TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Joanne GEORGELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08735 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54KM

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08735 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54KM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 22 novembre 1961, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 5], aujourd’hui dénommé EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [C] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par courrier du 22 février 2021, M. [V] [T] a informé l’établissement [Localité 5] HABITAT du décès du locataire, survenu le 13 février 2021.

Le 20 avril 2023, M. [V] [T] a complété une demande de transfert de bail, indiquant être le petit-fils du locataire en titre et avoir emménagé dans le logement le 1 novembre 2020.

Le 3 juillet 2023, le chef d’agence et la mission de coordination [Localité 5] HABITAT ont rejeté cette demande, au motif que les documents joints à la demande de transfert ne permettaient pas de certifier la communauté de vie.

Par courrier du 28 juillet 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a confirmé auprès de M. [V] [T] le rejet de sa demande de transfert après examen de sa situation par sa commission d’attribution des logements et lui a demandé de libérer les lieux sous trois mois.

Par courrier du 4 avril 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a mis M. [V] [T] en demeure de libérer le logement immédiatement.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a assigné M. [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 13 février 2021,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [T],

— obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 février 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 juin 2025 aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de son assignation et a sollicité le rejet des demandes de M. [V] [T].

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH soutient que les conditions prescrites aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas satisfaites par M. [V] [T]. Le bailleur considère que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’une communauté de vie avec M. [C] [T] dans les conditions posées par ces dispositions et que la taille du logement est inadaptée à la composition de son foyer. Il s’oppose à tout délai pour quitter les lieux, estimant que M. [V] [T] a déjà bénéficié de très amples délais.

En réponse à la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par le défendeur, il soutient que son action étant fondée sur le droit de propriété, elle est imprescriptible.

M. [V] [T], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— que toutes les demandes formées par l’EPIC [Localité 5] HABITAT soient jugées irrecevables pour cause de prescription,

— le rejet de toutes les demandes de [Localité 5] HABITAT,

— qu’il soit enjoint à [Localité 5] HABITAT d’établir un avenant de transfert de bail à son bénéfice,

— subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il soutient que l’action du bailleur serait prescrite pour ne pas avoir été formée dans les trois ans qui ont suivi son courrier informant [Localité 5] HABITAT du décès de son grand-père, M. [C] [T].

Sur le fond, il précise avoir vécu plusieurs années au domicile de ce dernier, puis avoir vécu en couple et s’être réinstallé dans les lieux litigieux en 2020, à la suite de sa séparation et en conséquence de la dégradation de l’état de santé de son grand-père. Il affirme être à jour de ses loyers, et soutient que son niveau de revenus est compatible avec l’attribution d’un logement social. Il expose enfin accueillir sa fille de 12 ans dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement classique, et avoir multiplié les démarches aux fins de se reloger.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.Sur la recevabilité de la demande

Si, aux termes de l’article 7-1 de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, le droit de propriété est en revanche imprescriptible ainsi que l’énonce l’article 2227 du code civil.

Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’il est constant que le transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions prévues aux articles 14 et 40 de la loi susvisée opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire. Ainsi, le transfert du bail au bénéfice de l’occupant qui remplit les conditions légales a un caractère automatique, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté (Cass, 3e Civ., 16 mai 2006, n05-13.910 ; Cass, 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533).

Il en est de même dans l’hypothèse inverse: lorsqu’aucune personne ne remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert, le bail est résilié de plein droit. Ce n’est que lorsque l’une d’elles se maintient dans les lieux sans droit ni titre que l’action du bailleur en justice est nécessaire.

L’action aux fins d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, qui n’est pas fondée sur le contrat initial et ne porte ni sur la validité ni sur l’exécution de ce contrat, mais a pour seul objet de permettre au propriétaire de retrouver la libre jouissance et la libre disposition de son bien, ne dérive ainsi pas du contrat de bail.

Il est en effet constant qu’elle est une action en revendication qui n’est, sur le fondement des articles 544 et 2227 du code civil, pas susceptible de prescription (Cass, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 – n° 19-13.130).

Il sera au surplus observé que si que l’action aux fins d’expulsion se prescrivait par trois ans, l’occupant sans droit ni titre pourrait de facto s’opposer indéfiniment à l’exercice, par le propriétaire, de son droit de jouissance et de disposition de la chose.

En l’espèce, M. [V] [T], que l’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH considère comme étant sans droit ni titre, soulève la prescription de la demande tendant à ordonner son expulsion.

Cette action ne dérivant pas du contrat de bail, mais de l’exercice par le bailleur de son droit de propriété, elle est imprescriptible.

En conséquence, l’action du bailleur n’est pas prescrite et sa demande est recevable.

2.Sur le fond

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 I 2è al. de ladite loi dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [C] [T] est décédé le 13 février 2021.

A l’appui de sa demande de transfert de bail, M. [V] [T] soutient avoir vécu plusieurs années avec son grand-père, dans les lieux litigieux, la cohabitation ayant été interrompue lorsqu’il s’est mis en couple, et ayant repris en 2020, à l’occasion de sa séparation et de l’altération de l’état de santé de son grand-père.

Au soutien de ses déclarations, il produit son avis d’impôt sur le revenu 2011, un courrier de l’assurance maladie daté de 2012, un relevé de compte bancaire du 5 août 2013, un bulletin de paie du mois de septembre 2018, permettant d’établir sa domiciliation dans le logement litigieux entre 2011 et 2013, puis en 2018. Il ne produit aucune pièce au soutien de la date à laquelle il aurait réemménagé dans le logement, mais a déclaré, dans sa demande de transfert de bail du 20 avril 2023, s’y être installé le 1 novembre 2020.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [V] [T] ne rapporte pas la preuve d’une communauté de vie continue et effective avec M. [C] [T] entre le 13 février 2020 et le 13 février 2021.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande de transfert de bail et de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 13 février 2021.

Il y a lieu dès lors d’ordonner à M. [V] [T] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux de M. [V] [T] ou de toute personne de son chef, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer, des taxes et des charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il convient d’examiner la situation de M. [V] [T] afin d’apprécier sa demande de délai pour libérer les lieux. Il justifie d’une demande de logement social et de nombreuses recherches dans le parc locatif privé. Il a déclaré un revenu annuel net imposable de 18 714 euros au titre de ses revenus 2023 et justifie avoir perçu un cumul net imposable de 6468,16 euros entre janvier 2025 et avril 2025, soit un salaire mensuel net imposable moyen de 1617 euros.

Il accueille sa fille de treize ans un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires.

Il n’existe pas d’arriéré d’indemnités d’occupation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, des amples délais dont il a déjà bénéficié, en partie du fait de [Localité 5] HABITAT, qui, informé dès le 22 février 2021 du décès de son locataire, n’a entamé de démarches aux fins d’étude de la demande de transfert formée par M. [V] [T] qu’en avril 2023, il lui sera accordé un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action du bailleur,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 novembre 1961 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [C] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à la date du 13 février 2021 ;

REJETTE, en conséquence, la demande de M. [V] [T] tendant à ce qu’il soit enjoint à [Localité 5] HABITAT d’établir un avenant de transfert du bail ;

ACCORDE à M. [V] [T] un délai de six mois pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [V] [T] de libérer, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, taxes et charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 14 février 2021, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [T] aux dépens;

CONDAMNE M. [V] [T] à payer à l’ EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge