TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/11004 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YCZG

N° de MINUTE : 25/00457

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame [S] [D] [G] [H]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non représentée

Monsieur [E] [F] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à M. [E] [H] à l’adresse [Adresse 2] [Localité 5], par l’intermédiaire de son conseil, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros et la lettre a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à Mme [N] [H] à l’adresse [Adresse 1] [Localité 3], par l’intermédiaire de son conseil, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à Mme [S] [H] à l’adresse [Adresse 6] [Localité 4], par l’intermédiaire de son conseil, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros et la lettre a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à Mme [N] [H] à l’adresse [Adresse 1] [Localité 3], par l’intermédiaire de son conseil, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros.

Par jugement réputé contradictoire du 04 juin 2019, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a condamné M. [E] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93) les sommes suivantes :

—  11 434,44 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2019, appel provisionnel du 1er trimestre 2019 et appel de fonds travaux inclus outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5 978,21 euros à compter du 28 novembre 2017 puis sur la somme de 11 434,44 euros à compter du 04 mars 2019 ;

—  62 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement outre les intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2019 ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 19 mars 2021, le Tribunal de proximité de SAINT-DENIS qui a condamné M. [E] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 7 932,67 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 15 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] a assigné M. [E] [F] [H] et Mme [S] [U] [H] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et a tenté d’assigner [N] [H] devant le même Tribunal, auquel il demande de :

«

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [F] [H], Madame [N] [H] et Madame [S] [U] [H] au paiement d’une somme de 16.611,83 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3e trimestre 2023 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [F] [H], Madame [N] [H] et Madame [S] [U] [H] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [F] [H], Madame [N] [H] et Madame [S] [U] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] – [Localité 3] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

La signification de cette assignation à M. [E] [F] [H] a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, dans lequel le commissaire de justice mentionne « Sur place, un voisin m’a déclaré que Mme [H] [N] est décédée depuis longtemps et que son appartement est vide et que M. [H] [E] [F] n’habitue plus à cette adresse mais vivrait dans le sud de la France ».

La signification de cette assignation à Mme [S] [U] [H] a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, dans lequel le commissaire de justice mentionne que « Sur place, le nom de Mme [H] [S] [U] ne figure nulle part et un voisin m’a déclaré que le destinataire de l’acte était inconnu à cette adresse ».

La tentative de signification de l’assignation supra à [N] [H] a donné lieu à un procès-verbal de perquisition dans lequel le commissaire de justice indique que « sur place, un voisin déclare que Mme [N] [H] est décédée depuis un certain temps. Son appartement serait vide ».

M. [E] [F] [H] et Mme [S] [U] [H] n’ont pas constitué avocat et et [N] [H]n’est pas partie à l’instance compte tenu de son décès et de l’absence de signification de l’assignation introductive d’instance à son égard.

Par message RPVA du 04 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] a notifié au Tribunal la première page d’un acte de commissaire de justice du 04 avril 2024 intitulé « SIGNIFICATION DE CONCLUSIONS ET PIECES » à M. [E] [F] [H] et la première page d’un acte de commissaire de justice du 04 avril 2024 intitulé « SIGNIFICATION DE CONCLUSIONS ET PIECES » à Mme [S] [U] [H].

En l’absence de notification au Tribunal de l’intégralité des actes de commissaire de justice de signification de conclusions et pièces du 04 avril 2024 à destination de M. [E] [F] [H] et de Mme [S] [U] [H], le Tribunal n’en est pas saisi et n’est saisi que de l’assignation introductive d’instance et des 10 pièces visées dans son bordereau de pièces.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, au motif M. [E] [F] [H] et Mme [S] [U] [H] ont été assigné par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2023 ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

Aucune assignation n’a été délivrée à [N] [H], la tentative de signification de l’assignation ayant donné lieu à un procès-verbal de perquisition, celle-ci étant décédée. Dès lors, [N] [H] n’est pas partie à l’instance conformément aux articles 653 à 664-1 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, conformément à l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] verse aux débats :

— une matrice cadastrale éditée le 30 août 2023 mentionnant une mise à jour en 2023, indiquant que M. [E] [F] [H], Mme [N] [H] et Mme [S] [U] [H] sont propriétaires des lots n°74, n°249, n°459 et n°533 sis [Adresse 1] à [Localité 3].

— le jugement rendu le 04 juin 2019 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY, qui a condamné M. [E] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93) la somme de 11 434,44 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2019, appel provisionnel du 1er trimestre 2019 et appel de fonds travaux inclus outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5 978,21 euros à compter du 28 novembre 2017 puis sur la somme de 11 434,44 euros à compter du 04 mars 2019. Ce jugement mentionne dans ses motifs que « Le Syndicat des copropriétaires explique avoir été informé que Madame [N] [H] et Madame [S] [H], coindivisaires étaient aujourd’hui décédées, de sorte que Monsieur [E] [H] serait désormais le seul propriétaire des lots litigieux » ;

— le jugement rendu le 19 mars 2021 par le Tribunal de proximité de SAINT-DENIS qui a condamné M. [E] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 7 932,67 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 15 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— un tableau intitulé « DECOMPTE ACTUALISE AU 1ER JUILLET 2023 » portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 ;

— un document composé de 2 pages la 1ère indiquant « 1er AOUT 2012 MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COMPTE De l’Immeuble sis à [Localité 3]) [Adresse 1] » et une seconde page numérotée 16 débutant par le titre « RECOUVREMENT DE CHARGES » suivi de 18 paragraphes numérotés et dont le paragraphe 14 indique « En cas d’indivision d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot » ;

— des appels de fonds et de répartition de charges datés du 21 décembre 2020 au 28 juin 2023 et libellés au nom de « Monsieur [H] [E] [Adresse 1] 9[Localité 3] » ;

— un email daté du 19 septembre 2023 indiquant « A l’attention de Mme [P] LIT47650 recouvrement [H] » et « La facture d’AT+propre de 2 958 euros correspond à une intervention de cette société dans l’appartement de M. [E] [H], non occupé depuis le décès de Mme [H], sa mère, appartement squatté en force par des pigeons ; une fenêtre étant restée ouverte et ce, après plainte des voisins » (pièce demandeur n°5) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 07 septembre 2021, 07 septembre 2022, 28 juin 2023 ayant respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022et les budgets provisionnels des exercices de 2020/2021 et 2021/2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 décembre 2022 et une attestation datée du 1er septembre 2023 dans laquelle SABIMMO atteste de l’absence de recours exercé contre les assemblées générales des 07 septembre 2022, 26 mars 2019, 16 juin 2019 et 30 mars 2020 ;

— le contrat de syndic conclu le 21 juillet 2023 avec la société SABIMMO pour la période du 28 juin 2023 au 27 juin 2024 ;

— la lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à M. [E] [H] à l’adresse [Adresse 2] [Localité 5], par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] par l’intermédiaire de son conseil par laquelle il l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros avec la copie de l’enveloppe mentionnant que la lettre a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

— la lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à Mme [N] [H] à l’adresse [Adresse 1] [Localité 3] par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] par l’intermédiaire de son conseil par laquelle il l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros et dont ni la preuve de dépôt ni l’avis de réception ne sont versés aux débats ;

— la lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2023 adressée à Mme [S] [H] à l’adresse [Adresse 6] [Localité 4] par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3], par l’intermédiaire de son conseil par laquelle il l’a mis en demeure de régler la somme de 16 611,83 euros et la copie de l’enveloppe indiquant que la lettre a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » ;

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] a connaissance du fait que [N] [H] et [S] [H] sont décédées depuis plusieurs années.

En effet, le jugement rendu le 04 juin 2019 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY mentionne dans ses motifs que « Le Syndicat des copropriétaires explique avoir été informé que Madame [N] [H] et Madame [S] [H], coindivisaires étaient aujourd’hui décédées, de sorte que Monsieur [E] [H] serait désormais le seul propriétaire des lots litigieux ».

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] verse aux débats un email daté du 19 septembre 2023 indiquant « A l’attention de Mme [P] LIT47650 recouvrement [H] » et « La facture d’AT+propre de 2 958 euros correspond à une intervention de cette société dans l’appartement de M. [E] [H], non occupé depuis le décès de Mme [H], sa mère, appartement squatté en force par des pigeons ; une fenêtre étant restée ouverte et ce, après plainte des voisins »(pièce demandeur n°5) et le Syndicat des copropriétaires a surligné cette phrase de son début à « sa mère ».

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] formule des demandes à l’encontre de [N] [H] et [S] [H] dont il a lui-même reconnu qu’elles étaient décédées, depuis au moins 2019 soit depuis plus de 4 ans à la date de l’assignation introductive d’instance et sans avoir régularisé la procédure à l’égard de leurs héritiers.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] a connaissance du fait que M. [E] [F] [H] n’habite plus l’appartement situé dans cet immeuble depuis le décès de sa mère, ce qui est confirmé par le même email daté du 19 septembre 2023 versé aux débats (pièce demandeur n°5) qui indique que l’appartement est inoccupé depuis le décès de Mme [H] à la date de l’email depuis près de 4 ans.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] ne rapporte pas la preuve de l’identité des propriétaires des lots n°74, n°249, n° 459 et n°533 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] pour la période de charges réclamée, soit jusqu’à l’échéance du 3ème trimestre 2023 incluse.

En effet, la matrice cadastrale versée aux débats est insuffisante à rapporter une telle preuve car elle mentionne [N] [H] et [S] [U] [H] comme propriétaires indivis avec M. [E] [F] [H], alors qu’elles sont décédées depuis plusieurs années.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] ne verse aucune autre pièce de nature à rapporter la preuve de l’identité des propriétaires des lots n°74, n°249, n° 459 et n°533 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] pour la période des charges réclamées.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité entre les copropriétaires indivis, le document versé aux débats (pièce n°4 du demandeur) composé de 2 pages la 1ère indiquant « 1er AOUT 2012 MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COMPTE De l’Immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 1] » et une seconde page numérotée 16 dont le paragraphe 14 indique « En cas d’indivision d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot », étant insuffisant à établir une telle preuve en l’absence de production de l’intégralité du règlement de copropriété.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] de sa demande de condamnation solidaire de M. [E] [F] [H], [N] [H] et [S] [U] [H] au paiement d’une somme de 16 611,83 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse).

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] de sa demande de condamnation solidaire de M. [E] [F] [H], [N] [H] et [S] [U] [H] au paiement d’une somme de 16.611,83 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse), en l’absence de preuve de l’identité des propriétaires des lots litigieux durant la période concernée par ces charges, d’autant que [N] [H] et [S] [U] [H] sont décédées depuis plusieurs années.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] de sa demande de condamnation solidaire de [E] [F] [H], [N] [H] et [S] [U] [H] au paiement de la somme de 16 611,83 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3éme trimestre 2023 incluse) ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 3] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice le 13 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madamde Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART