MINUTE N°25/03476

DOSSIER N° RG 25/01042 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NE5Y

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C.I. G REAL ESTATE & G

11 impasse des Pierrats

78800 HOUILLES

représentée par

DEFENDEUR :

M. [I] [P]

28 impasse Leroy

76320 CAUDEBEC LES ELBEUF

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 février 2015, Monsieur [D] [T] a donné à bail à Monsieur [I] [P] un local à usage d’habitation situé 28 Impasse Leroy (2ème étage) à CAUDEBEC LES ELBEUF 76320, pour un loyer mensuel de 370€, outre une avance sur charges de 30€.

Suivant acte authentique en date du 02 juillet 2020, la SCI G REAL ESTATE & G a acquis le bien susvisé.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [I] [P] le 2 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.290,04€ au titre des loyers et charges impayés , et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 5 juin 2025, la SCI G REAL ESTATE & G a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [I] [P] à lui payer la somme de 3.350,19€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 9 mai 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamne Monsieur [I] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [I] [P] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI G REAL ESTATE & G fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 2 janvier 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 09 octobre 2025, la SCI G REAL ESTATE & G, comparante représentée par son gérant, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.739,59 € selon décompte arrêté au 15 septembre 2025.

La Présidente a invité le demandeur à produire par note en délibéré dans la journée le justificatif de saisine de la CCAPEX.

Monsieur [I] [P], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Selon l’article 24 IV de la même loi, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

La SCI G REAL ESTATE & G ne démontre pas être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, puisqu’il ressort de son extrait K bis qu’elle est constituée d’une personne physique et d’une autre société (SARL GGC).

A l’audience, il lui a été demandé de produire par mail adressé à la juridiction le justificatif de saisine de la CCAPEX. Aucun document n’a été reçu.

Elle ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de son assignation du 5 juin 2025 en résiliation judiciaire du bail, motivée par l’existence d’une dette locative, comme l’y oblige l’application combinée de l’article 24 II et IV de la loi du 06 juillet 1989.

Elle se contente de justifier de la notification par voie électronique de son assignation du 5 juin 2025 au représentant de l’Etat, deux mois avant l’audience.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de la SCI G REAL ESTATE & G aux fins de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande principale

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 15 septembre 2025, Monsieur [I] [P] demeure redevable de la somme de 2.739,59€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais d’huissier, pour un montant total de 123,88€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [P] à payer à la SCI G REAL ESTATE & G, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.615,71€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 1.290,04€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [P] fait valoir qu’il a repris le paiement de ses loyers courants et qu’il est en mesure de régler la dette par mensualités de 100€. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort de l’étude du décompte locatif que Monsieur [I] [P] a repris le paiement du loyer courant depuis juillet 2025 et qu’il verse près de 300 euros pour régler sa dette mensuellement.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et malgré l’opposition du bailleur aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 26 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 100€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

La demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers formée par la SCI G REAL ESTATE & G;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer en deniers ou quittances à la SCI G REAL ESTATE & G la somme de 2.615,71€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 1.290,04€, et du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [I] [P] à s’acquitter de la dette en 26 mois, en procédant à 25 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE