TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/51384

N° Portalis 352J-W-B7J-C7BQM

N° : 1

Assignation du :

19 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSES

S.A. ISORE ET ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 3]

S.A.R.L. OFFICE PARISIEN IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par Maître Laurent CREHANGE de la SELARL CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C1312

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HA LONG BAI

[Adresse 7]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 6 décembre 2007, la société anonyme -devenue société à responsabilité limitée- OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et la société anonyme ISORE ET ASSOCIES ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée MAMMUZA, Monsieur [B] [S] et Monsieur [C] [S] des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 13 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2011, la société MAMMUZA a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée GOLOSO, devenue la société à responsabilité limitée LANGKAWI par suite d’un changement de dénomination.

Par avenant du 18 février 2014, les sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES d’une part, la société LANGKAWI d’autre part, ont fixé à 14 603,48 euros le montant du loyer annuel, hors charges et hors taxes.

Par acte du 3 juillet 2017, les parties ont renouvelé le bail les liant, le montant annuel du loyer étant fixé à 14 470 euros.

Du fait d’un changement de dénomination, la société LANGKAWI est devenue la société HA LONG BAIE.

Par acte extrajudiciaire délivré le 17 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 28 805,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 19 février 2025, les sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES ont attrait la société HA LONG BAIE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

ordonner l’expulsion de la société HA LONG BAIE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société HA LONG BAIE à payer aux sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES la somme provisionnelle de 31 425,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025 ;

— condamner la société HA LONG BAIE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

rejeter toute demande adverse ;

— condamner la société HA LONG BAIE au paiement d’une somme de 3000 euros à chacune des sociétés demanderesses au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, la société HA LONG BAIE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 16 avril 2025, les sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES ont, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 17 octobre 2024 à la société HA LONG BAIE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 28 805,67 euros, selon décompte annexé à l’acte.

Le quantum visé par le commandement intègre dans les sommes appelées des frais de commissaire de justice de 201,89 euros dont il n’est aucunement démontré que le paiement incombe au locataire. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l’espèce 28 603,78 euros[28 805,67 – 201,89]. »

Il ressort du décompte produit par les sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES que les causes non sérieusement contestables de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société HA LONG BAIE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par les sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES, l’obligation de la société HA LONG BAIE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au7 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 26 223,73 euros [31 425,62 – 201,89 – 5000], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société HA LONG BAIE à titre de provision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de son prononcé.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société HA LONG BAIE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par les bailleurs en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société HA LONG BAIE ne permet d’écarter les demandes des sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES formées sur le fondement des dispositions sus-visées. Celles-ci seront cependant évaluées à la somme de 1000 euros pour chacune d’elles en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats et en considération de leur représentation commune par un unique avocat.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 novembre 2024 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HA LONG BAIE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 6] et [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société HA LONG BAIE à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société HA LONG BAIE à payer aux sociétés OFFICE PARISIEN IMMOBILIER et ISORE ET ASSOCIES la somme de vingt-six mille deux cent vingt-trois euros et soixante-treize centimes (26 223,73 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 février 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société HA LONG BAIE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la société HA LONG BAIE à payer à la société OFFICE PARISIEN IMMOBILIER la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société HA LONG BAIE à payer à la société ISORE ET ASSOCIES la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 21 mai 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT