MINUTE N°25/02347

DOSSIER N° RG 25/00489 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7W7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LOGIREP

POLYLOGIS SERVICE CLIENT

BP 10744

77017 MELUN CEDEX

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [C] [H]

14 allée Paul Gauguin

76140 LE PETIT QUEVILLY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 24 Avril 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 26 décembre 2014, la SA d’HLM LOGIREP a consenti un bail d’habitation à M. [H] [C] portant sur un immeuble situé 14 allée Paul Gauguin Appt 87 à LE PETIT QUEVILLY (76140) contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 316,84 € outre les charges locatives.

Le bailleur a informé la CCAPEX le 5 mars 2024 des impayés de loyers des locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait délivrer à M [H] [C] un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 429,58 €.

Selon acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, dénoncé à M. le Préfet de Seine-Maritime le 15 novembre 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner M [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de faire sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur, de tous biens ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner le défendeur :

— au paiement de la somme de 974,42 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations;

A l’audience du 24 avril 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant sa demande en paiement à la somme de 61,24 € arrêtée au 14 avril 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Le bailleur précise que deux autres jugements ont déjà été rendus en raison des impayés de loyers et que la situation perdure.

La SA d’HLM LOGIREP indique qu’elle s’oppose à tout délai de paiement et qu’en tout état de cause elle maintient sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, M. [H] [C] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi précitée et prévoit désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 26 décembre 2014 soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait commandement à M [H] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 429,58 €. Ce commandement, délivré selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée sont réunies au 28 avril 2024.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du dernier décompte arrêté au 18 avril 2025 que la dette locative réclamée s’élève à un montant de 207,46 euros, échéance de mai 2025 inclus. Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais suivants apparaissant sur le décompte:

—  66,69 euros au titre des frais de recouvrement de loyer,

—  6X0,80 euros au titre de “frais”,

—  35,42 euros au titre des frais de recouvrement de loyer,

—  36,11 euros au titre des frais de recouvrement de loyer,

soit une dette qui s’élèverait à 64,44 euros.

De plus, il apparaît sur ce décompte que les comptes ont été opérés sur la base d’un solde antérieur d’un montant de 711,37 euros au 18 avril 2024. Or il ressort du décompte précédent (arrêté au 13 septembre 2024) que les frais suivants ( 4X0,80 euros soit 3,2 euros) ont été pris en compte et qu’il convient par conséquent de les déduire, ramenant ainsi la dette locative à 61,24 euros.

Enfin le décompte du 13 septembre 2024 partait également d’un solde antérieur de 146,85 euros au 30 novembre 2023 dont il convient de déduire les frais suivant à partir du décompte arrêté au 5 mars 2024:

— Frais 0,80 (14 septembre 2023)

— Frais (30 septembre 2023) 72,68 euros

Soit un montant total de frais à déduire de 73,48 euros dépassant la dette locative.

Par conséquent, après déduction de l’ensemble des frais, le compte locatif, arrêté au 18 avril 2025, laisse apparaître, qu’à la date de l’audience, la dette locative a été intégralement soldée.

Si le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il n’en demeure pas moins que l’expulsion du locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtiendrait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose en effet que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

De tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.

Dès lors, il convient d’accorder des délais de paiement rétroactifs à M [C] [H].

Il y a lieu par ailleurs de constater que ces délais ont été respectés et que, par conséquent, la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué.

S’il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024, il n’y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner, le cas échéant, l’expulsion du locataire. La SA d’HLM LOGIREP sera donc déboutée de ses demandes formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’apparition d’un nouvel arriéré locatif, après deux premières procédures, a conduit la SA d’HLM LOGIREP à introduire la présente instance pour que la situation soit régularisée.

Par conséquent, M [H] [C], devra supporter les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LOGIREP l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 26 décembre 2017 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et M. [H] [C] d’autre part, et portant sur un immeuble sis 14 allée Paul Gauguin Appt 87 à LE PETIT QUEVILLY (76140) sont réunies au 28 avril 2024;

Accorde, de manière rétroactive, à M [H] [C] des délais de paiement entre le 27 février 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 24 avril 2025;

Constate que la dette locative a été intégralement soldée à la date du 24 avril 2025;

Dit qu’en conséquence la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 26 décembre 2014 doit être réputée n’avoir jamais joué ;

Deboute la SA d’HLM LOGIREP de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion ;

Condamne M. [H] [C] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA d’HLM LOGIREP de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [H] [C] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE