RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00634 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GY7N

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M. [L] [X] (Responsable du contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M], [N], [W] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5] ([Localité 7])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) selon contrat de location en date du 17 septembre 2019, a donné à bail à Madame [C] [M], [N], [W], un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 620,92 euros charges comprises.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 février 2024, la SODIAC a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2.536,65 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 27 juin 2024, la SODIAC a fait citer Madame [C] [M], [N], [W] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [M], [N], [W] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement,

— condamner Madame [C] [M], [N], [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.878,12 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,

— condamner Madame [C] [M], [N], [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [C] [M], [N], [W] au paiement de la somme de 155 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [C] [M], [N], [W] aux dépens.

A l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.715,62 euros.

Madame [C] [M], [N], [W], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

A l’audience, elle a déclaré trois enfants à charge, 899 euros de ressources mensuelles, 700 euros de charges mensuelles (hors loyer) et n’a fait aucune proposition quant au règlement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [C] [M], [N], [W] par courrier du 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 17 septembre 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [C] [M], [N], [W] le 14 février 2024 pour la somme en principal de 2.536,65 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 14 avril 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [C] [M], [N], [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 14 avril 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SODIAC produit un décompte démontrant qu’après soustraction des pénalités pour enquête biennale non justifiés de 45,72 euros qui resteront à la charge du bailleur et des frais de poursuite de 333,49 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [C] [M], [N], [W] est débitrice de la somme de 5.336,41 euros au 31 août 2024.

Madame [C] [M], [N], [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette locative de la SODIAC dont elle a reconnu le montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SODIAC la somme de 5.336,41 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4.878,12 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du relevé de compte produit par la SODIAC que pour la période allant du 1er janvier au 31 août 2024, Madame [C] [M], [N], [W] n’a effectué que deux règlements au titre des loyers et des charges, 200 euros le 7 mars 2024 et 683,35 euros le 1er août 2024.

Par ailleurs, avec 899 euros de ressources mensuelles, Madame [C] [M], [N], [W] n’est pas financièrement en capacité de régler ses charges mensuelles de 700 euros auxquelles il convient d’ajouter le montant du loyer résiduel de 233,73 euros et 148 euros par mois au règlement échelonné du passif locatif sur 36 mois, soit un montant total de charges mensuelles de 1.081,72 euros, supérieur à ses ressources mensuelles.

Au vu de ses éléments, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [C] [M], [N], [W] qui n’est pas en situation de régler sa dette locative.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte

Madame [C] [M], [N], [W] sera également condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 675,73 euros révisable, à compter du 1er septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’y a pas lieu de condamner Madame [C] [M], [N], [W] au paiement de dommages et intérêts qui ne sont pas justifiés. La SODIAC sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [C] [M], [N], [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2019 entre la SODIAC et Madame [C] [M], [N], [W], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies au 14 avril 2024,

CONDAMNE Madame [C] [M], [N], [W] à verser à la SODIAC la somme de 5.336,41 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4.878,12 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [C] [M], [N], [W],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [C] [M], [N], [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [M], [N], [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [C] [M], [N], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [C] [M], [N], [W] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 675,73 euros révisable, à compter du 1er septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [C] [M], [N], [W] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE