REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/05272 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LXDC

En date du : 04 juillet 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quatre juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [D] [U], née le 06 Décembre 1979 à [Localité 5] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Et

Monsieur [H] [U], né le 17 Avril 1987 à [Localité 4] (740), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [X], née le 12 Janvier 1964 à [Localité 7] (51), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin POLITANO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Nicolas MASSUCO – 1007

M^e Benjamin POLITANO – 323

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 16 juillet 2021, M. [H] [U] et Mme. [D] [B] épouse [U] ont acquis de Mme. [O] [X] divorcée [F] une parcelle de terre sur partie de laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée située [Adresse 2] à [Localité 6], au prix de 350.000 euros.

Alors que les époux [U] venaient de commencer des travaux de rénovation, ils ont sollicité l’avis technique de la société VOLANTE EXPERTISE sur l’humidité affectant l’intégralité des murs de la maison. Celle-ci a rendu un rapport non contradictoire le 27 juillet 2021.

Les époux [U] ont assigné Mme. [X] devant le juge des référés du tribunal de ce siège aux fins d’instauration d’une mesure d’expertise. Suivant ordonnance de référé en date du 26 août 2021, une expertise a été confiée à M. [Z] [K].

L’expert a déposé son rapport le 28 février 2022.

Par acte signifié le 6 octobre 2022, les époux [U] ont fait citer Mme. [X] devant le tribunal de céans en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 1er avril 2024, les époux [U] demandent au tribunal de :

DIRE et JUGER que les époux [U] sont victimes de vices cachés.

DIRE et JUGER que Mme. [X] connaissait l’existence du vice à l’origine des désordres subis par les époux [U].

En conclusion,

CONDAMNER Mme. [X] à leur verser la somme de 39 600€ en restitution du prix de vente au titre des travaux de reprise avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2021, date de l’assignation en référé.

CONDAMNER Mme. [X] à leur verser la somme de 68.959 € au titre du préjudice immatériel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 août 2021.

DÉBOUTER Mme. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Mme. [X] à leur verser la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER Mme. [X] aux entiers dépens, distraits au profit de Nicolas MASSUCO, Avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions du 26 mai 2023, Mme. [X] demande au tribunal de :

A titre principal,

PRONONCER la nullité du rapport d’expertise déposé le 28 février 2022 pour violation du principe du contradictoire et non-respect des dispositions légales,

CONSTATER DIRE ET JUGER que les désordres affectant le bien immobilier étaient apparents et connus par les époux [U] ;

CONSTATER, DIRE ET JUGER que Madame [X] n’avait pas connaissance de ces différents désordres,

JUGER que la clause d’éviction des vices cachés insérés dans l’acte de vente est pleinement efficace,

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

DÉBOUTER les époux [U] du surplus de leurs demandes,

ECARTER l’exécution provisoire de droit

CONDAMNER les époux [U] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER les époux [U] aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 avril 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 3 mars suivant. Le délibéré a été fixé au 16 juin 2025 prorogé au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du rapport d’expertise

Mme [X] soutient que le rapport d’expertise de M. [Z] [K] en date du 28 février est nul dès lors que l’expert n’a pas répondu au dire adressé le 12 décembre 2021 par son conseil, ni annexé celui-ci à son rapport définitif, au mépris du contradictoire.

Les époux [U] font valoir que ce dire a été repris par l’expert dans le cadre de ses pré conclusions, que l’expert y a apporté des réponses, et qu’à défaut de dire récapitulatif adressé postérieurement par la partie défenderesse, l’expert n’avait pas à modifier ses pré-conclusions.

Selon l’article 276 du code de procédure civile, “l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.”

En l’espèce, le rapport d’expertise de M. [Z] [K] mentionne que la note de synthèse a été communiquée aux parties le 12 janvier 2022 et que celles-ci devaient faire connaître leurs observations sous forme d’un dire récapitulatif pour le 12 février 2022.

Or seuls les époux [U] justifient de la transmission d’un dire récapitulatif à l’expert dans le délai requis, à savoir un dire du 11 février 2022, qui figure en annexe.

Si le dire du 12 décembre 2021, adressé par Mme [X], ne figure pas au rapport d’expertise malgré la demande formulée en ce sens, pour autant, l’expert a pu légitimement considérer que les observations qui y étaient formulées étaient abandonnées à la suite de la réponse qu’il avait pu y apporter implicitement dans sa note de synthèse puisqu’aucun dire récapitulatif ne lui a été adressé par Mme [X].

Dans ces conditions l’inobservation de cette formalité prescrite par l’article 276 du code de procédure civile n’entraîne pas la nullité de l’expertise dès lors que Mme [X] ne rapporte pas la preuve d’un grief que lui cause cette irrégularité.

Aucune violation du principe du contradictoire n’est caractérisée au regard du délai laissé aux parties pour faire valoir leurs observations finales dont Mme [X] n’a pas souhaité faire usage.

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du rapport d’expertise.

Sur les vices cachés

Selon l’article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue, le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’expert [K] a relevé des problèmes d’humidité dans la chambre 2, la salle de bains attenante et le couloir. Il les attribue à un défaut de conception du drainage de la maison et indique que les travaux diligentés en 2015 par la venderesse se sont révélés insuffisants pour y remédier.

Le SMS en date du 23 février 2021, adressé par les acquéreurs à leur vendeur, aux termes duquel ils affirment que “il y a tout à refaire à l’intérieur comme à l’extérieur”, atteste du fait que les époux [U] étaient conscients de l’ampleur des travaux de rénovation à diligenter pour remédier aux désordres affectant la maison visitée, et qu’ils en ont tiré argument pour justifier d’une négociation du prix à la baisse de 100.000€.

Il ne peut être considéré que les problèmes d’humidité affectant la maison n’ont été révélés aux acquéreurs qu’après le début des travaux de rénovation, par le retrait des meubles ou des doublages des murs tel que mentionné dans le rapport de la société VOLANTE EXPERTISE, alors qu’il résulte du témoignage de Mme [P] [W], visiteur profane à leur image, qu’elle a été en capacité de relever l’humidité ambiante dans la maison. Outre l’existence d’un dégât des eaux dans la cuisine, celle-ci affirme qu’elle a pu constater que cette maison “avait besoin de travaux d’assainissement […] liés notamment à l’humidité régnante dans la maison”.

Les époux [U] étaient par ailleurs informés que le volume initial de la maison était particulièrement ancien, pour avoir été édifié en 1927, ainsi que de la nature des travaux mis en oeuvre en 2000, puis en 2015 par la société b83 dont le devis a été annexé à l’acte de vente. C’est donc pleinement informés de l’inefficacité des travaux réalisés par le vendeur pour remédier à l’humidité ambiante qu’ils se sont portés acquéreurs du bien pour le prix de 350.000 euros.

La garantie du vendeur ne pourra être recherchée s’agissant de ce vice apparent dont les acquéreurs ont pu se convaincre et en tirer argument pour un acquisition à un moindre prix.

En revanche, il est manifeste que l’absence de dalle mise en oeuvre sous la chape carrelage réalisée en 2000, contrairement aux règles de l’art, constitue un vice caché qui n’a été révélé aux acquéreurs qu’à l’occasion des travaux de démolition diligentés dans les suites de leur acquisition.

Toutefois, l’acte de vente du 16 juillet 2021 stipule que “ l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas […] s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Conformément à l’article 1315 du code civil, il incombe aux époux [U] de rapporter la preuve de la connaissance du vice par leur vendeur dont ils entendent mobiliser la garantie au titre de vices cachés.

La circonstance selon laquelle les travaux non conformes relatifs à la chape ont été réalisés par la société SOFREDAS, dont le gérant est l’ex-mari de Mme [X], apparaît insuffisante à démontrer une connaissance du vice par le vendeur lui-même, ce d’autant que l’expert considère que l’absence d’un support de pose des revêtements de sols a échappé à la société B83, professionnel de la construction, intervenue pour d’autres travaux en 2015, à la demande de Mme [X].

Mme [X], dont il n’est pas justifié qu’elle connaissait le vice relatif à l’absence de dalle sous chape, ne pourra être tenues envers ses acquéreurs des dommages consécutifs à celui-ci. La clause limitative de garantie contenue à l’acte de vente trouve application.

Les époux [U] sont donc déboutés de l’intégralité de leur demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur les frais du procès

Les époux [U], qui succombent, assumeront les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de condamner in solidum les époux [U] à payer à Mme. [X] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme. [O] [X] de sa demande tendant à l’annulation du rapport d’expertise de M. [Z] [K] en date du 28 février 2022,

DÉBOUTE M. [H] [U] et Mme. [D] [U] de leurs demandes d’indemnisation au titre de l’article 1641 du code civil,

CONDAMNE in solidum M. [H] [U] et Mme. [D] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE in solidum M. [H] [U] et Mme. [D] [U] à verser à Mme. [O] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE