N° RG 25/00442 – N° Portalis DB22-W-B7J-S727 . Jugement du 20 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00442 -

N° Portalis DB22-W-B7J-S727

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

20 Février 2026

[Z] [M] épouse [D],

[L] [D]

c/

[A] [F] [U] [B],

[T] [E] [Q] [N]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Guillaume NICOLAS

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [A] [B]

à M. [T] [N]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 20 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEURS :

Mme [Z] [M] épouse [D]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Guillaume NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES substitué par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

M. [L] [D]

[Adresse 3]

Comparant en personne, assisté de M^e Guillaume NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES substitué par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS:

Mme [O]

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [T] [N]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

À l’audience du 18 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2014 ayant pris effet au 25 janvier 2014, pour une durée de trois ans renouvelable, M. [X] [I] a donné à bail à M. [T] [N] et Mme [A] [B] un appartement à usage d’habitation de type T3 et de deux stationnements en sous-sol situé [Adresse 5], [Localité 3] [Adresse 6], pour un loyer principal mensuel de 770 euros, outre des provisions pour charges.

Par jugement d’adjudication en date du 11 mars 2020, le logement appartenant à M. [X] [I] a été attribué, suite à une vente aux enchères, à M. [L] [D] et Madame [R] [D].

Suite au changement de propriétaire, par avenant en date du 23 janvier 2022, le contrat de bail du 23 janvier 2014 a été modifié au profit des nouveaux propriétaires, M. [L] [D] et Mme [R] [D].

Les loyers et les charges ont été versés irrégulièrement, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2024, M. [L] [D] et Mme [R] [D] a fait assigner M. [T] [N] et Mme [A] [B] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes,

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail régularisé le 23 janvier 2014 portant sur l’appartement du [Adresse 5], [Localité 4],

En conséquence prononcer la résiliation dudit bail,

ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement,

condamner M. [T] [N] et Mme [A] [B] à leur payer la somme de 3 565,50 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts de droit,

condamner M. [T] [N] et Mme [A] [B] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer, charges comprises, soit 959,50 euros,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit, condamner M. [T] [N] et Mme [A] [B] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Par mention au dossier en date du 14 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye s’est déclaré incompétent et ordonné le renvoi de l’affaire au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Versailles en application des dispositions de l’article 82 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Versailles pour examiner l’affaire à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, M. [L] [D] a comparu en personne, assisté de son conseil qui représenté également Mme [R] [D].

Les demandeurs ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que dans leur assignation, insistant sur le fait qu’ils sont des particuliers agissant comme bailleurs privés. Ils ont actualisé la dette à la somme de 16 758 euros selon décompte du 8 décembre 2025. Ils s’opposent à tout délai de paiement.

M. [L] [D] a indiqué avoir des difficultés financières. Il dit être endetté lui-même et ne plus être remboursé par la CAF. Il a demandé que les locataires soient expulsés et qu’ils remboursent les sommes dues. Il a précisé avoir fait toutes les démarches possibles au préalable, y compris une tentative de conciliation. Il dit ne pas être informé de la situation de surendettement de ses locataires.

En défense, bien que régulièrement cités à étude respectivement, M. [T] [N] et Mme [A] [B] n’ont pas comparu ni n’étaient représentés.

Le rapport du diagnostic social et financier établi le 10 février 2025 précise que les locataires ont des difficultés financières, qu’ils recevaient une allocation chômage depuis 2023 qui a été interrompue. Ils ont affirmé à l’assistante sociale avoir repris le paiement du loyer en février 2025 et qu’un dossier de surendettement a été déposé.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 22 août 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 janvier 2014 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à M. [T] [N] et Mme [A] [B] par acte d’huissier le 7 mars 2024 pour un montant de 3 436,50 euros.

Les locataires n’ont pas réglé la dette dans le délai de deux mois.

Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit des époux [D] à la date du 7 mai 2024 à minuit.

3 – Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera observé à cet égard que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de leur créance par les demandeurs à l’audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges à compter du mois de février 2023 puis ont cesser de payer à compter du mois de janvier 2024.

Il ressort du décompte actualisé arrêté au 8 décembre 2025 que la dette locative s’élève à la somme 16 758 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. Les bailleurs n’ont pas formé une demande de condamnation solidaire des défendeurs.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner conjointement, M. [T] [N] et Mme [A] [B] à payer à M. [L] [D] et Mme [R] [D] la somme de 16 758 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur la somme de 3 436,50 et de la signification de la présente décision pour le surplus.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner conjointement M. [T] [N] et Mme [A] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 8 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

5 – Sur l’expulsion

M. [T] [N] et Mme [A] [B] étant depuis le 8 mai 2024 occupants sans droit ni titre du logement, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

6 – Sur les autres demandes

M. [T] [N] et Mme [A] [B], parties perdantes, seront condamnés conjointement aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser les demandeurs supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer. Une indemnité de 500 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 7 mai 2024 à minuit,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 5], [Localité 3] [Adresse 6] il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [N] et Mme [A] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE conjointement, M. [T] [N] et Mme [A] [B] à payer à M. [L] [D] et Mme [R] [D] une indemnité d’occupation égale au montant des redevances et des charges impayées qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE conjointement, M. [T] [N] et Mme [A] [B] à payer à M. [L] [D] et Mme [R] [D] la somme de 16 758 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur la somme de 3 436,50 et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE conjointement M. [T] [N] et Mme [A] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE conjointement M. [T] [N] et Mme [A] [B] à payer à payer à M. [L] [D] et Mme [R] [D] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente

N° RG 25/00442 – N° Portalis DB22-W-B7J-S727 . Jugement du 20 Février 2026.