RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00401 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYE7

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Eric LEBIHAN de la SAS G&P LEGAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. METALDER

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 30 Janvier 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 06 Mars 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître LEBIHAN délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître [Localité 8] MOW SIM délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé du 8 juin 2015, la société Fabrication Industrielle de la Métallerie (FIMETAL) a donné à bail commercial à la société Metalder un local situé [Adresse 3], à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 6.000 € révisable. Le loyer s’élève à ce jour à la somme de 6.155 €. Le même jour, Madame [T] [U] a consenti un cautionnement solidaire garantissant le paiement des loyers.

Par assemblée générale du 8 juin 2015, la société FIMETAL a changé sa dénomination sociale pour prendre celle de [Localité 7].

Par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint Denis du 5 février 2020, la société Metalder obtenait le bénéfice du redressement judiciaire. Le bail commercial était poursuivi comme concourant directement à l’exploitation. La société [Localité 7] ne régularisait aucune déclaration de créances au titre des loyers impayés antérieurement à la date du jugement d’ouverture.

Suivant jugement du tribunal mixte de commerce de Saint Denis en date du 3 novembre 2021, le plan de redressement par voie de continuation de la société Metalder était arrêté, la SELAS EGIDE étant nommée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par suite d’impayés de loyers, le bailleur a, par acte du 1er décembre 2023, fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 193.168,87 €, en vain.

En raison de défaillance dans le paiement des loyers, la société [Localité 7] a, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, fait assigner la société Metalder devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis aux fins de :

Juger acquise la clause résolutoire du bail conclu le 8 juin 2015 entre la société [Localité 7] et la société Metalder à compter du 1er janvier 2024 par expiration du délai d’un mois fixé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er décembre 2023,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société Metalder ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à Saint Denis, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,Ordonner l’expulsion de la société Metalder et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,Condamner la société Metalder à payer à la société [Localité 7] la somme totale à parfaire de 192.140,36 € se décomposant comme suit :* 136.745,36 € au titre des loyers dus à compter de la date du jugement d’ouverture de la procédure de redressement de Metalder, soit entre le 5 février 2020 et le 31 décembre 2023,* 55.395 € au titre des indemnités d’occupation due du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024,Le tribunal condamnera en outre la défenderesse à la somme de 6.155 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à partir de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,Condamner la société Metalder au paiement de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société Metalder aux dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le preneur formerait une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie :Juger en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle.

La société [Localité 7] maintient ses demandes. Elle estime que, suivant jugement du 3 novembre 2021, le plan de redressement par voie de continuation de la société Metalder a été arrêté et la SELAS EGIDE nommée en qualité de commissaire au plan. La société est redevenue in bonis et ne bénéficie plus de la protection du tribunal et est totalement libre de sa gestion. La juridiction est donc compétente.

Elle ajoute que la dette locative née antérieurement à la date du jugement d’ouverture du redressement judiciaire n’a pas fait l’objet d’une déclaration auprès des représentants des créanciers. Elle est donc éteinte. En revanche, les loyers sont dus à partir du jugement d’ouverture de la procédure collective, dès lors qu’un jugement arrêtant un plan de redressement par voie de continuation est intervenu. La société Metalder doit la somme de 136.865,36 € au titre des loyers impayés courant à compter du 5 février 2020, date d’ouverture de la procédure, et jusqu’au 1er janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire. A compter du 1er janvier 2024, la société Metalder est redevable d’une indemnité d’occupation majorée de 50% ainsi prévu dans le bail, soit un total de 55.395 €, décompte arrêté au 30 juin 2024.

La société Metalder conteste le montant des loyers pour la première fois, estimant le loyer disproportionné au regard de la superficie indiquée sur le contrat. La société [Localité 7] s’interroge sur cette contestation alors que la locataire occupe les lieux depuis plusieurs années.

La société Metalder estime, sur le fondement de l’article R622-13 du code de commerce, la juridiction incompétente au profit du juge commissaire, en raison du jugement d’ouverture du redressement judiciaire.

La société Metalder ajoute qu’il existe une contestation sérieuse. S’il est admis que, les loyers et provisions sur charge ou indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture relèvent des dispositions de l’article L622-17 du code de commerce, pour les créances nées après le jugement d’ouverture, c’est sous réserve de l’absence d’une contestation sérieuse. La société Metalder estime que la créance n’est pas certaine, le loyer étant disproportionné et la superficie indiquée dans le bail n’est pas la superficie réelle. Il existe un défaut d’équivalence réciproque entre les parties créant un déséquilibre qui relève de la compétence du juge du fond. Elle ajoute qu’aucune lettre de rappel ou de mise en demeure n’a été produite. La demande de la société [Localité 7] est irrecevable.

A titre subsidiaire, la société Metalder sollicite les plus larges délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire à titre rétroactif et pendant le cours de ces délais. Elle précise que sa situation reste fragile et qu’elle en est à sa deuxième année de remboursement du plan.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où l’acquisition de la clause résolutoire serait constatée, elle sollicite une compensation de l’arriéré locatif avec les travaux qu’elle doit exécuter au profit du bailleur et un délai de 12 mois pour restituer les lieux compte tenu du marché fermé du bâtiment industriel.

Enfin, elle sollicite la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

Par jugement du 3 novembre 2021, le tribunal mixte de commerce a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société Metalder. La SELAS EGIDE a été nommée en qualité de commissaire à l’exécution du plan. Dès lors, la société Metalder étant défaillante dans le paiement des loyers, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer et le juge des référés est compétent pour connaître de ce litige, le plan de redressement par voie de continuation ayant été arrêté.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L’article L622-17 du même code précise que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pour son activité professionnelle pendant cette période, sont payées à leur échéance. Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code.

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article XXI « clause résolutoire :

« à défaut du paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si, dans ce cas, le locataire se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50%. Enfin, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SARL [Localité 7] a vainement fait commandement de payer à la SARL Metalder les loyers et charges impayés au 30 septembre 2023 pour un montant de 118.400,36 €. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets.

La SARL Metalder conteste sa dette locative estimant qu’il existe une contestation sérieuse, la créance n’étant pas certaine en raison d’un loyer disproportionné. Il convient de rappeler que le loyer liant les parties a été signé le 8 juin 2015, soit depuis plus de 9 ans. Pourtant, la SARL Metalder procède par affirmation, et ne justifie d’aucune action de réduction de loyer depuis 2015. Elle ne verse aucune pièce démontrant l’existence d’une différence de superficie entre le bail commercial, qui a repris les éléments du cadastre, et la réalité de la superficie qu’elle loue. La SARL Metalder ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 1er janvier 2024.

La SARL Metalder est occupante sans droit des locaux appartenant à la SARL [Localité 7] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation telle que définie dans le contrat de bail.

Selon décompte arrêté au 30 juin 2024, la SARL Metalder reste à devoir la somme de 192.260,36 €.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges telle que prévue dans le bail.

Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte du décompte versé que la locataire n’a versé que de façon très irrégulière le montant du loyer jusqu’en janvier 2023. Elle indique elle-même qu’elle est toujours dans une situation délicate et a sollicité dans le cadre du plan un report de l’échéance du 3 novembre 2023 par courrier du 28 novembre 2023. Le commissaire au plan a fixé un entretien pour permettre à la société Metalder de présenter ses observations le 15 février 2024. Celle-ci n’a pas donné les éléments d’information sur la suite apportée à cette demande de report. Parallèlement, le décompte démontre que, depuis février 2023, aucun loyer n’a été versé, la dernière somme ayant été versée par la locataire de 8.000 € remonte à la date du 19 janvier 2023.

Un délai de paiement ne ferait qu’aggraver cette dette locative déjà particulièrement lourde. Il paraît illusoire de croire que la SARL Metalder pourrait faire face à des mensualités de plus de 8.000 € pour apurer sa dette en sus du montant du loyer alors qu’elle reste incapable de verser les loyers en cours. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DEBOUTONS la SARL Metalder de sa demande de voir déclarer le juge des référé incompétent au profit du juge commissaire,

DEBOUTONS la SARL Metalder de sa demande tendant à l’irrecevabilité des demandes en raison d’une contestation sérieuse,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 1er janvier 2024,

ORDONNONS l’expulsion de la SARL Metalder et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

ORDONNONS l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

CONDAMNONS la SARL Metalder à verser à la SARL [Localité 7] la somme provisionnelle de 192.260,36 € à titre de loyers et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 30 juin 2024,

CONDAMNONS la SARL Metalder au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail,

CONDAMNONS la SARL Metalder aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la SARL Metalder à payer à la SARL [Localité 7] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE