TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Affaire : S.A.R.L. ESQUISSE / S.A.R.L. GRANIT ROZ

N° RG 24/00220 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FRHB

Ordonnance de référé du : 02 Octobre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée lors des débats de Madame Juliette BRETON, Greffier et lors du délibéré de Madame Annie VERDURE, Greffier ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ESQUISSE, société à responsabilité limitée au capital social de [Localité 6] euros, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 489 262 980, dont le siège social est sis [Adresse 7], agissant diligences et poursuites de son gérant en exercice domicilié au dit siège social

Représentant : Maître Guillaume PRAT de la SELARL GUILLAUME PRAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GRANIT ROZ, société à responsabilité limitée au capital social de 100 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 12] 828 253989 dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au dit siège social

Représentant : Maître Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Compagnie d’assurance PACIFICA, société anonyme au capital de 281 415 225 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 352 358 865 , dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’assureur de la SARL GRANIT ROSE intervenante volontaire à la procédure

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

SCI GC, société civile immobilière, enregistrée au RCS sous le 879 534 253 et dont le siège social est situé [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

Représentant : Maître Benjamin ENGLISH, membre de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT BRIEUC

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Granit Roz est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 10], donné à bail à la société Esquisse.

Par acte d’huissier en date du 7 mai 2024, la société Esquisse a assigné la société Granit Roz à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

— constater l’impossibilité matérielle d’exploitation du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1] [Localité 9] loué par la société Granit Roz à la société Esquisse aux torts de la société Granit Roz ;

— ordonner la suspension des loyers commerciaux et des charges dues par la société Esquisse à la société Granit Roz à compter du 1er avril 2024, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de réfection des désordres constatés par procès-verbal de constat de Maître [Z] du 28 mars 2024 et de mise en conformité du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1] [Localité 9] par la société Granit Roz à la charge de la société Granit Roz ;

— enjoindre la société Granit Roz de réaliser les travaux de réfection et de mise en conformité du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2], suite aux désordres constatés par procès-verbal de constat de Maitre [N] du 28 mars 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner une mesure d’expertise comptable et désigner tel expert-comptable avec pour mission de déterminer la porte d’exploitation subi par la société Esquisse à compter du 1er avril 2024 ;

— condamner la société Granit Roz à payer à la société Esquisse la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la société Granit Roz aux entiers dépens dont le procès-verbal de constat du 28 mars 2024 de 341,20 euros.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2024, le juge des référés a ordonné avant-dire droit deux expertises judiciaires :

— une mesure relative à l’examen des désordres allégués et confiée à M. [E],

— une mesure relative à l’examen comptable de l’entreprise de la société Esquisse et confiée à M. [V], remplacé par M. [U],

Aux termes de cette ordonnance, le juge des référés a par ailleurs :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Pacifica,

— débouté la société Granit Roz de sa demande d’appel en garantie formée contre la société Pacifica,

— sursis à statué sur les demandes de suspension des loyers commerciaux et de réalisation de travaux de réfection et de mise en conformité du local commercial,

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 3 juillet 2025,

— réservé les frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la société Esquisse, représentée, reprend oralement ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, aux termes desquelles elle formule les prétentions suivantes :

— débouter la société Granit Roz de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la société Esquisse,

— débouter la société Granit Roz de sa demande de sursis à statuer,

— constater l’impossibilité matérielle d’exploitation du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1] [Localité 9], loué par la société Granit Roz à la société Esquisse, aux torts de la société Granit Roz ;

— ordonner la suspension des loyers commerciaux et des charges dues par la société Esquisse à la société Granit Roz à compter du 1er avril 2024, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de réfection des désordres constatés par procès-verbal de constat de Maître [Z] du 28 mars 2024 et de mise en conformité du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2] par la société Granit Roz à la charge de la société Granit Roz ;

— enjoindre la société Granit Roz de réaliser les travaux de réfection et de mise en conformité du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2], suite aux désordres constatés par procès-verbal de constat de Maitre [N] du 28 mars 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Granit Roz à payer à la société Esquisse la somme de 24.250 euros à titre de provisions sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

— condamner la société Granit Roz à payer à la société Esquisse la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la société Granit Roz aux entiers dépens dont le procès-verbal de constat du 28 mars 2024 de 341,20 euros.

La société Granit Roz, représentée, reprend oralement ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de :

— recevoir la société Esquisse en ses demandes et l’en débouter,

— ordonner le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise d’expertise de M. [E],

Par voie de conséquence,

— débouter la société Esquisse de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— débouter la société Esquisse de sa demande de suspension des loyers à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la réalisation des travaux de réfection des désordres,

— condamner la société Esquisse au paiement des loyers du mois de mai 2024 d’un montant mensuel avec charges de 2.023,64 € jusqu’au mois de septembre 2025 soit la somme provisoire de 34.401,88 € lesquels seront versés sur le compte séquestre sous réserve de plus à parfaire à la date du jugement à intervenir,

— débouter la société Esquisse de ses demandes de paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de provision d’un montant de 24.250 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ainsi qu’au titre des frais d’huissier,

— condamner la société Esquisse à la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement si par impossible il était fait droit à la demande de la société Esquisse :

— accorder des délais de réalisation des travaux à la société Granit Roz qui ne seraient être inférieurs à 8 mois à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Pacifica à garantir la société Granit Roz de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge (perte d’exploitation et remise en état du local commercial), soit la somme provisoire de 44.740,99 € au titre des travaux de reprise,

— débouter la société Esquisse de sa demande d’astreinte à hauteur de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement et si par impossible il était fait droit à la demande d’astreinte, réduire l’astreinte à une somme qui ne serait être en aucun cas supérieure à 20 € par jour de retard passé un délai de 8 mois à compter de l’ordonnance à intervenir,

— débouter la société Esquisse de l’ensemble de ses demandes de condamnation de la société Granit Roz au paiement des frais de procédure, soit la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens soit de 341,20 € au titre du procès-verbal de constat en date du 28 mars 2024,

— débouter la société Esquisse de sa demande de provision de 24.250 € au titre des frais d’expertise judiciaire,

— condamner la société Esquisse au paiement de la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Pacifica, représentée, reprend oralement ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice des mesures suivantes :

— débouter la société Granit Roz de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Pacifica,

— rejeter toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui serait présentée à titre principal ou récursoire à l’encontre de la société Pacifica,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur le sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

La société Granit Roz demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

La défenderesse fait valoir à cet effet que les opérations d’expertise de M. [E] sont toujours en cours et que les travaux qui seront à réaliser ne sont pas déterminés à ce jour.

La défenderesse précise que les opérations d’expertise ont été étendues à la SCI GC, propriétaire de l’immeuble jouxtant le local loué à la société Esquisse, et à son assureur, la société Suravenir Assurances, par ordonnance de référé en date du 12 décembre 2024 et que la SCI GC a mis en œuvre des travaux que M. [E] a considéré comme étant insuffisants.

La société Granit Roz souligne que l’expert judiciaire met en avant des origines multiples aux désordres et des entrées d’eau provenant des immeubles voisins.

La société Esquisse s’oppose à cette demande de sursis car elle estime que la note aux parties n°4 de M. [E] suffit à établir le caractère inutilisable du local ainsi que l’obligation pour la société Granit Roz de prendre en charge les travaux de remise en état.

Il ressort néanmoins de la lecture de ladite note aux parties que l’expert judiciaire n’a pas encore rendu ses conclusions sur les responsabilités des parties ni sur l’étendue des travaux à mettre en œuvre ; M. [E] écrit notamment :

« Les immeubles voisins et mitoyens sont imbriqués et il faut envisager une visite détaillée des zones en contact avec les zones infectées pour envisager les traitements nécessaires.

(…)

Nous demandons que les propriétaires de ces parcelles soient attraits à la cause pour permettre d’investiguer des infestations constatées et envisager l’étendue des traitements nécessaires. »

Dans ces conditions, il convient de sursoir à statuer tant sur la demande de suspension de loyers que sur les demandes de travaux et de provision, formulées par la société Esquisse, et ce dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle de provision des loyers :

La société Granit Roz sollicite une provision d’un montant 34.401,88 € au titre des loyers impayés par la société Esquisse jusqu’au mois de septembre 2025.

Il convient toutefois de constater qu’au vu de l’état du local loué, qualifié d’inutilisable par l’expert judiciaire dans sa note aux parties n°4, la demande de provision de la société Granit Roz se heurte à des contestations sérieuses puisqu’il n’existe actuellement aucune contrepartie au paiement du loyer par le preneur.

La demande de provision de la société Granit Roz sera dès lors rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe,

SURSOYONS à statuer sur les demandes de la société Esquisse ;

DEBOUTONS la société Granit Roz de sa demande de provisions au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2025 ;

DISONS que l’affaire sera rappelée à l’audience de référé du 05 février 2026 à 09h30 ;

RÉSERVONS les frais irrépétibles et les dépens ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 2 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS