TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/13218

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJIJ

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

08 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSE

Société [E] ET FILS

(Société à responsabilité limitée)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jessica BRAMI CHIMON du cabinet BCB Avocat, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1148,

DÉFENDERESSES

Société [Adresse 12]

(société civile)

[Adresse 2]

[Localité 5]

CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

( société par actions simplifiée)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2141

Décision du 05 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13218 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJIJ

PARTIE INTERVENANTE

CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION

(société par actions simplifiée)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2019, la SC [Adresse 11] [Adresse 14] Hugo, représentée par la SAS Crédit Agricole Immobilier Services a donné à bail commercial à la SARL [E] et Fils des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 13 février 2019 au 12 février 2028, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 35 000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

“Une boutique en façade sur l'[Adresse 10], numéro [Adresse 7]

Droit au WC communes dans la cour de l’immeuble”

La destination contractuelle des lieux est celle de “ épicerie fine sans cuisson d’aliments et/ou de toutes autres préparations alimentaires et sans consommation desdits produits sur place, à l’exclusion de toutes autres activités”

Le bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer annuel de 35 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme échu, avec indexation.

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 septembre 2021, la société [Adresse 12] a fait délivrer à la société [E] et Fils un commandement de payer pour un montant de 50 389,58 euros TTC correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021 à hauteur de 50 082,28 euros TTC et au coût de l’acte, pour un montant de 307,30 euros.

La société Crédit Agricole Immobilier Services a procédé à un apport partiel d’actif, publié au BODACC le 23 septembre 2021, au profit de la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion, entraînant le transfert de l’intégralité des actifs et des passifs attachés à l’activité de gestion immobilière.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 8 octobre 2021, la société [E] et Fils a assigné la société [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer délivré le 10 septembre 2021, sollicitant l’annulation de l’acte à titre principal, et subsidiairement 24 mois de délais.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 21/13218.

Par acte extrajudiciaire du 6 avril 2022, la société Le Village Victor Hugo a procédé à une saisie conservatoire auprès de la banque HSBC Continental Europe, afin de garantir et d’obtenir le paiement de la somme de 84 394,22 euros TTC, correspondant à l’arriéré locatif de la société [E] et Fils arrêté au 31 mars 2022 pour un montant de 83 965,28 euros TTC, et le coût de l’acte pour un montant de 428,94 euros ; le compte de la société [E] et Fils était alors créditeur de la somme de 215 085,78 euros.

Le 11 avril 2022, la saisie conservatoire a été dénoncée à la société [E] et Fils.

Conformément aux articles L.511-4 et R 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, par acte de commissaire de justice du 4 mai 2022, la société [Adresse 12] a assigné la société [E] et Fils devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de voir condamner cette dernière à payer la somme de 83 965,28 euros TTC. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 22/05390.

Les deux procédures ont été jointes.

Parallèlement, par jugement du 20 juin 2022, le juge de l’exécution, saisi par la société [E] et Fils, a débouté cette dernière de sa demande de mainlevée de la saisie conservatoire mais a ordonné le cantonnement de celle-ci à la somme de 61 668,98 euros, considérant que l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution était d’interprétation stricte et qu’il ne devait permettre de saisir de manière conservatoire que les loyers, à l’exception des taxes et des provisions sur charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, la société [E] et Fils demande au tribunal de :

“DECLARER la société [E] & Fils bien fondée en son opposition au commandement de payer qui lui a été signifié le 10 septembre 2021,

En conséquence,

A titre principal,

JUGER qu’au regard des contestations sérieuses pesant sur les sommes appelées et de la mauvaise foi du bailleur, le commandement de payer signifié le 10 septembre 2021 est nul et de nul effet,

JUGER que le défaut de bonne foi de la société [Adresse 12] et de son mandataire dans l’exécution du contrat de bail commercial du 13 février 2019 est constitutif d’une faute ayant causé à la société [E] et Fils un préjudice qu’il convient de réparer,

En conséquence,

CONDAMNER la société Le Village Victor Hugo et son mandataire à payer à la société [E] et Fils la somme de 18.046,76 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subit et résultant du défaut d’exécution de bonne foi du contrat de bail commercial du 13 février 2019,

JUGER que la société [Adresse 12] et son mandataire ont commis une faute en ne procédant pas aux régularisations des charges imposées par l’article L.145-40-2 du code de commerce,

JUGER que la société Le Village Victor Hugo et son mandataire ont commis une faute en ne justifiant pas des charges appelées en violation des dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-2 du code de commerce,

JUGER que la somme de 33.034 € correspondant aux charges appelées pour les années 2020 à 2023, en ce qu’elles ne sont pas justifiées par la société [Adresse 12] et son mandataire n’est pas due.

En conséquence,

CONDAMNER la société Le Village Victor Hugo et son mandataire à payer à la société [E] et Fils la somme de 8.874,30 € en restitution des sommes perçues au titre des charges de l’année 2019 et non justifiées.

CONDAMNER la société [Adresse 12] et son mandataire à payer à la société [E] et Fils la somme de 33.034 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle et résultant de l’acharnement de son bailleur à son encontre alors qu’il a commis une faute en n’exécutant pas ses obligations légales

A titre subsidiaire,

ACCORDER à la société [E] & Fils vingt-quatre mois de délai pour s’acquitter du solde de sa dette,

En tout état de cause,

DEBOUTER la société [Adresse 12] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la société Le Village Victor Hugo de sa demande de résolution judiciaire, d’expulsion, d’acquisition du dépôt de garantie et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation également au montant du loyer de la dernière année de location majoré de 50%.

CONDAMNER la société [Adresse 12] et son mandataire à produire les régularisations de charges depuis la prise d’effet du bail,

CONDAMNER la société Le Village Victor Hugo et son mandataire à payer la société [E] & Fils la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société [Adresse 12] et son mandataire aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, la société Le Village Victor Hugo, la société Crédit Agricole Immobilier Services et la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion demandent au tribunal de :

“• A titre liminaire :

METTRE HORS DE CAUSE, la société Crédit Agricole Immobilier Services ;

METTRE HORS DE CAUSE la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion ;

• Sur la résolution du bail :

JUGER que le commandement de payer signifié le 10 septembre 2021 est valide, délivré de bonne foi et opposable à la société [E] et Fils ;

CONSTATER que l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer du 10 septembre 2021 n’a pas été payée par la société [E] et Fils dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Par conséquent,

PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial du 13 février 2019 et ordonner l’expulsion de la société [E] et Fils, au besoin avec le concours de la force publique et assistance d’un serrurier, dans le mois de la décision à intervenir, après avoir satisfait à toutes les obligations d’un locataire sortant ;

AUTORISER la société [Adresse 12] à transporter dans telle resserre de son choix tous les mobiliers et effets de la société [E] et Fils, aux frais exclusifs de la société [E] et Fils ;

CONDAMNER la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] une indemnité d’occupation égale au loyer de la dernière année de location majorée de 50% pour la période écoulée entre la résiliation du bail et la remise des lieux à disposition du bailleur, conformément à l’article 19 du bail du 13 février 2019.

DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 17.847,07 € restera acquis à la société Le Village Victor Hugo conformément à l’article 19 du bail commercial en date du 13 février 2019 ;

• Sur la dette locative :

— CONDAMNER la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] la somme de 136.031,58 € TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024;

— CONDAMNER la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] la somme de 13.603,15 € en application de la clause pénale prévue à l’article 19 du bail du 13 février 2019;

— DEBOUTER la société [E] et Fils de toutes ses demandes de délai de paiement.

Subsidiairement,

— AUTORISER la société [E] et Fils à s’acquitter de la somme de 136.031,58 € TTC augmentée des 13.603,15 € de pénalités en deux échéances, payables respectivement le mois suivant la signification de la décision à intervenir et le mois ultérieur ;

— JUGER que les loyers et provisions pour charges courants doivent être réglés à bonne date ;

— JUGER qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances susvisées ou du règlement à bonne date des loyers et provisions pour charges :

o La résolution judiciaire ne sera plus suspendue ;

o la société [Adresse 12] pourra réclamer à la société [E] et Fils l’intégralité de la dette locative en une seule fois ;

o il pourra être procédé à l’expulsion de la société [E] et Fils et celle de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force public et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

o la société Le Village Victor Hugo sera autorisée à transporter dans telle resserre de son choix tous les mobiliers et effets de la société [E] et Fils, aux frais exclusifs de la société [E] et Fils ;

o le dépôt de garantie d’un montant de 17.847,07 € sera acquis à la société [Adresse 12] ;

• Sur les dommages et intérêts :

DEBOUTER la société [E] et Fils de sa demande de condamnation du [Adresse 15] à lui régler la somme de 8.874,30 € ;

DEBOUTER la société [E] et Fils de sa demande de condamnation du [Adresse 15] à lui régler la somme de 33.034 € ;

DEBOUTER la société [E] et Fils de sa demande de condamnation du [Adresse 15] à lui régler la somme de 18.046,76 € ;

Décision du 05 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13218 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJIJ

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société [E] et Fils de sa demande de condamnation des sociétés [Adresse 12] et Crédit Agricole Immobilier Services à produire les régularisations de charges depuis la prise d’effet du bail ;

— DEBOUTER [E] et Fils de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société [E] et Fils à payer à la société Crédit Agricole Immobilier Services la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société [E] et Fils aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 10 septembre 2021 ;

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les sociétés [Adresse 12], Crédit Agricole Immobilier Services et Crédit agricole immobilier Corporate et Promotion ont dénoncé la présente procédure aux sociétés Diac, Starlease et Bred Banque Populaire en leur qualité de créanciers inscrits sur le fonds de la société [E] et Fils par actes de commissaire de justice signifiés les 28 février et 1er mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Sur les demandes de mise hors de cause de la société Crédit Agricole Immobilier Services et de la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion

Il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société Crédit Agricole Immobilier Services et la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion alors même que la seconde nommée intervient volontairement à la procédure et forme une demande au titre des frais irrépétibles et que la société [E] et Fils sollicite des condamnations contre la bailleresse “et son mandataire”, sans précision, demandes dont le tribunal est saisi et dont il est tenu d’analyser le bien fondé.

Sur l’intervention volontaire de la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du même code énonce que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il est établi et non contesté que par acte du 16 septembre 2021 publié au BODACC le 23 septembre 2021, la société Crédit Agricole Immobilier Services a procédé à un apport partiel d’actif au profit de la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion de sorte que cette dernière se trouve subrogée dans les droits et obligations de la société Crédit Agricole Immobilier Services et est devenue à cette date l’unique représentante de la société [Adresse 12].

Il y a donc lieu de revoir la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion en son intervention volontaire.

Sur la validité du commandement de payer signifié le 10 septembre 2021

En l’espèce, la société [E] et Fils sollicite la nullité du commandement de payer signifié le 10 septembre 2021 en invoquant trois fondements, à savoir que l’acte a été délivré de mauvaise foi par la société [Adresse 12], que la bailleresse n’a jamais procédé aux régularisations de charges et que le commandement ne vise pas la clause résolutoire du bail.

A titre liminaire, le tribunal relève qu’il ressort des conclusions de la société Le Village Victor Hugo que cette dernière ne se fonde pas sur le commandement en litige pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et partant la résiliation du bail, puisqu’elle demande au tribunal de prononcer la résolution judiciaire du bail au visa de l’article 1184 ancien devenu 1224 du code civil, pour manquement de la preneuse à son obligation de paiement des loyers.

En toute hypothèse cependant, le tribunal reste saisi de la demande de nullité du commandement de payer signifié à la société [E] et Fils le 10 septembre 2021, qu’il convient donc d’analyser.

Sur l’absence de bonne foi de la bailleresse

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi. Partant, un commandement délivré par un bailleur qui reproche à son preneur un manquement contractuel doit, pour être valide, répondre à cette exigence de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société [E] et Fils sollicite la nullité du commandement de payer signifié le 10 septembre 2021 au motif que la société [Adresse 12] a fait preuve d’une absence de bonne foi, cette dernière ayant délivré l’acte alors qu’elle connaissait les difficultés de sa locataire résultant de la crise sanitaire. Elle ajoute que la bailleresse s’est engagée à étudier sa situation avec bienveillance durant cette crise mais qu’elle s’est finalement avérée fermée à toute communication avec elle, la contraignant à interrompre le paiement des loyers.

La société Le Village Victor Hugo réplique en substance avoir fait preuve de bonne foi, en accordant de larges délais à la société [E] et Fils pour apurer sa dette avant la délivrance de l’acte en litige.

Il ressort de la procédure que la société [Adresse 12], par l’intermédiaire de la société Crédit Agricole Immobilier Services, a accordé à la société [E] et Fils de larges délais pour apurer sa dette (existante depuis le 28 février 2019 et arrêtée au 30 septembre 2021 selon le décompte annexé au commandement de payer), notamment en ne procédant qu’à des mises en demeure avant la délivrance de l’acte critiqué, signifié plus de 29 mois après la naissance de la dette.

Par ailleurs, outre que les impayés ont commencé avant la crise sanitaire, les dispositions prises pendant celle-ci invoquées par la société [E] et Fils n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles. Etant relevé au surplus :

— que c’est à juste titre que la société [Adresse 12] fait valoir, en réplique à l’argument de la société [E] et Fils qui lui reproche de n’avoir pas accepté de procéder à une annulation de loyers dans un contexte de détournement de chèque qu’elle aurait subi, qu’il n’appartient pas au bailleur de concéder à un abandon de loyer dans ce contexte ; qu’au demeurant le montant du chèque en litige (8968,75 euros) est sans proportion avec celui de la dette locative réclamée (115157,33 euros),

— que la société [E] et Fils ne verse aux débats aucun élément probant démontrant les réelles difficultés qu’elle a pu traverser en lien avec la crise sanitaire.

Il ressort de ces éléments que la société [E] et Fils échoue à rapporter la preuve de l’absence de bonne foi de la bailleresse lors de la délivrance du commandement de payer lequel ne saurait être déclaré nul de ce fait.

Sur le montant des sommes réclamées

La société [E] et Fils fait exposer en substance que la société [Adresse 12] n’a pas respecté son obligation de régularisation annuelle des charges et que par conséquent il était impossible pour elle au moment de la délivrance du commandement d’apprécier le bien fondé des sommes réclamées. Elle ajoute que si les provisions sur charges sont prévues contractuellement, elles ne font pas obstacle au fait que le bailleur doit procéder à la régularisation annuelle des charges et d’en justifier le montant.

Les défenderesses répliquent que les sommes appelées au sein du commandement sont fondées, le contrat de bail mettant à la charge de la société [E] et Fils le paiement d’une provision sur charges d’un montant de 1528 euros figurant sur le décompte annexé au commandement. Elles soutiennent que le contrat de bail n’impose pas au bailleur d’effectuer en temps immédiat la régularisation des charges pour laquelle elle est au demeurant est tributaire de la reddition des charges de l’immeuble, et que ladite régularisation des charges a été faite le 31 janvier 2022 et en septembre 2023, ce dont la locataire a été informée.

Il est établi qu’un commandement de payer, même délivré pour une somme supérieure à ce qui est effectivement due, demeure valable à concurrence de ce qu’un débiteur est réellement redevable.

En l’espèce, la société Le Village Victor Hugo a délivré le 10 septembre 2021 à la société [E] et Fils un commandement d’avoir à lui payer la somme en principal de 50 082,28 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 septembre 2021, appel du 3ème trimestre 2021 inclus ; il était joint à cet acte un décompte clair, précis et détaillé des sommes dues, dont des provisions pour charges appelées chaque mois à hauteur de la somme totale de 16 077,96 euros.

Dès lors, même à supposer la contestation de la société [E] et Fils valable, cette dernière restait devoir a minima plus de 30 000 euros au titre des loyers impayés lors de la délivrance du commandement de payer, qui demeure donc valable à hauteur de ce montant.

Dès lors, le commandement de payer en litige ne saurait être déclaré nul de ce chef.

Sur la régularité formelle de l’acte

La société [E] et Fils fait valoir que le commandement de payer est nul et de nul effet aux motifs que la mention, au terme de laquelle le bailleur se pourvoira en justice pour faire ordonner l’expulsion de sa locataire à défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le mois de sa signification, est abusive en l’absence de mention de la clause résolutoire. Elle ajoute que la société [Adresse 12] vise les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce dans son commandement de payer sans pour autant mentionner la clause résolutoire de sorte que l’application de cet article est sans objet.

La société Le Village Victor Hugo réplique que le commandement de payer vise expressément le délai d’un mois au terme duquel le locataire doit payer les sommes dues à défaut de quoi le bailleur entendra poursuivre la résiliation du bail.

Ainsi que rappelé supra, la bailleresse ne poursuit pas la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, de sorte que l’absence de mention de cette clause dans l’acte en litige n’est susceptible d’entraîner aucun effet.

Dès lors que le tribunal est saisi d’une demande de résolution du bail au visa de l’article 1224 du code civil dans sa version applicable à la cause, il lui appartiendra d’apprécier la gravité du manquement invoqué et l’acte en litige demeure valable comme simple mise en demeure de payer.

Sous le bénéfice de l’ensemble des ces constatations, la société [E] et Fils sera déboutée de sa demande visant à voir déclarer le commandement de payer signifié le 10 septembre 2021 nul et de nul effet.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [E] et Fils fondée sur l’absence de bonne foi

La société [E] et Fils sollicite la condamnation de la société [Adresse 12] “et de son mandataire” à lui payer la somme de 18.046,76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et résultant du défaut d’exécution de bonne foi du contrat de bail commercial du 13 février 2019 ; elle reprend à ce titre les mêmes moyens que ceux développés au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, précisant que l’attitude fautive du bailleur l’a privée d’une chance de prouver les difficultés qu’elle a rencontrées pendant la crise sanitaire et obtenir ainsi une remise de loyers.

Il résulte des constatations énoncées supra que la société [E] et Fils échoue à rapporter la preuve d’une quelconque absence de bonne foi imputable à la société Le Village Victor Hugo.

Pas plus la société [E] et Fils ne caractérise une faute commise par le mandataire de la bailleresse, que ce soit la société Crédit Agricole Immobilier Services ou la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion, étant précisé en tout état de cause à ce titre que la demande de condamnation dirigée contre le “mandataire” de la société [Adresse 12] est imprécise.

La société [E] et Fils sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

Sur la dette locative

La société Le Village Victor Hugo sollicite la condamnation de la société [E] et Fils à lui payer la somme en principal de 115 157,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024.

La société [E] et Fils conteste les charges appelées, faisant valoir que la société [Adresse 12] est défaillante dans l’obligation d’établir un état récapitulatif annuel des charges conformément aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce.

Elle réclame à ce titre la condamnation de la société Le Village Victor Hugo et “de son mandataire” à lui payer :

— la somme de 8874,30 euros en restitution des sommes perçues au titre des charges de l’année 2019 et non justifiées.

— la somme de 33 034 euros correspondant selon ses dires aux charges appelées et non justifiées pour les années 2020 à 2023.

Les défenderesses répliquent qu’aucune stipulation du bail n’impose au bailleur d’effectuer en temps immédiat la régularisation des charges pour laquelle le bailleur est tributaire de la reddition des charges de l’immeuble. Elles ajoutent que la régularisation des charges 2019 est intervenue en janvier 2022, et celle des charges 2020 en septembre 2023.

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En application de ces dispositions, l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut, dès lors, obtenir remboursement.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur copropriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement.

Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

Selon l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire (…) 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Enfin aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, le bail commercial liant la société [Adresse 12] à la société [E] et Fils prévoit notamment les dispositions suivantes :

— Assujettissement à la C.R.L. : « Par dérogation aux stipulations de l’article 5.6 des conditions générales, le loyer convenu à l’article 4 des présentes est assujetti à la Contribution sur les Revenus Locatifs (C.R.L) au taux en vigueur de 2,50% » (article 5 des conditions particulières du bail).

— Charges :

L’article 9.2. du bail du 13 février 2019 stipule :

« Les charges susvisées sont payables de la manière suivante :

Le Preneur versera, en plus du loyer et selon les mêmes périodicités, une provision pour couvrir les charges susmentionnées, égale au quart de la somme annuelle lui incombant au titre du budget prévisionnel de charges. »

« Les Parties conviennent de fixer pour la première année la provision pour charges stipulée à l’article 9.2. des Conditions Générales à la somme de mille cinq cent vingt-huit euros (1.528 €), Contribution sur les Revenus Locatifs (C.R.L.) au taux en vigueur de 2,50% » (Article 9 des conditions particulières du bail).

L’article 9.2. du bail du 13 février 2019 ajoute :

« Le Bailleur adressera au Preneur l’état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans un délai de trois (3) mois qui suivra la reddition des charges de copropriété de l’exercice écoulé dans la mesure où l’immeuble, objet du bail, est soumis au régime de la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de ses décrets d’applications subséquents ;

Les pièces justificatives pourront être sur demande écrite du locataire, consultées par ce dernier au siège du bailleur ou de son mandataire pendant un délai de quinze jours courant à compter de la réception du décompte. En cas de non retrait de la lettre recommandée le transmettant, le délai de quinze jours courra à compter de la date de première présentation.»

C’est à juste titre que la société Le Village Victor Hugo fait valoir qu’aucune stipulation du bail n’impose au bailleur d’effectuer en temps immédiat la régularisation des charges pour laquelle elle est au demeurant tributaire de la reddition des charges de l’immeuble en copropriété. Il lui incombe cependant de rapporter la preuve de la créance qu’elle invoque.

Les défenderesses justifient que la régularisation des charges 2019 a été effectuée en janvier 2022, ce dont la société [E] et Fils a été informée par courrier du 31 janvier 2022 et que la régularisation des charges 2020 a eu lieu en septembre 2023, ce dont la société [E] et Fils a été informée par courrier du 4 septembre 2023.

Il est versé aux débats le détail de ces régularisations de charges avec le relevé individuel des dépenses imputables à la société [E] et Fils calculées au tantièmes sur lequel figure la mention que les pièces justificatives sont à disposition sur simple rendez-vous, que la société [E] et Fils ne justifie pas avoir sollicité. Il est également communiqué le relevé général des dépenses de l’immeuble établi par le syndic, avec le détail de toutes les factures pour l’année 2019 et pour l’année 2020.

Au regard de ces constatations, la société [Adresse 12] est fondée à réclamer à la société [E] et Fils le paiement des charges pour les années 2019 et 2020, qui sont légalement et contractuellement justifiées.

S’agissant des provisions sur charges appelées pour les années 2021, 2022 et 2023, les sociétés défenderesses sont fondées à dire que les régularisations de charges 2019 et 2020, qui présentent des soldes débiteurs respectifs de 8.874,30 euros TTC et 9.443,87 euros TTC justifient l’augmentation de la provision pour charges au 1er trimestre 2022, en cohérence avec l’article 9.2. du bail qui prévoit que le montant de la provision sera réajusté chaque année en fonction du budget prévisionnel.

En revanche, il incombe à la société Le Village Victor Hugo de justifier du montant des dépenses correspondant aux provisions appelées, en l’état des contestations soulevées par la société preneuse.

Or en l’espèce, la société [Adresse 12] ne justifie pas des charges payées au titre de ces années, ni n’explique en quoi elle n’a pas été en mesure, même en cours de procédure (l’affaire ayant été clôturée le 26 novembre 2024), de procéder à une régularisation des charges pour ces années 2021, 2022 et 2023.

Dès lors, la société Le Village Victor Hugo n’est pas fondée à réclamer les provisions appelées pour ces années, à hauteur du montant contesté par la société [E] et Fils.

Il sera donc fait droit à la demande de la société [E] et Fils et déduit de la créance locative la somme contestée de 33 034 euros.

Il résulte également du contrat de bail liant les parties qu’il incombe à la société [E] et Fils, en sa qualité de preneur, de payer à la société [Adresse 12] un loyer annuel de 35 000 euros hors taxes et hors charges, indexé sur l’indice des loyers commerciaux.

Au vu des dispositions contractuelles et légales, et du décompte précis et détaillé inclus dans les conclusions des sociétés défenderesse, la créance de la société Le Village Victor Hugo est donc fondée à hauteur de la somme de 82 123,33 euros (115 157,33 € -33 034€) au titre des loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 21 mars 2024, somme restant due après déduction des versements effectués par la société [E] et Fils jusqu’au 1er mars 2024 inclus.

La société [E] et Fils sera donc condamnée à payer à la société [Adresse 12] cette somme de 82 123,33 euros au titre des loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 21 mars 2024, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

Il ne sera pas fait droit à ses demandes de restitution, le solde locatif demeurant débiteur après déduction des provisions appelées non justifiées.

Il sera également précisé que la société Le Village Victor Hugo indique à raison avoir procédé à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société [E] et Fils et non pas à une saisie-attribution, de sorte que les sommes saisies à titre conservatoires n’ont pas à ce stade vocation à être déduites de l’arriéré locatif de la société [E] et Fils, mais serviront le cas échéant au recouvrement de la condamnation prononcée dans le cadre du présent jugement.

Sur la demande en paiement de la somme de 33 034 euros à titre de dommages et intérêts formée par la société [E] et Fils et la demande de condamnation de la société [Adresse 12] et son mandataire à produire les régularisations de charges depuis la prise d’effet du bail

La société [E] et Fils sollicite la condamnation de la société Le Village Victor Hugo “et de son mandataire” à lui payer la somme de 33 034 euros à titre de dommages et intérêts “en réparation du préjudice subi par elle et résultant de l’acharnement de son bailleur à son encontre alors qu’il a commis une faute en n’exécutant pas ses obligations légales.”

Elle demande également au tribunal de condamner la société [Adresse 12] et son mandataire à produire les régularisations de charges depuis la prise d’effet du bail.

Elle reproche aux parties défenderesses de ne pas effectuer les régularisations de charges et de ne pas répondre à ses sollicitations.

Il résulte des observations susvisées que les régularisations charges des années 2019 et 2020 ont été régularisées et que les provisions pour charges ont été déduites de la dette locatives à hauteur de la somme de 33 034 euros, la société [E] et Fils contestant devoir cette somme en l’absence de régularisation.

La société [E] et Fils sera donc déboutée de sa demande de “dommages et intérêts” formée de ce chef ; étant entendu que s’agissant de la condamnation du “mandataire” de la société Le Village Victor Hugo, les mêmes observations que développées supra sont applicables.

Elle sera également déboutée de sa demande visant à voir condamner la société [Adresse 12] et son mandataire à produire “les régularisations de charges depuis la prise d’effet du bail” dont l’utilité n’est pas avérée en l’espèce, compte tenu des dispositions du présent jugement.

Sur la clause pénale

La société Le Village Victor Hugo sollicite la condamnation de la société [E] et Fils à lui payer la somme de 13 603,15 euros en application de la clause contractuelle qui prévoit (article 19 du bail) que « A défaut de paiement de toute somme due en vertu du bail et de ses suites, le montant de chaque échéance impayée sera, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de cette échéance, majoré de plein droit de 10% à titre de pénalité forfaitaire sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire.

De convention exprès cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai

ci-dessus sans qu’il y ait été notifié une quelconque mise en demeure »

Au soutien de sa demande, la société [Adresse 12] fait valoir notamment que les arguments de la société [E] et Fils pour justifier de son défaut de paiement (volonté d’ouvrir le dialogue avec son bailleur, chèque perdu ou détourné, etc.) relèvent de la mauvaise foi.

Pour s’opposer à cette demande, la société [E] et Fils soutient uniquement que la somme appelée par le bailleur est incorrecte et que les relations avec la société Le Village Victor Hugo se sont enlisées en raison de la défaillance de cette dernière qui s’est obstinée à ne pas répondre aux sollicitations de son locataire et de son conseil et qui a failli à ses obligations légales relatives aux charges.

Même si le tribunal a le pouvoir de modérer même d’office une clause pénale lorsqu’elle est manifestement excessive, tel n’est pas le cas en l’espèce, au regard du montant du loyer, du montant très important de la dette locative et du préjudice subi par la bailleresse de ce chef.

En application de la clause sus visée qui fait la loi des parties, la société [E] et Fils sera condamnée à payer à ce titre à la société [Adresse 12] la somme de 8212,33 euros (82 123,33 euros x 10 %).

Sur la demande de délais de la société [E] et Fils

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société [E] et Fils sollicite vingt-quatre mois de délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, faisant valoir qu’elle a des difficultés financières dues en partie à la crise sanitaire et qu’elle a fait des efforts pour régler ses dettes.

La société Le Village Victor Hugo s’oppose à titre principal à l’octroi de tels délais aux motifs que la société [E] et Fils n’a pas fait l’objet de fermetures administratives durant la crise sanitaire et qu’elle ne justifie pas de difficultés financières, son solde bancaire étant créditeur. Subsidiairement, elle conclut à un échéancier de deux mois.

Il résulte de ce qui précède que la société [E] et Fils n’a pas réglé l’intégralité de sa dette de loyers, de charges et de ses accessoires encore à ce jour. La simple allégation de difficultés financières est insuffisante pour lui octroyer des délais de paiement, étant entendu que la société [E] et Fils ne justifie pas de sa situation financière, en versant éventuellement ses bilans comptables permettant au tribunal d’apprécier sa bonne foi.

En conséquence, la société [E] et Fils sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande de résolution du bail

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En application des dispositions de l’article 1224 du même code, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par une décision de justice si le manquement d’une des parties est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif établi par la société Crédit Agricole Immobilier Services pour le compte de la société [Adresse 12] que la société [E] et Fils a un arriéré de loyers, charges et taxes de plus de 82000 euros correspondants aux impayés depuis le 2ème trimestre 2019 et qu’elle a donc manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes aux termes et conditions du contrat de bail. Ladite obligation à la charge la société [E] et Fils est une obligation essentielle du contrat en ce qu’elle est la contrepartie de son occupation des locaux mis à bail par la société Le Village Victor Hugo.

Compte tenu de l’importance de la dette locative et de la récurrence des impayés, le manquement de la société [E] et Fils à son obligation contractuelle de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié, il sera fait droit à la demande de la société [Adresse 12] visant à obtenir l’expulsion de la société [E] et Fils dans les termes du présent dispositif.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la société [E] et Fils, occupante des lieux loués sans droit ni titre par l’effet du présent jugement doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Le contrat qui lie les parties stipule en l’espèce (article 19 des conditions générales) :

“L’indemnité d’occupation à la charge du Preneur en cas de non-délaissement des Locaux Loués, après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cinquante (50) % outre tous accessoires du loyer.”

Cette clause constitue toutefois une clause pénale susceptible d’être réduite si elle est manifestement excessive. Or tel est le cas en l’espèce, son cumul avec les autres clauses pénales stipulées au contrat conduisant à une disproportion manifeste entre le montant total des peines contractuellement prévues et le préjudice effectivement subi résultant de la résiliation du bail

L’indemnité d’occupation, qui compense d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux, sera donc fixée à un montant égal au dernier loyer contractuel charges et taxes en sus.

La société [E] et Fils sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur le dépôt de garantie

La société [Adresse 12] sollicite que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 17847,07 euros lui reste acquis conformément à l’article 19 du contrat de bail.

Cet article constituant une clause pénale, elle sera réduite d’office et ramenée à néant pour les mêmes motifs que ceux développés concernant l’indemnité d’occupation majorée.

La société Le Village Victor Hugo sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

La société [E] et Fils qui succombe supportera la charge des dépens, étant précisé que les dépens étant légalement définis, il n’y a pas lieu de rappeler ce que ceux ci comprendront en l’espèce.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3000 euros et à la société Crédit Agricole Immobilier Services la somme de 1500 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare valable l’intervention volontaire de la société Crédit Agricole Immobilier Corporate et Promotion ;

Rejette la demande de la société [E] et Fils visant à voir déclarer nul le commandement de payer signifié le 10 septembre 2021 et déclare celui- ci valide ;

Condamne la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] la somme de 82 123,33 euros au titre des loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 21 mars 2024, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse ;

Condamne la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] la somme de 8 212,33 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 19 du bail du 13 février 2019 ;

Déboute la société [E] et Fils de sa demande de délai de paiement ;

Déboute la société [Adresse 12] de sa demande de conservation du dépôt de garantie d’un montant de 17847,07 euros ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 13 février 2019 liant la société Le Village Victor Hugo et la société [E] et Fils à la date du présent jugement ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire de la société [E] et Fils dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société [E] et Fils, au besoin avec le concours de la force publique et assistance d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12], à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier contractuel, charges et taxes en sus;

Déboute la société [E] et Fils de sa demande de condamnation de la société [Adresse 12] et de son mandataire à lui régler la somme de 8.874,30 euros, en restitution des sommes perçues au titre des charges de l’année 2019 et non justifiées ;

Déboute la société [E] et Fils de sa demande de condamnation de la société [Adresse 12] et de son mandataire à lui régler les sommes 18 046,76 euros et de 33 034 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la société [E] et Fils de sa demande de condamnation des sociétés [Adresse 12] et Crédit Agricole Immobilier Services à produire les régularisations de charges depuis la prise d’effet du bail ;

Condamne la société [E] et Fils à payer à la société [Adresse 12] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [E] et Fils à payer à la société Crédit Agricole Immobilier Services la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société [E] et Fils aux entiers dépens.

Fait et jugé à [Localité 13] le 05 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME