TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00356

N° RG 25/00301 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYA4

Le 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.C.I. LECARGAUT,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [O] [Y], muni d’une procuration et d’un extrait Kbis,

ET :

Madame [J] [U] [L] [T],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée,

Monsieur [E] [F],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 novembre 2021 et prenant effet le 1er décembre 2021, la S.C.I. LECARGAUT, représentée par la S.A.R.L. IMMOBILIER CONSEIL a donné en location à Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 520 €, outre une provision sur charges de 20 € par mois.

Un commandement de payer la somme de 1 080, 00 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] le 18 novembre 2024 (acte remis à personne pour Monsieur et acte remis à domicile pour Madame).

Par acte en date du 21 janvier 2025, la S.C.I. LECARGAUT a fait assigner Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :

• Constater qu’à défaut de paiement, la clause résolutoire du bail est acquise,

• Prononcer la résiliation du contrat de bail qui a été consentie par la S.C.I. LECARGAUT à compter du jugement à intervenir,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T], de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement occupé sis à [Adresse 10], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique.

• Condamner Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéas 3 du Code civil,

• Condamner Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] au paiement des loyers impayés,

• Condamner Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] au paiement d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

• Condamner Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 18.11. 2024 et du présent acte.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

À cette date, la S.C.I. LECARGAUT, représentée par Monsieur [O] [Y], a maintenu l’ensemble de ses demandes en précisant que sa créance s’élevait à 2 916,98 € (échéance du mois de juin 2025 comprise). Le bailleur a précisé qu’il avait perdu confiance en raison des loyers payés en retard. Il a indiqué que l’immeuble avait été construit il y a 22 ans et qu’il souhaitait le vendre, mais que le défaut de paiement du loyer posait problème.

En défense, Monsieur [E] [F], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a fait valoir qu’il était en arrêt maladie en décembre 2024 et qu’il avait actuellement un CDD pour le transport d’enfants en situation de handicap avec la possibilité d’avoir un CDI pour le transport sanguin en septembre 2025. Il a indiqué être au SMIC. Il a ajouté que Madame [J] [U] [L] [T] avait également un CDD et gagnait 600 € par mois.

Il a précisé que le dernier paiement remontait au mois de mai 2025. Il a sollicité des délais de paiement, avec le versement de la somme de 150 € en plus du loyer courant.

Madame [J] [U] [L] [T], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Monsieur [E] [F] a précisé que les difficultés financières résultaient d’un arrêt maladie survenu en juin 2024. Il a ajouté qu’une demande de FSL était en cours, ainsi qu’une demande d’allocation logement et de prime d’activité. Un dossier de surendettement a été déposé.

Lors du délibéré, par un courriel en date du 5 juillet 2025, le bailleur a précisé que les locataires n’avaient pas respecté leur engagement pour les mois de juin et juillet. Par ailleurs, il a actualisé la dette à la somme de 4 469,81 € au 5 juillet 2025. Ensuite, par un courriel en date du 8 juillet 2025, il a indiqué que seul le loyer du mois de juillet 2025 avait été réglé le 7 juillet 2025, ramenant la dette locative à la somme de 3 916,81 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025, puis prorogée au 1ers septembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. LECARGAUT justifie avoir saisie la CCAPEX le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2–Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

(…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail prenant effet le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant la résiliation immédiatement et de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] n’ont pas contesté la dette locative et n’ont pas apporté la preuve de sa régularisation dans le délai imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2025.

3–Sur les demandes de paiement

La S.C.I. LECARGAUT a produit un décompte lors du délibéré qui montre que Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] sont redevables de la somme de 4469,64€ en principal, (hors frais de procédure qui seront compris dans les dépens), à la date du 29 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse).

Les défendeurs ne rapportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte que Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] seront condamnés à verser à la S.C.I. LECARGAUT la somme de 4469,64€ au titre de l’arriéré locatif.

La condamnation interviendra “en derniers et quittances”, permettant ainsi de déduire les éventuels paiements volontaires effectués depuis l’audience des sommes dues.

4 – Sur les délais de paiement du locataire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont versé la somme 552,83 € en avril 2025 et la somme de 553 € en juillet 2025.

Les locataires n’ont donc pas honoré le loyer du mois de juin 2025.

Par ailleurs, Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] ne versent aux débats, aucun contrat de travail démontrant une situation financière et professionnelle favorable à l’apurement de la dette locative.

Enfin, par courriel en date du 6 août 2025, Monsieur [O] [Y] a informé le tribunal que le loyer du mois de juin n’a pas été versé.

Dès lors, en l’absence de reprise du paiement régulier du loyer courant et au regard du montant de la dette locative, il convient de débouter la demande d’un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Il convient dès lors, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la S.C.I. LECARGAUT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 552,83 € par mois à compter du mois d’août 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus), en subissant les augmentations légales, et ce, jusqu’à l’entière libération des lieux par la remise des clés.

5–Sur les demandes accessoires

Compte tenu de ce qui vient d’être jugé, la S.C.I. LECARGAUT ne démontre en aucune manière avoir subi un préjudice distinct du précédent, du fait de la prétendue résistance abusive qui est reprochée à Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T].

En conséquence, la S.C.I. LECARGAUT sera déboutée de sa demande portant sur la somme de 500 €.

Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T], en tant que partie perdante, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er décembre 2021, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9] sont réunies à la date 19 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la S.C.I. LECARGAUT pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] de la demande d’un délai de paiement ;

CONDAMNE conjointement en derniers et quittances Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] à payer à la S.C.I. LECARGAUT la somme de 4469,64€ au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois d’août 2025 incluse) ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] à verser à la S.C.I. LECARGAUT la somme de 552,83 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en cours et ce, à partir du mois d’août 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus ;

DEBOUTE la S.C.I. LECARGAUT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [J] [U] [L] [T] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 18 novembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à S.C.I. LECARGAUT

—  1 CCC par LS à [J] [U] [L] [T] et [E] [F]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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