Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [H] [X] [R] [U]

domiciliée : chez Madame [K] [R]

21 Rue Benoît CHUPIET

44400 REZE

comparant en personne

Monsieur [E] [N]

Porte B003 Rez de Chaussée Arbora

6 Rue Anita Conti

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 juillet 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00433 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSQT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [B] [H] [X] [R] [U]

CCC à Monsieur [E] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] un logement situé 6 rue Anita Conti (Appartement B3) à NANTES (44300), pour un loyer mensuel de 774,65 euros, charges comprises.

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux locataires le 11 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2323,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, d’avoir à justifier de l’assurance du logement et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par lettre recommandée reçue le 7 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la CCAPEX de cette situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, l’office a fait assigner Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance à compter du 22 novembre 2024, ou pour défaut de règlement de la dette locative à compter du 6 mai 2024,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à la date du 6 mai 2024,

ordonner l’expulsion de Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner solidairement Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 3863,25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 décembre 2024 avec intérêt de droit à compter du 11 octobre 2024 ou du jour du jugement, le montant de la dette étant à parfaire ou à diminuer,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

assortir tous les délais éventuellement accordés d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance, lequel rendra la dette immédiatement exigible, fera reprendre effet à la clause résolutoire à date du 22 novembre 2024 et à toutes ses suites,

la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Loire-Atlantique le 23 janvier 2025.

À l’audience du 3 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintien ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9554,93 euros arrêtée au 1er juillet 2025. Elle refuse l’octroi de délai de paiement, soulignant le fait qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral des loyers.

Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N], comparants, ne contestent pas le principe de la dette. Ils précisent être séparés et que Madame [B] [R] [U] vit ailleurs, sans en justifier. Ils considèrent qu’elle est toujours solidaire du loyer. Ils indiquent être tous les deux au RSA et avoir des crédits à la consommation en cours. Monsieur [E] [N] fait état de recherches actives d’un emploi mais n’a pas trouvé d’employeur à ce jour. Ils reconnaissent ne pas avoir repris le paiement du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été communiqué au demandeur et versé à la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 9 juillet 2025, Madame [B] [R] [U] démontre qu’un contrat d’assurance des risques locatifs, a été souscrit le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La CAF de la Loire-Atlantique a également été saisi par courrier du 29 novembre 2024.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

sur la demande fondée sur la non justification d’assurance :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 21 mai 2024 a été signifié par commissaire de justice en date du 11 octobre 2024.

Les locataires ont justifié être couverts, à cette date, par une assurance des risques locatifs. La demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance sera dès lors rejetée.

sur la demande fondée sur la dette locative :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 mai 2024 à l’expiration du délai susvisé, soit le 22 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner les défendeurs à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mai 2024, du commandement de payer délivré le 11 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juillet 2025 que la société CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Les défendeurs reconnaissent la dette et n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause le montant de celle-ci.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 132,93 euros correspondant à des frais irrépétibles.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat jusqu’à son terme.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9422 euros, au titre des sommes dues au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2024 sur la somme de 2323,95 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mai 2024 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] d’autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés 6 rue Anita Conti (Appartement B3) à NANTES (44300), sont réunies à la date du 22 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] à compter du 22 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9422 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 2323,95 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [R] [U] et Monsieur [E] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN