RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/00403 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GHWN

NAC : 57B

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDEUR

M. [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître CHAUPLANNAZ de la SELARL CHAUPLANNAZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AGENCE DE L’OUEST

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Centre Commercial [6]

Local n° 38

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à Maître CHAUPLANNAZ de la SELARL CHAUPLANNAZ & ASSOCIES, M^e Pierre HOARAU, M^e Sophie VIDAL

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I], propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], acquis dans le cadre d’un dispositif PINEL DOM, a confié à la SARL AGENCE DE l’OUEST ( ci après dénommée l’agence ) un mandat de gestion et de location de ce bien.

Ce bien a été donné en location à M.[R] et Mme [S] le 14 mai 2019 par l’intermédiaire de cette agence.

Souhaitant vendre son appartement , Monsieur [I] a signé le 24 novembre 2021 un mandat de vente avec cette agence moyennant le prix de 190.000 € net vendeur.

Le 7 décembre 2021 l’agence de l’OUEST a délivré un congé pour vente à M.[R] qui a manifesté sa volonté d’acheter au prix par courrier du 06 janvier 2022.

Le 13 mai 2022, Monsieur [I] a cédé son bien à M. [R] au prix convenu.

Soutenant que l’agence immobilière a failli à ses obligations, Monsieur [I] l’a assignée devant ce tribunal en indemnisation par acte du 18 janvier 2023.

Dans ses dernières conclusions enregistrées 10 mai 2024, il demande, au visa des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et l’article 72, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , 1231-1 et 1991 et suivants du Code civil, de :

Condamner la SARL AGENCE DE L’OUEST à lui payer la somme de (40.500€ + 22.410 €) = 62.910 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés par ses manquements contractuels ainsi que la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles outre les dépens avec droit de recouvrement direct pour Maître [Z] [E].

Il soutient que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information et de conseil ainsi qu’à son devoir de loyauté ; qu’elle a délivré un congé avec offre de vente au locataire sans mandat exprès et écrit comportant le prix et les conditions de la vente acceptée par lui ; qu’elle s’est abstenue de l’informer de la perte de l’avantage fiscal en ne prolongeant pas le bail pour 6 années supplémentaires ; qu’elle lui a imposé un prix de vente inférieur au prix du marché sans tenir compte de ses réticences et de son questionnement ; que ces manquements contractuels lui ont fait perdre une chance d’éviter de vendre son bien prématurément à perte et de perdre la réduction fiscale correspondant à un engagement de 12 années prévue par le dispositif PINEL-Dom ; qu’il a du céder son appartement à un prix inférieur , subissant ainsi une perte de 40;500 € et a perdu la faculté de continuer à défiscaliser soit une perte au titre de la réduction d’impôt de 22 400 €.

Dans ses dernières conclusions enregistrées de septembre 2024 L’agence de l’OUEST conclut au rejet de ces prétentions et demande, à titre subsidiaire, la réduction du montant des préjudices allégués et la condamnation de Monsieur [I] à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute ; que Monsieur [I] a consenti à la vente de son bien, au prix de vente qu’elle lui a proposée sur la base d’une analyse circonstanciée qu’il pouvait contester et comparer ; qu’il a signé ce mandat en toute connaissance de cause, après avoir échangé sur le prix de vente et sur les modalités de délivrance du congé pour vente au locataire , comme le révèlent les courriels échangés préalablement au 24 novembre 2021 ; qu’il s’est ensuite rétracté de manière opportuniste pour tenter de céder son bien à meilleur prix à un tiers ce qui était devenu impossible pour des motifs légaux dont elle n’est pas responsable ; elle conteste l’avoir poussé à conclure le mandat et fait valoir qu’elle n’avait pas à lui prodiguer des conseils relevant de l’optimisation fiscale puisqu’elle n’est pas intervenue en qualité de conseil en investissement ou en défiscalisation ; qu’en toute hypothèse, Monsieur [I] ne justifie d’aucun préjudice et se contredit en prétendant qu’il aurait pu vendre son bien à un prix de 249000 € tout en regrettant de pas avoir pu poursuivre la location de son bien pour continuer à défiscaliser.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025 et la mise à disposition du jugement a été fixée au 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur les fautes reprochée à l’agence de l’OUEST

Selon les dispositions des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui sont d’ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui se livrent ou prêtent leur concours, d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relative, notamment, à la vente d’immeubles, doivent être rédigé par écrit ; selon l’article 72 du décret n°72. 678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci.

En l’espèce il résulte des explications et des pièces produites aux débats que le 16 octobre 2020 Monsieur [I] a fait part à l’agence de sa volonté de vendre son bien, en juin 2021 et qu’il a échangé au téléphone, le 23 novembre 2021, avec M. [P] [H], de l’agence de l’OUEST, pour la mise en vente de son appartement ; que par courriel du même jour, ce dernier lui adressait un mandat de vente à signer en l’informant qu’il se chargerait d’adresser le congé pour vente ; que par courriel envoyé le lendemain à 09h23 , M.[P] [H] lui joignait l’analyse réalisée lui ayant permis de déterminer le prix de vente en précisant ceci «  si vous ne souhaitez pas que je m’occupe de la vente ou que vous n’avez pas suffisamment confiance, je préfère que vous me le disiez franchement et sans ambiguïté. Il en va de même sur mon analyse » au regard de l’indécision et du questionnement de Monsieur [I] qui n’avait pas été convaincu ; que par courriels envoyés à 11H34, Monsieur [I] lui demandait si les honoraires de l’agence comprenaient les frais de congé pour vente et lui indiquait «  revenir rapidement par rapport au prix de vente » puis lui écrivait , à 13H54 , ceci «  quand je vous ai dit que je revenais pour le prix de vente ce n’est pas rapport au prix de vente que vous m’avez fixé – c’est plus par rapport au prix de vente que je dois arrêter avec mon ami qui est intéressé . Comme je vous ai déjà dit au téléphone la semaine dernière , j’ai entièrement confiance en vous. Vous connaissez mieux que moi le secteur . Désolé si mon mél a été tourné » ; que le 25 novembre Monsieur [I] lui indiquait que le mandat était signé et le 07 décembre, l’agence délivrait un congé pour vente aux locataires ; que par courriel du 8 décembre 2021 Monsieur [I] demandait si la procédure avait été lancée ce à quoi l’agent immobilier lui répondait que le nécessaire avait été fait depuis la veille ; que Monsieur [I] s’est alors ravisé au motif qu’il attendait le retour d’un ami intéressé pour acheter à un prix supérieur ; que l’agence lui répondait qu’il était légalement impossible de modifier à posteriori le prix et de priver les locataires occupants de leur droit de préemption ; qu’in fine, Monsieur [I] vendait son appartement à M. [R], qui avait accepté l’offre de vente le 6 janvier 2022, moyennant le prix de 199.500 €.

Il résulte de ce qui précède que l’agence immobilière a procédé à une évaluation du bien, qui n’est pas sérieusement contestée par Monsieur [I] qui se borne à verser le fichier PERVAL qui est inopérant puisqu’il porte sur des mutations réalisées antérieurement ; que l’agence lui a laissé le temps de réfléchir pour lui confier ou non le projet de vente ; que contrairement à ce qui est soutenu, non sans une certaine mauvaise foi, ce mandat n’a pas été établi unilatéralement, sans concertation sur le prix de vente et les honoraires ; qu’en réalité, Monsieur [I] a signé le mandat de vente en toute connaissance de cause, après avoir échangé avant avec l’agence ; qu’en outre, rien ne l’empêchait de se renseigner sur la valeur de son bien auprès de la concurrence et de réfléchir à l’opportunité de prolonger ou non le bail pour continuer à bénéficier du dispositif PINEL DOM ; que sur ce point l’agence n’avait aucune obligation de conseil en la matière puisqu’elle n’est pas intervenue en qualité de conseil en défiscalisation; Enfin, bien qu’il se plaigne de la mise en vente de son bien à un prix trop bas, le requérant n’établit pas que le prix proposé ne correspondait pas au prix du marché et ne fournit aucun élément de comparaison portant sur les mutations de bien similaires réalisées à cette période alors que la charge de cette preuve lui incombe.

Il résulte également de ce qui précède que si le mandat de vente ne permettait pas à l’agent immobilier de délivrer un congé pour vente, les courriels échangés révèlent que Monsieur [I] a expressément mandaté cette agence pour qu’elle délivre un congé vente à ses locataires ; son intention résulte clairement des courriels de sorte que même en l’absence d’un mandat écrit, la preuve d’une volonté claire, ferme et non équivoque de confier à l’agence de l’OUEST le soin de délivrer congé pour vente, au prix fixé, est établie ; que c’est en toute mauvaise foi que Monsieur [I] prétend avoir découvert, par surprise la délivrance du congé vente alors que les échanges révèlent qu’il en était parfaitement informé et qu’il en avait accepté les conditions avant de signer le mandat ; que c’est également en toute mauvaise foi qu’il prétend que l’agence lui «  a fait croire que le législateur aurait imposé un cadre concernant le prix de vente fixé dans le cogné vente » alors qu’elle n’a fait que lui rappeler les règles applicables à la vente d’un bien loué.

Dans ces conditions, il ne peut pas soutenir que l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil, d’information et de loyauté et ne peut pas la tenir responsable de sa précipitation et de sa carence .

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [I] n’apporte pas la preuve des manquements de l’agence de l’OUEST. L’ensemble de ses demandes sera, en conséquence, rejeté.

Sur les autres demandes

Succombant, Monsieur [I] sera condamné aux dépens. L’équité commande de le condamner à payer à L’agence de l’OUEST la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des prétentions de Monsieur [I],

CONDAMNE Monsieur [I] à payer à la SARL L’AGENCE de l’OUEST la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] aux dépens ;

La Greffière La Juge