REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

MINUTE N° :

AMP/MH

N° RG 24/02330 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MO6O

72D Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

AFFAIRE :

Monsieur [J] [O]

Madame [M] [X]

C/

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

DEMANDEURS

Monsieur [J] [O]

né le 13 Décembre 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [M] [X]

née le 23 Décembre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 105

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 37

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 15 décembre 2025, le délibéré fixé au 19 février 2026 ayant été prorogé au 20 mars 2026, puis au 9 avril 2026

JUGE UNIQUE : Marie HAROU, Vice Présidente

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Marie HAROU, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

*

* * *

*

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte authentique du 29 avril 2009, M. [J] [O] et Mme [M] [X] ont acquis un appartement d’une superficie de 60,44 m2 situé au 4ème étage du bâtiment I dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le prix de 65000 euros.

Par ordonnance du 28 décembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Rouen a désigné la Selarl Ajassociés, prise en les personnes de Me [T] [K] et Me [N] [C], en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété [Adresse 3] avec pour mission notamment de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La mission de la Selarl Ajassociés a été fixée à 12 mois et prorogée par ordonnances successives.

Le 27 septembre 2019, M. [J] [O] et Mme [M] [X] ont donné à bail leur bien immobilier à M. [I] [B] et Mme [W] moyennant un loyer mensuel de 400 euros hors charges pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2019.

A la fin du mois de mars 2022, faute de règlement par certains copropriétaires de leurs charges de copropriété, le chauffage a été arrêté dans la résidence.

Par arrêté préfectoral du 29 juillet 2022, il a été prononcé la déclaration d’utilité publique pour cause de carence de la copropriété [Adresse 3].

Suivant acte notarié de quittance provisionnelle du 13 janvier 2023, il a été versé à M. [J] [O] et Mme [M] [X] une indemnité provisionnelle d’expropriation de 25 946 euros qui a fait l’objet d’une contestation devant le juge de l’expropriation de Seine Maritime.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de l’expropriation de Seine Maritime a ordonné le transfert de propriété de la [Adresse 5] pour cause d’utilité publique au profit de la société CDC Habitat Action Copropriétés.

Par acte du 29 mai 2024, M. [J] [O] et Mme [M] [X] ont fait assigner la Selarl Ajassociés prise en la personne de Me [S] [Y], administrateur judiciaire, devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’obtenir indemnisation sur le fondement des articles 1240 du code civil et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 10 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure au 1er décembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 19 février 2026 puis par prorogation au 09 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025, M. [J] [O] et Mme [M] [X] demandent à la juridiction de :

— les déclarer recevables en toutes leurs demandes,

— débouter la Selarl Ajassociés de toutes ses demandes,

— les juger infondées,

Vu l’article 1240 du code civil et l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la Selarl Ajassociés à leur verser les sommes de :

* 48 169,06 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier,

* 5 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,

* 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations ordonnées, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, toutes les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96/1080 du 12 décembre 1986, sur le tarif des commissaires de justice, soient supportés par les débiteurs.

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, la Selarl Ajassociés demande à la juridiction de :

— débouter M. [J] [O] et Mme [M] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions au sens de l’article 753 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

1. Sur la responsabilité de l’administrateur judiciaire provisoire de copropriété:

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au demandeur, puisse être retenue à l’encontre de l’administrateur judiciaire provisoire.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. (..) L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée.

L’article 18 de la loi précitée prévoit en outre qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’artic1e 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaire à la sauvegarde de celui-ci.

Il est de jurisprudence constante que le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté.

Disposant des mêmes pouvoirs que le syndic, l’administateur judiciaire provisoire est tenu de la même obligation de moyen.

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti.

En l’espèce, M. [J] [O] et Mme [M] [X] reprochent à l’administrateur judiciaire provisoire de ne pas avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété suite à la survenance d’une fuite sur le toit-terrasse en 2017 et de ne pas avoir mandaté une entreprise aux fins de réaliser les travaux de réfection de la toiture à l’origine de nombreux désordres dans leur appartement. Ils soutiennent également que l’administrateur judiciaire provisoire n’a pas entrepris d’actions tendant à préserver l’immeuble de dégradations, lesquelles ont conduit à sa dévalorisation et à la minoration de l’indemnité d’expropriation qui leur a été proposée en contrepartie du transfert de propriété de leur appartement.

Il résulte des pièces produites que la copropriété [Adresse 3] a rencontré des difficultés de fonctionnement dès 2015 et que la Selarl Ajassociés a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété Groupe Robespierre à compter du 28 décembre 2015, sa mission ayant été renouvelée chaque année par ordonnances du président du tribunal judiciaire de Rouen. Par jugement du 30 mars 2021, l’état de carence de la copropriété a été prononcé compte tenu de sa situation financière totalement obérée, étant dans l’incapacité d’assurer l’entretien normal des parties communes et des équipements, de financer les travaux nécessaires et de régler ses dettes notamment du fait d’impayés chroniques imputables aux copropriétaires. Cette situation a conduit le préfet de Seine Maritime à décider, par arrêté préfectoral du 29 juillet 2022, la déclaration d’utilité publique pour cause de carence de la copropriété et le juge de l’expropriation de Seine Maritime à rendre une ordonnance de transfert de propriété, le 16 mars 2023, laquelle a conduit au versement d’une indemnité d’expropriation d’un montant de 25 946 euros à M. [J] [O] et Mme [M] [X].

L’examen des rapports de mission de la Selarl Ajassociés montre qu’elle a dû mener sa mission dans un cadre financier très restreint alors que la dette des copropriétaires s’élevait à 939 084 euros, à l’ouverture de l’administration provisoire, que la situation de trésorerie présentait un solde disponible de 107 349 euros au 31 décembre 2015; que les créances nées antérieurement représentaient 239 413 euros avec une dette de chauffage de l’ordre de 142 375 euros et que la copropriété se trouvait déjà dans l’incapacité de régler ses charges courantes.

En dépit de ces difficultés financières, il ressort des mêmes rapports de mission qu’elle a effectué des demandes de subvention auprès de l’Anah et des demandes d’indemnisation auprès de l’assurance de la copropriété aux fins de remédier aux désordres d’humidité affectant certains logements du dernier étage et que l’assureur a refusé la prise en charge considérant que les désordres étaient imputables exclusivement à un manque d’entretien des immeubles et finalement décidé de résilier le contrat d’assurance au titre des parties communes en septembre 2022.

Il apparaît donc que la Selarl Ajassociés a entrepris, dans la limite de la trésorerie dont elle disposait, les démarches nécessaires pour tenter de remédier aux désordres constatés dans la copropriété et qu’elle ne peut être tenue responsable du défaut de prise en charge par les assureurs. Elle a ainsi satisfait à son obligation de moyens d’avoir tout mis en oeuvre pour remédier aux désordres affectant la toiture en sollicitant la prise en charge des travaux de réfection par l’assureur de la copropriété, lesquels n’ont pu être réalisés uniquement du fait refus de prise en charge par l’assureur lui-même et des difficultés de trésorerie de la copropriété qui ne lui permettaient pas d’en assumer le paiement. Aucune carence ni faute ne saurait par conséquent lui être reprochée de ce chef.

Par ailleurs, il ne peut être valablement discuté que l’état de l’immeuble ne résulte pas d’un manquement de la Selarl Ajassociés à sa mission de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien, mais bien au désintérêt manifesté par les copropriétaires, à l’origine d’impayés chroniques impossibles à résorber qui ont conduit l’administrateur judiciaire provisoire à engager des procédures contentieuses dans les limites de sa situation financière, écartant à bon escient certaines voies d’exécution forcée trop onéreuses et risquées. Au 21 décembre 2020, la dette des copropriétaires à l’égard de la copropriété s’élevait à 1 654 655 euros, au 15 décembre 2021 à 1 334 495 euros, au 14 décembre 2022 à 936 939 euros et au 19 décembre 2023 à 711 099 euros. Plus particulièrement, M. [J] [O] et Mme [M] [X] étaient redevables de 8 681 euros au 13 décembre 2021 et 9 803 euros au 30 septembre 2023. Dans ce contexte difficile, la Selarl Ajassociés ne pouvait valablement entreprendre les travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble ni même les travaux d’entretien des parties communes et de mise aux normes.

Enfin, il n’est nullement démontré par les pièces communiquées que la Selarl Ajassociés aurait eu connaissance d’un sinistre survenu en 2017 à la suite d’un dégât des eaux et qu’elle n’aurait pas pris les mesures adaptées pour en informer l’assureur de la copropriété, les demandeurs ne produisant aucune pièce à l’appui de leurs prétentions.

Compte tenu de ces éléments, aucune faute de la Selarl Ajassociés n’apparaît démontrée.

Il convient en conséquence de rejeter l’intégralité des demandes de dommages intérêts formées par M. [J] [O] et Mme [M] [X].

2. Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, M. [J] [O] et Mme [M] [X] devront supporter les entiers dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Selarl Ajassociés les frais qu’elle a dû exposer pour sa défense et non compris dans les dépens. Sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Rejette l’intégralité des demandes formées par M. [J] [O] et Mme [M] [X] à l’encontre de la Selarl Ajassociés,

Rejette la demande d’indemnité formée par la Selarl Ajassociés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [O] et Mme [M] [X] aux entiers dépens de l’instance,

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.