RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00849 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3PG

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 14 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [E]

[Adresse 1] [Adresse 9]

[Localité 7] ([Localité 8])

représentée par M^e Asma DODAT AKHOUN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [B] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Asma DODAT AKHOUN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. P.G

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI P.G a donné à bail à Madame [H] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 18 octobre 2021, moyennant un loyer mensuel de 700 euros charges comprises. Monsieur [B] [K] s’est porté caution solidaire.

En application du contrat de bail, la locataire a versé la somme de 1.400 euros à titre de dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Monsieur [B] [K] et Madame [H] [E] ont fait assigner la SCI P.G devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir sa condamnation :

— à lui restituer la somme de 1.400 euros au titre du dépôt de garantie outre la majoration légale correspondant à 10% du montant du loyer multiplié par le nombre de mois de retard à actualiser le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2023 et à défaut de celle signifiée par huissier du 18 avril 2024

— à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice moral subi

— une astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant signification de la décision à intervenir

— les dépens comprenant le courrier de l’huissier du 18 avril 2024, les coûts relatifs à la signification et à l’enrôlement de la présente assignation

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2025.

Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et s’en rapportent à leurs conclusions.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°1, Monsieur [B] [K] et Madame [H] [E] maintiennent leurs demandes initiales en augmentant le quantum des dommages et intérêts à la somme de 2.000 euros.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°2, la SCI P.G demande au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur [B] [K] et Madame [H] [E] de l’ensemble de leurs demandes, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts, la somme de 2.256,42 euros à titre de dommages et intérêts pour le montant des travaux engagés en plus du montant de la caution ainsi que les loyers non perçus du fait de ses travaux. Elle sollicite la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie

Au soutien de leur demande, Monsieur [B] [K] et Madame [H] [E] font valoir qu’il ne ressort de l’état des lieux de sortie en date du 2 octobre 2023 aucune dégradation mais qu’ils se heurtent depuis cette date à l’absence de restitution, en dépit de l’envoi de mises en demeure. Le délai légal de restitution n’a pas été respecté. La bailleresse fait état de prétendus travaux d’un montant supérieur au dépôt de garantie sans justifier de dégradations imputables à Madame [H] [E].

En défense, la SCI P.G estime qu’elle était parfaitement en droit de retenir sur le montant du dépôt de garantie les sommes correspondant aux dégradations locatives. Elle reproche à Madame [H] [E] d’avoir restitué l’appartement dans un état nécessitant d’importants travaux d’un montant supérieur à la caution, soulignant notamment que le parquet a été endommagé par le chien de grande taille de la locataire. Enfin, la SCI P.G souligne que l’état des lieux de sortie a été effectué par un mandataire dépourvu de pouvoir à cet effet.

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie “(…) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.(…)”

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée de l’appartement en date du 18 octobre 2021 que :

— dans l’entrée et le séjour, la peinture des murs est à revoir, que le carrelage est en bon état

— dans la chambre ; la peinture des murs est à rénover,

En l’absence de précision sur leur état, il peut être déduit que le carrelage de la chambre ainsi que la salle de bain sont en bon état.

L’état des lieux de sortie a été établi le 2 octobre 2023 par le mandataire de la bailleresse.

La SCI P.G ne saurait se prévaloir à l’encontre de Monsieur [B] [K] et Madame [H] [E] de l’absence de mandat dans la mesure où aucun élément du dossier ne permet d’établir que le mandataire n’aurait pas présenté toutes les apparences du mandataire régulier et qu’au surplus Madame [H] [E] lui a bien remis les clés de l’appartement ce que nul ne conteste.

En conséquence, l’état des lieux de sortie est parfaitement opposable à la SCI P.G sans préjudice du recours qu’elle pourrait éventuellement exercer contre son mandataire.

A l’examen de cet état des lieux de sortie, il apparaît que le plancher flottant dans le salon posé après l’état des lieux d’entrée présente des traces d’infiltrations. Il est noté que les peintures ont été refaites.

Il est précisé que l’appartement est en très bon état. La salle de bain et les toilettes sont en bon état ainsi que la cuisine.

En conséquence, aux termes de l’état des lieux de sortie, rien ne permet d’établir l’existence de dégradations. Aucun élément ne démontre que la présence de traces d’infiltrations sur le plancher flottant serait de la responsabilité de la locataire.

L’état des lieux d’entrée du nouveau locataire en date du 7 décembre 2023 soit deux mois après le départ de Madame [H] [E] est dépourvu de toute force probante dans le présent litige et ne saurait remettre en cause l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire lors du départ de la locataire.

Il en est de même des dernières photographies produites d’un parquet dont rien n’indique qu’il s’agit du parquet d’une pièce de l’appartement loué par Madame [H] [E] et de plus non datées.

Au surplus, la facture produite en date du 15 décembre 2023 correspond à des travaux dont la charge incombe au propriétaire et la SCI P.G ne rapporte pas la preuve que ces travaux sont la conséquence des dégradations causées par Madame [H] [E].

Il convient de condamner la SCI P.G à restituer à Madame [H] [E] la somme de 1.400 euros au titre du dépôt de garantie.

Il y a lieu par voie de conséquence de débouter la SCI P.G de sa demande reconventionnelle au titre de l’indemnité de 2.256,42 euros pour le montant des travaux engagés en plus du montant de la caution et au titre des loyers non perçus du fait de ces travaux.

Sur demande au titre de la majoration de 10%

Il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qu “A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.(…)”

En l’espèce, Madame [H] [E] a adressé un courrier recommandée avec accusé de réception le 8 novembre 2023 à la SCI P.G demandant la restitution du dépôt de garantie. Cette lettre n’ayant pas été réclamée par la SCI P.G, Madame [H] [E] a fait signifier à sa bailleresse le même courrier par commissaire de justice le 18 avril 2024. Cette signification a été faite à étude.

Madame [H] [E] est en conséquence bien fondée à obtenir la somme de 1.120 euros au titre de la majoration correspondant à 16 mois de retard à la date du 10 mars 2025.

Il y a lieu de condamner la SCI P.G à payer à Madame [H] [E] la somme de 1.120 euros au titre de la majoration de 10%.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par Madame [H] [E], cette sanction ayant été supprimée par la loi du 24 mars 2014 et remplacée par la majoration de 10%.

Sur la demande d’astreinte

Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations de sommes d’argent d’une astreinte, les intérêts moratoires étant suffisant pour réparer le préjudice consécutif au retard dans le paiement.

Il convient de débouter Monsieur [B] [K] et Madame [H] [E] de leur demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts pour le préjudice moral

Madame [H] [E] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du retard dans la restitution du dépôt de garantie, préjudice d’ores et déjà réparé par la majoration de 10%. Elle ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice distinct des démarches et frais de la présente procédure qui est indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de la SCI P.G, partie succombante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [E] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner la SCI P.G à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI P.G à payer à Madame [H] [E] la somme de 1.400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la SCI P.G à payer à Madame [H] [E] la somme de 1.120 euros au titre de la majoration de 10% ;

Déboute Madame [H] [E] du surplus de ses demandes ;

Déboute la SCI P.G de sa demande reconventionnelle ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne Madame [H] [E] aux entiers dépens.

Condamne la SCI P.G à payer à Madame [H] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Constate que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE