Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc, Chambre civile 1, 5 mars 2026, n° 22/01297

TJ Saint-Brieuc 5 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Brieuc, ch. civ. 1, 5 mars 2026, n° 22/01297
Numéro(s) :	22/01297
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne SARRODETCédric BEUTIERLucas GERGAUD
Parties :	LE SYNDICAT DES COPRORIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE c/ LA SOCIÉTÉ SCI JM 32

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

SAINT-BRIEUC

LE 05 MARS 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 05 Mars 2026

N° RG 22/01297 – N° Portalis DBXM-W-B7G-E6GY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LECORNU, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame DUJARDIN lors des débats et Madame VERDURE lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 05 Mars 2026

JUGEMENT rendu le cinq Mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPRORIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE, [T], [J], dont le siège social est sis 32 rue Henry Kerfant – 22200 GUINGAMP, représenté par son syndic la société CRÉDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT) dont le siège social est 8 rue du Mont Saint Michel 35830 BETTON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

ET :

Monsieur, [O], [N], né le 26 Juillet 1989 à VANNES (56000), demeurant 32, rue Henry Kerfant – 2E ètage – 22200 GUINGAMP

Représentant : M^e Lucas GERGAUD, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

LA SOCIÉTÉ SCI JM 32, dont le siège social est sis 7 rue d’Anjou – 75008 PARIS, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [N] a acquis par acte authentique du 29 décembre 2018 auprès de la SCI JM 32 un appartement situé 32 rue Henry KERFANT à GUINGAMP, correspondant aux lots 6 et 7 de la copropriété.

Au constat que Monsieur, [N] ne réglait pas spontanément le montant des charges de copropriété, le Syndicat de copropriétaires représenté par son syndic la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, (CABHT) lui a adressé par l’intermédiaire de son Conseil, une mise en demeure en date du 16 septembre 2021 de payer un solde débiteur de son relevé de compte copropriétaire d’un montant de 19.150,65 €. Cette mise en demeure a été réceptionnée le 17 septembre 2021 par Monsieur, [N].

Puis par acte d’huissier en date du 11 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Henry KERFANT, a fait assigner Monsieur, [N] à comparaître devant tribunal pour obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 30.161,41€ au titre des charges de copropriété et à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce recours a été enregistré sous le n°22/01297.

Par assignation en date du 25 novembre 2025 Monsieur, [N] a assigné la SCI J.M. 32 devant le tribunal aux fins de :

— Déclarer son action recevable et bien fondée,

— Ordonner la jonction de cette instance avec celle engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence KERFANT (RG n°22/01297),

A titre principal,

— Débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence KERFANT de toutes demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— Condamner la société SCI JM, [V] à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre par le TJ de Saint-Brieuc dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n°22/01297 y compris les dépens et frais irrépétibles,

En tout hypothèse,

Condamner la ou les parties succombantes à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la ou les mêmes aux entiers dépens.

Un avis de jonction a été rendu le 15 mai 2023.

Au terme de ses conclusions récapitulatives le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes initiales.

Par conclusions N° 4 Monsieur, [N] demande au tribunal de :

DECLARER son action recevable et bien fondée.

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence Henry Kerfant, représenté par son syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE HABITAT TRANSACTION, de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.

LIQUIDER la quote-part des lots n°6 et 7 au titre de la procédure intentée par les époux, [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires à la somme de 29.644,60€.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence Henry Kerfant représenté par son syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE HABITAT TRANSACTION, à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

SUBSIDIAIREMENT,

CONDAMNER la société SCI JM 32 à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG n°22/01297 en principal, frais et accessoires, y compris les dépens et frais irrépétibles.

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER IN SOLIDUM le syndicat des copropriétaires de la résidence Henry Kerfant représenté par son syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE HABITAT TRANSACTION et la société SCI JM 32 à lui payer la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER IN SOLIDUM le syndicat des copropriétaires de la résidence Henry Kerfant, représenté par son syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE HABITAT TRANSACTION et la société SCI JM, [V] aux entiers dépens.

En cas de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Henry Kerfant à l’indemniser et/ou à indemniser la SCI JM 32 des préjudices subis (dont l’article 700 et les dépens) : le dispenser de toute participation à ces dépenses communes en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI J.M., [V] a conclu en demandant au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement dire que la garantie due par elle à Monsieur, [N] ne peut dépasser la somme de 19 374,80 €.

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner tout succombant aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er septembre 2025.

MOTIFS

Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris en son article 6-2 (tel que créé par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 ) énonce :

« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

Se prévalant de ces dispositions par courrier du 16 septembre 2021 le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT a mis en demeure Monsieur, [N] de régler son solde de compte copropriétaire au 14 septembre 2021 pour 19 150,65 €.

La justification des sommes appelées étaient explicitée selon ce courrier par le fait que lors de la vente « un litige était en cours, opposant notamment Monsieur et Madame, [F], copropriétaires , au syndicat des copropriétaires », un jugement ayant été rendu en date du 12 décembre 2017.

Ce jugement avait « condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame, [F] la somme de 49 670,64 € au titre des travaux à effectuer, 16 000 € à titre de dommages et intérêts, 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens », ainsi qu’à réaliser des travaux .

Ce courrier précisait que si un appel avait été interjeté contre le jugement, le jugement était assorti de l’exécution provisoire, et qu’ « un appel de fond » avait « donc été établi correspondant à ces condamnations ».

Il résulte des termes de ce courrier du syndic lui-même, que « lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2018, le syndic a alors imposé l’appel de provisions et informé les copropriétaires qu’il serait réalisé au 1er août 2018 ».

Il est produit ce procès-verbal de l’assemblée générale du 31 juillet 2018 duquel il résulte que cette assemblée générale avait été convoquée avec à l’ordre du jour en points 4 et 5 :

« -4 : Information-décision du TGI de la condamnation du SDC, [T], [J] du 12 décembre 2017 (Sans vote) ;

-5) : Modalités de financement des travaux objet de la condamnation en première instance. »

Le point 4 rappelait le contenu des procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2018 et 8 juin 2018 et le contexte du refus des copropriétaires dans le cadre de ces assemblées générales de l’appel de provisions proposé par le syndic dans les suites de la condamnation au profit de M. et Mme, [F] par jugement du 12 décembre 2017.

Selon cet historique ces refus étaient motivés par les modalités de répartition des travaux, une interrogation quant à une possibilité de surseoir à l’exécution provisoire du jugement du 12 décembre 2017 , et quant à un possible rachat du lot des époux, [F].

A la date de l’assemblée générale du 31 juillet 2018 le « point à date était le suivant » :

« L’appel de la décision du 12 décembre 2017 est en cours.

L’action visant à surseoir à l’exécution du jugement est risquée pour le syndicat des copropriétaires figure, comme indiqué dans la note de Maître, [R]. Le syndic veillant aux intérêts du syndicat des copropriétaires informe l’assemblée générale de ce risque.

Au 19 juillet, l’estimation de la valeur du bien des époux, [F] n’est toujours pas parvenue.

Le syndic a convoqué une réunion dans l’immeuble le 19 juillet à 10h30. L’objet était un point de situation, l’actualisation des devis SBTS et diagnostics et l’accès au logement pour l’estimation.

(…)

Compte tenu de ces constats, la décision de première instance doit être exécutée ».

En conséquence de cette situation la cinquième résolution était en ces termes :

« L’assemblée générale décide que le syndic procédera à un appel de fonds au 01/08/2018.

POUR: 1 copropriétaire représentant 1002/1002èmes

CONTRE :0 copropriétaires représentant 0/1002èmes

ABSTENTION : CONTRE :0 copropriétaires représentant 0/1002èmes

En conséquence, cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit( 1002/1002 tantièmes). »

Dans les suites de cette assemblée générale, un courrier en date du 31 juillet 2018, a été adressé à la SCI J.M., [V] ayant pour objet « PROVISIONS N° 01- Condamnation jugement 12/12/17. »

Ce courrier mentionnait un « Total appel copropriétaire de 22 341,20 €  » à la charge de la SCI J.M., [V] au titre de la condamnation par le jugement du 12 décembre 2017.

Ainsi le solde débiteur du compte au 1er août 2018 était à la charge de la SCI J.M., [V] d’un montant de 22 834,09 € , comprenant à la date du 1er août 2018 la somme de 22 341,20 € sous le libellé « provision condamnation jugement ».

Soit selon le calcul suivant de la somme de 22 341,20 €, présenté ainsi à la rubrique de charges: – condamnation jugement 12/12/17 – budget période :120 502,70 € tantièmes généraux 10 000 tantièmes individuels 1854 – votre quote-part 22 341,20 € dont 3723,53 € de TVA.

Il sera retenu que les dispositions du 3° de l’article 6-2 doivent recevoir application en ce que le paiement de la provision de 22 341,20 € a été mise à la charge de la SCI J.M., [V] au titre des dépenses correspondant aux conséquences financières du litige à la charge de la copropriété dans la procédure l’opposant à M.et Mme, [F] avant l’acquisition du bien immobilier par Monsieur, [N] par acte authentique du 29 décembre 2018.

En conséquence en application de ces dispositions le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT ne peut agir en paiement à l’encontre de Monsieur, [N] que pour le moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, en sa qualité de copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Ainsi le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT est mal fondé à agir à l’encontre de Monsieur, [N] pour la totalité de la somme de 30 161,41 € correspondant à la totalité de la quote part des lots 6 et 7 dans l’exécution des condamnations judiciaires.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT sera donc débouté de sa demande de condamnation de Monsieur, [N] au paiement de la somme de 30 161,41 €, en effet outre que le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT ne forme pas de demande subsidiaire pour un montant provision déduite, les pièces produites ne permettent pas de faire le compte entre les propriétaires successifs des lots 6 et 7 , ce calcul n’incombant pas au tribunal.

Monsieur, [N] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui sera réparé par le débouté du Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT, il sera dit n’y avoir lieu à lui allouer de dommages et intérêts.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT sera condamné à payer à Monsieur, [N] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT sera condamné à payer à la SCI JM 32 la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 10 -1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En application de ces dispositions Monsieur, [N] sera dispensé de participer aux dépenses correspondant aux frais de la présente procédure et aux condamnations mises à la charge du Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT en application de l’article 700 du Code de procédure civile à l’égard de Monsieur, [N] et de la SCI J.M., [V].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT de sa demande de condamnation de Monsieur, [N] au paiement de la somme de 30 161,41 € ;

DIT n’y avoir lieu d’allouer de dommages et intérêts à Monsieur, [N] ;

CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT à payer à Monsieur, [N] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT à payer à la SCI J.M., [V] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que par application des dispositions de l’article 10 -1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 Monsieur, [N] sera dispensé de participer aux dépenses correspondant aux frais de la présente procédure et aux condamnations mises à la charge du Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT en application de l’article 700 du Code de procédure civile à l’égard de Monsieur, [N] et de la SCI J.M., [V] ;

CONDAMNE le Syndicat de copropriétaires de la résidence Henry KERFANT représenté par son syndic la SAS CABHT aux dépens.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE