Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 13] Civil

N° RG 25/00782

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUX5

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

[Adresse 15]

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [I] [V]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

SAEML HABITATION MODERNE

Société anonyme d’économie mixte locale,

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 28

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [V]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 10 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Octobre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 12 janvier 2021, la [Adresse 15] a donné à bail à Monsieur [I] [V] et à Madame [U] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], pour un loyer mensuel initial de 436,61 € et 141,15 € de provision sur charges.

Madame [C] a donné congé par courrier du 28 janvier 2021 en raison de la séparation du couple.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEML HABITATION MODERNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [I] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 14] par un acte de commissaire de justice du 30 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 10 septembre 2025, la SAEML [Adresse 12], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V],condamner Monsieur [I] [V] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 093,51 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.La SAEML HABITATION MODERNE précise qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée en défense.

De son côté, Monsieur [I] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 170 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il a très mal vécu la séparation avec son ex compagne et qu’il a du mal à remonter la pente. Il indique qu’il dispose d’un salaire mensuel d’environ 2000 € qui devrait prochainement évoluer à la hausse.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Bas-Rhin par la voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la [Adresse 15] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2025, pour la somme en principal de 3 089,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ( délai mentionné dans le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :La SAEML HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 093,51 € à la date du 4 septembre 2025.

Monsieur [I] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société [Adresse 12] cette somme de 6 093,51 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [I] [V] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation professionnelle et personnelle, il apparaît en mesure de régler la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [I] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2021 entre la SAEML [Adresse 12] , Société anonyme d’économie mixte locale, et Monsieur [I] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8]) sont réunies à la date du 20 mai 2025,

CONDAMNONS Monsieur [I] [V] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, Société anonyme d’économie mixte locale, à titre provisionnel la somme de 6 093,51 € (décompte arrêté au 4 septembre 2025, incluant l’échéance du 1er septembre 2025 pour un montant total de 688,44 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [I] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 170 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 novembre 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML [Adresse 12], Société anonyme d’économie mixte locale, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [I] [V] soit condamné à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, Société anonyme d’économie mixte locale, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;DEBOUTONS la [Adresse 15], Société anonyme d’économie mixte locale, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux et de la protection et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection