TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX02]

MINUTE N° 25/00498

N° RG 25/01487 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4VH

Le 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Comparant, représenté par Madame [M], chargée de contentieux-recouvrement, avec pouvoir

ET :

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 6]

Comparante, assistée de sa belle-fille

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 septembre 2011, avec effet au 17 octobre 2011, l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 1]), moyennant un loyer d’origine d’un montant de 385,98€ par mois, outre une provision pour charges de 27,57€ par mois soit au total 411,55€.

Par LRAR en date du 30 décembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] de régler la somme de 2945,54€ pour manquement à leur obligation de payer le loyer.

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 2945,54€ en principal rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 14 janvier 2025 à Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] par acte de commissaire de justice. (Actes déposés à un tiers pour [S] [X] et à personne pour Monsieur [F] [N]).

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] (actes remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 20 septembre 2011 et rappelée dans le commandement du 18 février 2025 et ce, à compter du 19 avril 2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [X] et de Monsieur [F] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent au [Adresse 5] [Localité 10] ([Localité 4], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] au paiement de la somme 7964,36€ au titre des loyers dus du 7 mai 2025,

— Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial, a exposé que la dette de loyers est actualisée à la somme de 15.651,06€ au 31 août 2025. Le bailleur indique qu’il n’y a eu aucun paiement depuis septembre 2024 et qu’il existe un rappel APL et RLS potentiel.

En défense Madame [S] [X] est comparante et assistée de sa belle-fille. Elle explique qu’elle a bien reçu un document de la CAF mais qu’il est dématérialisé. Elle précise qu’après une séparation, elle a repris la vie commune avec Monsieur [F] [N] début septembre. Elle explique avoir eu des difficultés avec son assureur, ce qui explique l’absence d’attestation d’assurance habitation. Elle affirme que le couple a pour seule ressource le salaire de Monsieur [F] [N] puisqu’elle ne perçoit plus le RSA, malgré son enfant de 17 ans à charge. Elle précise que Monsieur [F] [N] va percevoir l’AAH ou une pension d’invalidité.

La belle-fille de Madame [S] [X] précise que le couple de locataire a des difficultés à faire ses papiers.

En défense, Monsieur [F] [N] est non comparant. Il n’a pas justifié de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Le jugement est réputé contradictoire pour Monsieur [N] en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le juin 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 29 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance du commandement de payer du 18 février 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 18 février 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer.

Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] n’ont pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas justifié de la régularisation des impayés dans le délai de 6 semaines.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 19 avril 2025.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges

L’article 4 du contrat de location prévoit que le locataire doit souscrire, pour toute la durée de la location, une assurance couvrant les risques locatifs, le recours des voisins, et la responsabilité civile. Cette obligation s’impose sans restriction. Cette obligation s’impose au locataire pendant toute la durée de la location.

Et selon L.441-3 du code de la construction, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours d’un bail les ressources de l’ensemble des personnes visant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ce texte est également applicable lorsque le locataire ne justifie pas de ses ressources auprès du bailleur social, dès lors que le bailleur justifie une mise en demeure, ce qui est le cas en l’espèce.

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 20.906,44 euros (échéance d’août 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. Par contre les frais de surloyer et de frais d’assurance seront inclus.

En effet, par courriers en date du 3 mars 2025 et du 19 mars 2025, l’OPH a informé Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] de la nécessité de répondre à l’enquête SLS pour bénéficier d’un loyer modéré. Et il a été rappelé par courrier du 2 septembre 2024 que l’attestation d’assurance devait être produite.

Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] n’ont pas répondu à ces demandes. En conséquence, c’est à juste titre que l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT leur applique un surloyer.

Il convient de relever que le contrat de bail comporte bien une clause de solidarité.

Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] seront donc condamnés solidairement à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 15.651,06€ au titre de l’arriéré locatif, dont 5176,14 euros au titre du surloyer.

Il sera rappelé à Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] qu’en cas de production de l’enquête sociale de leur part, la somme due au titre du surloyer ne sera plus exigée.

Sur la demande de délai de paiement et l’expulsion:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

Madame [S] [X] a comparu à l’audience mais n’a été en capacité de faire aucune proposition de plan d’apurement.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] , devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 516,60€ par mois à compter du mois de septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] seront condamnés in solidum à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire pour Monsieur [N] et contradictoire pour Madame [X], et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 19 avril 2025 ;

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Constate que Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] n’ont pas répondu à l’enquête SLS et qu’en conséquence un surloyer doit leur être appliqué ;

Condamne solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 15.651,06€ au titre de l’arriéré locatif, dont 5176,14 euros au titre du surloyer suivant décompte arrêté au 31 août 2025;

Rappelle à Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] en cas de transmission de l’enquête sociale SLS remplie, la somme due au titre du surloyer ne sera plus exigible ;

Condamne solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 516,60€ par mois, à compter du mois de septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Fait injonction à Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] de produire leur attestation assurance habitation en cours de validité ;

Condamne in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [F] [N] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation;

Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

La Greffière. La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [F] [N]

[S] [X]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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