RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00509 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3S7

MINUTE N° : 24/00191

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 5]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [M] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [H] [P] [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 29 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 20/11/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 juin 2023, [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] ont donné à bail, via leur mandataire Citya France Immobilier, à [Y] [U] [O] un local d’habitation (appartement) situé [Adresse 8] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 685 euros, provisions sur charges comprises, porté à 728,37 euros TTC à ce jour.

Des loyers étant demeurés impayés dès le mois d’avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire, par acte du 10 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à leur régler la somme de principale de 2.155,50 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 11 septembre 2024, les bailleurs ont dès lors fait citer M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, ordonner son expulsion et celles de tous occupants de son chef sous astreinte, dire qu’ils seront autorisés à enlever tous leurs biens laissés dans le logement à ses frais et risques et qu’ils seront libres d’en disposer, fixer l’indemnité d’occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 23 juillet 2024, le condamner à leur payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés, le condamner à leur payer la somme de 3596,37 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2322,29 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, somme à parfaire, le condamner à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin le débouter de toutes ses demandes.

Selon dialogue social et financier reçu le18 octobre 2024, le débiteur de 35 ans a dit s’être marié le 5 août 2023 avec une femme d’origine mauricienne et que le mariage a engendré beaucoup de dépenses. Il a dit travailler comme métallier et indiqué que, conscient des risques d’expulsion, il va reprendre le versement du loyer mais partiellement.

A l’audience du 29 octobre 2024, l’avocat des demandeurs a actualisé la dette à la somme de 5.016,11 euros au 28 octobre 2024, loyer d’octobre inclus. Il indique que le loyer est de 728,37 euros TTC et qu’il n’est pas payé depuis avril 2024.

M. [O] dit avoir opéré un virement de 400 euros le 28 octobre 2024, veille de l’audience, et dit ne pouvoir en justifier. Il précise avoir contacté l’organisme Action Logement qui lui a conseillé de payer une partie du loyer qu’ils complèteront. Il dit percevoir un salaire de 1750 euros nets. Il ne perçoit pas d’APLet dit qu’il doit rembourser un crédit.

Les demandeurs maintiennent leurs demandes en ce compris le refus de tout délai de paiement.

M. [O] dit qu’il va solliciter la commission de surendettement et demander un logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Par mail du 8 novembre 2024, reçu le 18 novembre 2024 par le magistrat, les demandeurs ont versé un décompte indiquantque celui déposé à l’audience était incomplet.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 12 juin 2024 dans le délai légal.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » . Mais, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 11 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 10 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, en l’espèce de deux mois, et reprise dans le commandement, étaient réunies à la date du 11 août 2024, et non au 23 juillet 2024 comme allégué.

L’expulsion de M. [O] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée.

SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

Si les demandeurs sollicitent d’assortir l’expulsion d’une astreinte, il convient de dire que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande tendant à l’enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques du défendeur et que les demandeurs seront libres d’en disposer, eu égard à l’aspect purement hypothétique de cette demande.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Les demandeurs ont actualisé la dette locative à l’audience à la somme de 5.016,11 euros au 28 octobre 2024, loyer d’octobre inclus selon décompte joint, somme non contestée par le défendeur.

Par mail reçu par le magistrat la veille du délibéré, ils ont adressé un décompte portant mention de la somme de 400 euros versé par le défendeur le 30 octobre 2024.

Le bail est résilié au 11 août 2024. A cette date, M. [O] devait la somme de 3.596,37 euros au titre des loyers et charges, loyer du mois d’août inclus.

M. [O] sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme de 3.596,37 euros au titre de la dette de loyers et de charges avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2155,50 euros à la date du 10 juin 2024 du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande au titre des intérêts.

M. [O] étant occupant sans droit ni titre à compter du 12 août 2024, il doit une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, soit la somme de 728,37 euros par mois d’occupation.

Compte tenu du dernier décompte faisant état de la somme de 400 euros versé par M. [O] le 30 octobre 2024, ce dernier sera donc condamné pour la période du 12 août 2024 au 30 octobre 2024 à payer aux demandeurs la somme de 1.019,74 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues sur cette période.

Il sera également condamné à payer aux demandeurs à titre d’indemnité mensuelle d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

La somme de 400 euros, versée en pure opportunité avant l’audience, ne peut être considérée comme le paiement d’un loyer au sens des présentes dispositions légales.

Il est à relever que M. [O] n’a pas respecté ses obligations de preneur très vite après la conclusion du bail. Et, bien qu’ayant une dette de loyer, il a préféré financer un mariage coûteux, ce alors qu’il est débiteur au titre d’un crédit, et alors que les dettes de loyers sont prioritaires.

Compte tenu de ces éléments et du fait que les loyers courants ne sont pas réglés comme la loi l’exige et qu’il n’est pas non plus en capacité de régler la dette qui a atteint à présent un niveau important, aucun délai de paiement ne saurait être accordé.

M. [O] envisage de saisir la commission de surendettement mais il convient de préciser qu’au vu des éléments qui viennent d’être énoncés, la question de sa bonne foi sera particulièrement examinée.

Il dit vouloir prendre à bail un logement social. Il lui sera là aussi rappelé que les conditions de la loi s’appliquent exactement de la même manière pour un bail à caractère social eu égard à l’article 24 précité.

Il sera donc débouté de sa demande implicite de délais.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles par eux engagés.

Le défendeur sera donc condamné à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [O] supportera les dépens qui comprendront le coût de l’assignation (68,74 euros), du commandement de payer (166,79 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 11 juin 2023 entre, d’une part, [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] et, d’autre part, [Y] [U] [O] concernant le local à usage d’habitation (appartement) situé [Adresse 7] (Réunion), sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [Y] [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [Y] [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] pourront, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, la séquestration et la mise à disposition des meubles éventuellement laissés sur place ;

DÉBOUTE [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE [Y] [U] [O] à verser à [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] la somme de 3.596,37 euros au titre de la dette de loyers et de charges avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2155,50 euros à la date du 10 juin 2024 du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] du surplus de leur demande au titre des intérêts ;

CONDAMNE [Y] [U] [O] à payer à [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] la somme de 1.019,74 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 12 août 2024 au 30 octobre 2024 ;

CONDAMNE [Y] [U] [O] à verser à [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] à titre d’indemnité mensuelle d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail n’avait pas été résilié, à compter 1er novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DÉBOUTE [Y] [U] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE [Y] [U] [O] à verser à [I] [M] [K] et [H] [P] [G] [R] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [U] [O] aux dépens le coût de l’assignation (68,74 euros), du commandement de payer (166,79 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la greffière (faisant fonction),

La greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,