TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 8]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00293

N° RG 24/02712 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWX2

Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 28 Avril 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [M] [R], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [H] [U],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Comparante en persone,

Monsieur [D] [S],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mars 2022 et prenant effet le 31 mars 2022, TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer d’un montant de 330,52 €, outre une provisions sur charges de 173,29 €, soit la somme totale de 503,81 € par mois.

Par LRAR en date du 12 mars 2024, distribuée le 15 mars 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] de régler la somme de 753,11 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 955,50 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] le 21 mai 2024 (acte remis à domicile pour Monsieur et acte remis à personne pour Madame).

Par acte du 11 décembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

• Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 22.07.2024 insérée dans le bail du 28/03/2022

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de locataire, et notamment à l’obligation de payer les loyers,

• Ordonner l’expulsion de Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier.

• Condamner solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 1 985,83 €, dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêtée au 30/11/2024 ;

• Enjoindre Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à fournir une attestation contre les risques locatifs en cours de validité ainsi que le formulaire d’enquête obligatoire sur les ressources 2024 ;

• Condamner solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 22/07/2024, jusqu’à libération effective des lieux.

• Condamner solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à payer la somme de 150 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

• Condamner solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.

• Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 28 avril 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par Monsieur [M] [R], suivant un pouvoir écrit du directeur général de l’office en date du 7 avril 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, précisant que la créance s’élevait désormais à la somme de 2 758,66 € correspondant à 17 mois de loyers impayés ; que les ressources de la locataire étaient constituées de RSA et de prestations familiales ; que l’APL et le RLS des locataires allaient être suspendus ; que malgré plusieurs engagements, les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer et n’ont pas fourni une attestation d’assurance.

Le bailleur social s’est opposé à l’octroi de délais de paiement en l’état, et il a indiqué que les conditions n’étaient pas réunies.

Madame [H] [U], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Elle a précisé qu’elle avait 2 jeunes enfants et qu’une demande de FSL était en cours auprès de son assistante sociale. Elle a indiqué qu’un dossier de surendettement avait été déposé l’année dernière et qu’elle était en attente d’une indemnité comprise entre 5 000 € et 7 000 € à la suite du procès pour le meurtre de son frère. Elle a ajouté qu’elle est entrée dans le logement 2 mois après le décès de son frère. Elle a proposé un échéancier de remboursement à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant (le loyer résiduel étant de 157 €).

Monsieur [D] [S], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Il a précisé qu’il était peintre en bâtiment et qu’il travaillait dans la restauration.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Suivant une note en délibéré expressément autorisée, TERRES D’ARMOR HABITAT a fourni un décompte actualisé de la créance et a indiqué que le loyer résiduel du mois d’avril 2025 avait été réglé par les locataires le 5 mai 2025. TERRES D’ARMOR HABITAT a également informé que Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] avaient fourni leur attestation d’assurance d’habitation.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 13 décembre 2024 et la CAF a été saisie le 5 janvier 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 21 mai 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 22 juillet 2024.

Sur les loyers et charges

Selon le décompte produit par TERRES D’ARMOR HABITAT et arrêté au 5 mai 2025, l’arriéré locatif était d’un montant total de 2 758,66 € (échéance d’avril 2025 comprise), soit un arriéré locatif d’un montant de 2 541,73 € en principal, déduction faite des frais de procédure qui seront inclus dans les dépens (216,93 €).

Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] seront donc condamnés solidairement à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 541,73 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 5 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse).

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] ont repris le paiement du loyer courant par le versement de la somme de 162,45 € le 5 mai 2025.

Par ailleurs, Monsieur [D] [S] justifie d’une activité professionnelle permettant l’apurement de la dette.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et du montant de la dette, il convient de leur octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] pourront s’acquitter de la somme de 2 541,73 € par le versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 24 mois (24 x 100 € = 2 400 €), et le solde restant (141,73€) à la 25ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] devront libérer l’immeuble tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 549,65 € par mois, à compter du mois du 6 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la fourniture d’une attestation d’une assurance en cours de validité et le formulaire d’enquête obligatoire sur les ressources 2024

Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] ont fourni une attestation d’assurance en cours de validité en cours de délibéré.

Il convient de leur en décerner acte et de leur rappeler qu’ils doivent fournir le formulaire d’enquête obligatoire sur les ressources de l’année 2024.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] seront condamnés solidairement à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 100 € au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis in solidum à la charge de Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 21 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 22 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement et en derniers et quittances Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme 2 541,73 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 5 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) ;

ACCORDE à Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] un délai de paiement pendant 25 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] pourront s’acquitter de la somme de 2 541,73 € par le versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 24 mois (24 x 100 € = 2 400 €), et le solde restant (141,73€) à la 25ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] devront libérer l’appartement situé [Adresse 5] ([Adresse 2]), tant de leurs personnes, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra procéder à l’expulsion de Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 549,65 € par mois, à compter du mois du 6 mai 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECERNE ACTE à Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] de ce qu’ils ont fourni une attestation d’assurance en cours de validité ;

RAPPELLE à Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] qu’ils doivent fournir le formulaire d’enquête obligatoire sur les ressources de l’année 2024 ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [D] [S] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 21 mai 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 23 juin 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [H] [U] et [D] [S]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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