TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04256 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3U

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.A. [A] RESIDENCES

C/

Monsieur [C] [U]

Madame [I] [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aude LACROIX

— Maître Judith VIDEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [A] RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Judith VIDEAU, avocat au barreau de MELUN

Madame [I] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Judith VIDEAU, avocat au barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mars 2022, la SA [A] RESIDENCES a loué à M. [C] [U] et Mme [I] [E], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 8 du contrat intitulé « Solidarité et indivisibilité », un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 677,18 € hors charges outre 15,98 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la SA [A] RESIDENCES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 752,59 € au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, la SA [A] RESIDENCES a fait assigner M. [C] [U] et Mme [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— constater la résiliation du bail à compter du 30 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 439,25 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 410,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 8 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA [A] RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 232,43 €, au titre des loyers et charges échus au 24 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à tiers présent à domicile pour M. [C] [U], et à personne pour Mme [I] [E], ceux-ci ne comparaissent pas mais sont représentés par leur conseil. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 180,00 €. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.

Ils exposent avoir versé la somme de 766,00 € le 2 décembre 2025, jour de l’audience, pour le règlement du loyer de novembre 2025.

En outre, leur conseil présente les contrats de travail et bulletins de salaire des locataires. Ainsi, Mme [I] [E] est engagée par [D] en tant qu’hôtesse de caisse dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée à temps complet signé le 16 septembre 2025 et perçoit un salaire mensuel de 1 482,14 €. M. [C] [U] travaille en qualité de de pointeur certifieur réception au sein de la société [Adresse 5] depuis le 1er janvier 2019, selon avenant à contrat de travail à durée indéterminée signé le 10 janvier 2019, et perçoit un salaire mensuel pouvant varier entre 883,32 € et 1 133,59 €. Il est également fait état de l’historique du compte locatif au 23 novembre 2025 pour les trois derniers mois ainsi que des justificatifs des paiements de 765,00 € le 1er septembre 2025, 600,00 € le 2 octobre 2025, 766,00 € le 3 novembre 2025 et 166,00 € le 21 novembre 2025. Enfin, sont produits l’accord de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Seine-et-Marne pour le versement d’une aide financière complémentaire à hauteur de 926,00 € et une attestation de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales de Seine-et-Marne pour un montant de 587,21 € correspondant aux prestations d’octobre 2025.

Par ailleurs, l’aide juridictionnelle totale a été accordée à Mme [I] [E] tandis qu’elle a été refusée à M. [C] [U].

Par note en délibéré autorisée par la juridiction et en accord avec la demanderesse, M. [C] [U] et Mme [I] [E], communiquent le justificatif de leur virement de 766,00 € effectué le 2 décembre 2025 en règlement du loyer du mois de novembre 2025.

Par note en délibéré autorisée par la juridiction et en accord avec la défenderesse, la SA [A] RESIDENCES, représentée par son conseil, a actualisé sa créance, celle-ci comprenant le versement des locataires effectué le jour de l’audience. La dette locative s’élève désormais à la somme de 7 466,43 €, au titre des loyers et charges échus au 3 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse a précisé rester favorable à l’octroi de délais de paiement avec clause de déchéance du terme.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [A] RESIDENCES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies et de la note en délibéré produite qu’au 3 décembre 2025, la dette locative de M. [C] [U] et Mme [I] [E] s’élève à la somme de 7 466,43 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [C] [U] et Mme [I] [E] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le représentant des locataires, de la reprise du paiement des loyers, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [C] [U] et Mme [I] [E] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 180,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 18 mars 2022 unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 décembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande des locataires et de l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [C] [U] et Mme [I] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [C] [U] et Mme [I] [E] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [U] et Mme [I] [E] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA [A] RESIDENCES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [U] et Mme [I] [E] à verser à la SA [A] RESIDENCES la somme de 7 466,43 € (décompte arrêté au 3 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [C] [U] et Mme [I] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 180,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2022 entre la SA [A] RESIDENCES, d’une part, et M. [C] [U] et Mme [I] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [C] [U] et Mme [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [A] RESIDENCES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [C] [U] et Mme [I] [E] soient condamnés solidairement à verser à la SA [A] RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SA [A] RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [U] et Mme [I] [E] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.