TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] CCC

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/04620

N° Portalis 352J-W-B7F-CUDPE

N° MINUTE : 3

réputé contradictoire

Assignation du :

30 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BOREGARD

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Françoise POUGET COURBIÈRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1578

DÉFENDERESSES

Madame [X] [Y] divorcée [T] [I]

domiciliée : chez Société ORALIA MEILLANT & BOURDELEU Administrateurs de biens sis, [Adresse 10]

défaillante

S.A.R.L. MARKET IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0010, avocat postulant,

et par Maître Philippe EDINGER , de la SELASU Cabinet Philippe EDINGER, Avocat au Barreau de Paris , avocat plaidant,

Décision du 13 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/04620 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDPE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, CadreGreffier, lors des débats et de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2015, Mme [S] [X] [Y], nom d’usage [T] [I] (désignée ci-après Mme [X] [Y]), a donné à bail à Mme [N] [B] et Mme [E] [B], aux droits desquelles vient la S.A.S. BOREGARD, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] dans le [Adresse 7] [Localité 14], correspondant au lot de copropriété n°2, pour une durée de neuf ans, à compter du 17 juillet 2015 avec échéance au 16 juillet 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.000 euros hors charges.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « institut de beauté et dermographie et à l’exclusion de toute autre».

Par acte notarié du 15 avril 2016, Madame [X] [Y] a vendu à la SARL MARKET IMMOBILIER les lots suivants : le lot n°2 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] dans le [Localité 9], correspondant aux locaux pris à bail par la SAS BOREGARD, ainsi que les lots n° 1 et 11 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 13].

Par exploit d’huissier du 30 mars 2021, la SAS BOREGARD a fait assigner Madame [X] [Y] et la S.A.R.L MARKET IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de PARIS en nullité de la vente du 15 avril 2016 pour violation de son droit de préférence relativement à la vente des locaux sis [Adresse 4] Paris 17ème et sollicite 5.000 euros, à titre des dommages et intérêts pour perte de chance d’acquérir les locaux commerciaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, la S.A.S BOREGARD demande au tribunal de :

— prononcer la nullité erga omnes de la cession établie par l’attestation notariée du 15 avril 2016 aux termes de laquelle, Madame [X] [Y] a vendu à la société MARKET IMMOBILIER les locaux pris à bail, pour violation de son droit de préférence au sens de l’article L.146-21-1 du code de commerce ;

— débouter la S.A.R.L MARKET IMMOBILIER de toutes ses demandes ;

— condamner solidairement la S.A.R.L MARKET IMMOBILIER et Mme [X] [Y] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts;

— condamner solidairement la société MARKET IMMOBILIER et Mme [X] [Y] à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce :

— que la vente des murs des locaux pris à bail a été faite en fraude de son droit de préférence, puisqu’elle n’a pas été informée de ladite vente ; qu’ainsi, Mme [X] [Y] n’a pas respecté son obligation légale de lui notifier préalablement, par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre remise en main propre contre récépissé, sa volonté de vendre le local commercial loué en indiquant notamment le prix et les conditions de la vente envisagée, cette information valant offre de vente au profit du locataire ; que ce manquement est sanctionné par la nullité de la vente intervenue en méconnaissance de ce droit ;

— que de fait, elle aurait été intéressée par l’acquisition du bien dont elle est locataire si l’offre lui avait été présentée ;

— que la S.A.R.L MARKET IMMOBILIER ne justifie pas en quoi la cession litigieuse contestée répond de façon précise à une dérogation du droit de préférence du locataire ; que la cession n’englobe pas plusieurs locaux d’un ensemble commercial, ni ne constitue une cession unique de locaux commerciaux distincts ; que la circonstance que les biens ont des localisations distinctes fait échec au fait qu’ils constituent un ensemble commercial ; qu’il résulte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété que les autres lots acquis ont un usage d’habitation, de sorte qu’il ne peut s’agir davantage d’une cession unique de locaux commerciaux distincts ;

— qu’il est constant que la désignation du règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division (Cass civ. 3ème du 15 novembre 2018) ;

— que s’agissant des dommages et intérêts, elle se justifie par la violation de son droit de préemption, et de la perte de chance d’acquérir les locaux qui en découle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, la S.A.R.L MARKET IMMOBILIER demande au tribunal de :

— dire irrecevable et subsidiairement mal fondée la S.A.S BOREGARD en sa demande de nullité de l’acte de vente notarié du 15 avril 2016 et, plus largement, en toutes ses demandes ;

— condamner la S.A.S BOREGARD à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la S.A.S BOREGARD à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A.S BOREGARD aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L MARKET IMMOBILIER énonce :

— que l’article L.145-46-1 du code de commerce prévoyant un droit de préférence au locataire n’est pas applicable au présent litige dans la mesure où la cession litigieuse du 15 avril 2016 constitue un des cas visés par ledit article écartant son application ;

— que les lots de copropriété dont elle a acquis la propriété sont de nature commerciale conformément à la désignation des lieux dans l’acte notarié de vente du 15 avril 2016.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Mme [X] [Y] assignée, selon les formes prescrites aux articles 655 et 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience de juge unique du 10 février 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de nullité de la vente

L’article L.145-46-1 du code de commerce, d’ordre public, dans sa version applicable à la vente litigieuse, dispose notamment que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Il est constant que la cession unique de locaux commerciaux distincts s’entend comme la cession, par un acte unique, à un même acquéreur de la propriété d’au moins deux locaux commerciaux, situés ou non dans un même immeuble.

En l’espèce, il résulte de l’attestation de vente dressée par notaire et de l’extrait de l’acte de vente que la SARL MARKET IMMOBILIER a acquis auprès de Mme [X] [Y] trois lots distincts : d’une part, les lots n°1 et n°11 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 12] dans le [Localité 6], et d’autre part, le lot n°2 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] dans le [Localité 9].

Description ayant été faite des lots, dans l’attestation, sur la base de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, le notaire fait observer que l’usage des lots n°1 et n°11 est commercial. Cette mention fait foi jusqu’à inscription de faux et c’est à tort que la S.A.S BOREGARD considère que ces lots sont à usage d’habitation.

La commercialité du lot n°2 précité n’est quant à elle pas discutée par les parties, celui-ci étant exploité par la S.A.S BOREGARD dans le cadre d’un bail commercial qui lui a été consenti.

Il appert que la cession considérée est une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

En conséquence, la S.A.S BOREGARD ne saurait prétendre à l’exercice d’un droit de préférence au titre de la vente litigieuse. Elle sera donc déboutée de sa demande de nullité de la vente.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande de la S.A.S BOREGARD pour perte de chance de devenir acquéreur des locaux loués

Il est constant que constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Dès lors que la perte de chance est caractérisée, sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, en l’absence de constat d’un droit de préférence applicable à la vente litigieuse, la S.A.S BOREGARD ne saurait prétendre à réparation relativement à la vente considérée. Par conséquence, la demande de dommages et intérêts de la S.A.S BOREGARD sera rejetée.

Sur la demande de la S.C.I MARKET IMMOBILIER au titre de la procédure abusive

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la S.C.I MARKET IMMOBILIER n’établit pas dans quelle mesure l’action en nullité de la vente du 15 avril 2016 intentée par la S.A.S BOREGARD aurait dégénéré en abus, ni la réalité de son préjudice, de sorte que sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.S BOREGARD, partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A.S BOREGARD, partie succombant aux dépens, sera condamnée à verser à la S.C.I MARKET IMMOBILIER la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Déboute la S.A.S BOREGARD de sa demande de nullité de la vente du 15 avril 2016 conclue entre Mme [S] [X] [Y] et la SARL MARKET IMMOBILIER portant d’une part, sur les lots n°1 et n°11 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 12] dans le [Adresse 5] [Localité 14], et d’autre part, sur le lot n°2 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] dans le [Localité 8] [Adresse 15] ;

Rejette la demande formée par la S.A.S BOREGARD tendant à l’octroi de dommages et intérêts ;

Rejette la demande formée par la SARL MARKET IMMOBILIER tendant à l’octroi de dommages et intérêts ;

Condamne la S.A.S BOREGARD aux dépens de l’instance ;

Condamne la S.A.S BOREGARD à verser à la SARL MARKET IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 13 Mai 2025.

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Jean-Christophe DUTON