;

En tout état de cause,

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 23 769,75 € au titre de la perte de chance de financer le remboursement des prêts souscrits ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 2 800 € au titre de la perte son stock consécutive à son éviction ;

Condamner la Ville de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE la somme de 2 450,00 € HT au titre des frais de déménagement et de stockage de son matériel ; »

***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la commune de OISSEL-SUR-SEINE demande au tribunal de :

« A titre principal

— DÉBOUTER la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la Commune d’OISSEL-SUR-SEINE à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE par l’effet du refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction du 29 juillet 2021 à la somme de 65 248 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE à la Commune d’OISSEL-SUR-SEINE à compter du 1 er juillet 2021 à la somme de 8.976 € HC HT/an, auquel il convient d’ajouter les charges, taxes et accessoires ;

A titre subsidiaire,

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la Commune d’OISSEL-SUR-SEINE à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE par l’effet du refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction du 29 juillet 2021 à la somme de 106.656 € ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE à la Commune d’OISSEL-SUR-SEINE à compter du 1 er juillet 2021 à la somme de 8.415 € HC HT/an, auquel il convient d’ajouter les charges, taxes et accessoires ;

En tout état de cause,

— ORDONNER la compensation des sommes dues entre la Commune d’OISSEL-SUR-SEINE et la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

— CONDAMNER la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE à payer à la Commune d’OISSEL-SUR-SEINE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise, de signification et d’exécution du jugement à intervenir. »

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

L’ordonnance de clôture a pris effet le 8 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juillet 2025.

L’affaire a été fixé à l’audience du 22 septembre 2025 pis mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes de la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE

1Sur l’indemnité principale

Il résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce que le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial doit au preneur indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le montant de l’indemnité doit être apprécié au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, et donc de l’éviction (Civ. 3e, 12 mai 1966, Bull. civ. III, n° 246), c’est-à-dire à la date du jugement ou de l’arrêt évaluant l’indemnité (Civ. 3e, 19 juin 1991, Bull. civ. III, n° 182 ; 2 juin 1993, JCP 1993. IV. 1916 ; 24 nov. 2004, Bull. civ. III, n° 212).

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe même d’une indemnité d’éviction du fait du refus de renouvellement du bail commercial mais s’opposent sur son quantum.

Il ressort du bilan comptable pour l’année 2019 que le chiffre d’affaires de la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE était :

— de 113 046 euros au cours de l’année 2018

— de 111 631 euros au cours de l’année 2019.

Il convient de relever que, contrairement à ce que soutient la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE, son chiffre d’affaires a décru de 1,25 % entre les années 2018 et 2019.

S’agissant du quantum de l’indemnité d’éviction, l’expert, estimant que l’activité avait connu 142 jours de fermeture totale en 2020 et 138 jours de fermeture totale en 2021 retient un chiffre d’affaires normalisé afin de corriger les effets de la pandémie au cours des années 2020 et 2021. Toutefois, et ainsi que le relève justement la commune de OISSEL-SUR-SEINE, la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE pratique également de la vente à emporter ce qui a nécessairement réduit l’effet de la pandémie sur son activité. En effet, si son activité de restauration sur place a été impactée par la pandémie, son activité de vente à emporter a nécessairement dû connaître une augmentation.

En tenant compte de la décroissance de l’activité constatée au cours des années 2018 et 2019, il conviendra de retenir le chiffre d’affaires normalisé suivant :

— 110 235 euros au cours de l’année 2020,

— 108 858 euros au cours de l’année 2021.

Concernant les années 2022 et 2023, l’expert admet p.28 de son rapport qu’il est « effectivement fort probable que le niveau de rentabilité du restaurant aurait été plus élevé en l’absence des travaux de réhabilitation du quartier qui ont profondément réduit l’attractivité de la galerie marchande ».

Il ressort en effet des divers procès-verbaux de constat versés à la procédure que d’importants de travaux ont été réalisés par la commune de OISSEL-SUR-SEINE à proximité immédiate du local réduisant le nombre de places de parking disponible et créant un ensemble de troubles ponctuels (bruits, difficultés d’accès, dégradation de l’environnement esthétique) qui ont nécessairement eu un impact sur l’attractivité du commerce et donc sur le chiffre d’affaires de l’attractivité.

Il conviendra donc de retenir au cours des années 2022 et 2023 le chiffre d’affaires suivant :

— 107 497 euros au cours de l’année 2022,

— 106 153 euros au cours de l’année 2023.

Le bilan comptable de l’année 2024 n’ayant pas été communiqué il conviendra de faire prendre la moyenne des exercices des années 2021, 2022 et 2023, soit la somme de 107 295 euros.

L’expert retient un taux de pondération de 85 %. Compte-tenu de l’emplacement du local, du type d’activité, des équipements disponibles, il conviendra de retenir ce même taux.

L’indemnité principale d’éviction sera donc fixée à la somme de 91 201 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi a pour objet de couvrir les frais exposés par le preneur pour un nouveau bail comprenant les droits de mutation, les frais d’agence et de rédaction d’acte.

Les parties s’accordent pour dire qu’elle correspond à environ 10 % de l’indemnité principale.

Elle sera donc fixée à la somme de 9 120,10 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial :

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce à son transfert ou à son interruption.

L’expert évalue ce trouble sur la base de l’excédent brut d’exploitation (EBE) des 3 derniers exercices. Si ainsi que le relève justement la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE l’EBE des années 2022 et 2023 a été marqué par la réalisation des travaux, l’EBE des années 2020 et 2021 apparaît conjoncturellement surévalué du fait des subventions COVID reçues au cours de cette période. Il convient à ce titre de relever que l’EBE de l’année 2018 était de 73 euros et celui de l’année 2019 était déficitaire de – 9 709 euros.

Au regard de ces éléments, il conviendra de retenir la somme proposée par l’expert, soit la somme de 4 800 euros.

Sur la perte de stocks :

L’état des stocks de la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE était le suivant :

— 2598 euros au cours de l’année 2021,

— 2712 euros au cours de l’année 2022,

— 1801 euros au cours de l’année 2023,

Il conviendra donc d’évaluer le préjudice de perte de stock à la somme de 2 370 euros, soit la moyenne du stock des trois dernières années.

Sur l’indemnité des frais de déménagements :

Les parties s’accordent pour que cette indemnité soit fixée à la somme de 2 450 euros HT, correspondant au devis du 9 mars 2021.

Il convient d’entériner l’accord des parties et de fixer cette indemnité à la somme de 2 450 euros HT.

Sur les indemnités de licenciement :

Les parties s’accordent pour que la juridiction sursoit à statuer sur cette demande dans l’attente de la mise en œuvre effective desdits licenciements. Il sera fait droit à cette demande.

Sur la perte de chance de rembourser les prêts souscrits :

En application du principe de réparation intégral du préjudice et dans la mesure où l’indemnité qui sera versée au titre du trouble commercial a déjà pour effet de compenser le trouble résultant de la suspension de toute activité, cette demande sera rejetée.

Sur la perte d’exploitation du fait des travaux :

Les parties s’accordent pour appliquer un abattement de précarité sur l’indemnité d’occupation due par la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE à la commune de OISSEL-SUR-SEINE du fait de l’existence de travaux au cours de la période d’occupation. Dès lors que les conditions d’occupation de la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE seront déjà prises en compte dans l’évaluation de l’indemnité d’occupation et plus spécifiquement dans l’abattement qui y sera appliqué, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes de la commune de OISSEL-SUR-SEINE

En application des dispositions de l’article L.145-28 al.1 du Code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. ».

En application de l’article précité, l’indemnité d’occupation s’apprécie au regard de la valeur locative et notamment de la précarité de l’occupation.

En l’espèce, au regard notamment des travaux précités, l’expert évalue l’abattement de précarité à un taux de 60 %. Compte-tenu des travaux et des troubles qu’ils ont entraînés sur l’activité de la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE, il conviendra de retenir le taux préconisé par l’expert.

Ainsi que le constate l’expert, le loyer mensuel avant la résiliation s’élevait à 696 euros HT. Il ressort en outre du contrat de bail que la provision mensuelle pour le paiement des charges était fixée à 28 euros.

En conséquence, l’indemnité mensuelle d’occupation comprenant le coût des charges sera fixée à la somme mensuelle de 289,60 euros HT.

Dans la mesure où le montant définitif de l’indemnité d’occupation n’est pas encore certain, il convient de rejeter la demande tendant à la compensation des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans la mesure où l’instance est toujours en cours, il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel,

CONDAMNE la commune de OISSEL-SUR-SEINE à payer à la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE les sommes suivantes :

91 201 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale ;9 120,10 euros au titre de l’indemnité de remploi ;4 800 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;2 370 euros au titre de la perte de stocks ;2 450 euros HT au titre des frais de déménagement ;

REJETTE les demandes de la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE formées au titre de la perte de chance de rembourser les prêts souscrits et au titre de la perte d’exploitation ;

CONDAMNE la société OISSEL RESTAURATION RAPIDE à payer à la commune de OISSEL-SUR-SEINE une indemnité mensuelle d’occupation de 289,60 euros HT à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande de la commune de OISSEL-SUR-SEINE tendant à la compensation des sommes dues ;

SURSOIT à statuer sur les demandes formulées au titre des frais de licenciement du personnel et de l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente de la mise en œuvre effective desdits licenciements ;

ORDONNE le retrait du rôle ;

DIT que l’instance sera réinscrite au rôle à la demande de la partie la plus diligente ou sur décision du juge.

LE GREFFIER LE JUGE