RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00409 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2SI

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 06 Février 2025

DEMANDEUR

M. [Y] [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Mme [X] [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Entreprise [B] EXERCANT A L’ENSEIGNE “MA FLEURISTE”

[Adresse 2]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 12 Décembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 06 Février 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître ANTOINE et Maître MERCIER BARRACO délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, Monsieur [Y] [I] a donné à bail commercial à Madame [X] [B], exerçant sous l’enseigne Ma Fleuriste, un local commercial de 55 m² situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 années. Le loyer est fixé à la somme de 935 €, outre les charges locatives.

En raison de loyers et charges restés impayés, Monsieur [I] a fait délivrer à Madame [B] un commandement de payer la somme de 1.662,40 € outre le coût du commandement, signifié le 14 septembre 2023 d’un montant de 153,53 €.

En l’absence de régularisation, Monsieur [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, fait assigner Madame [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er juillet 2020, ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et serrurier,dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,condamner par provision Madame [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste à payer à Monsieur [I] la somme de 3.232,40 € au titre du solde des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d’occupation dus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,condamner Madame [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste, au paiement de la somme de 2.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste aux dépens incluant le coût du commandement de payer,rappeler que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de la chose jugée provisoire et est exécutoire par provision.

Par conclusions reçues par voie électronique le 5 novembre 2024, Monsieur [I] sollicite la condamnation de Madame [B] à lui payer la somme de 6.972,40 € au titre du solde des loyers, charges, taxes, accessoires, indemnité de rupture et indemnité d’occupation dus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ajoute que Madame [B] a quitté les lieux le 2 janvier 2024. Il n’y a plus lieu à solliciter son expulsion. Il verse un décompte actualisé intégrant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2023, portant la somme due à 4.167,40 €. Par ailleurs, il résulte du bail qu’en cas de manquement du preneur à ses obligations, le dépôt de garantie sera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts. Le preneur est encore redevable d’une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, soit la somme de 2.805 €. Il sollicite la somme de 6.972,40 €, somme qu’il estime non sérieusement contestable. Il ajoute avoir fait preuve de bonne foi en acceptant de stocker dans le local deux chambres froides, l’empêchant de jouir de son local pendant près d’un mois. Madame [B] les a vendues pour 4.000 € sans pour autant affecter les fonds dans le règlement de la dette locative. Il ajoute ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement sur 24 mois.

Dans ses première écritures, Madame [B] indiquait ne pas contester devoir la somme de 3.232,40 € et sollicitait la compensation avec le dépôt de garantie. Par conclusions responsives, Monsieur [I] sollicite la somme de 6.972,40 €, soit plus du double de sa demande initiale, étant rappelé qu’à la date de l’assignation, Madame [B] avait libéré le local depuis 8 mois. Madame [B] reconnaît devoir la somme de 4.167,40 €. Concernant l’indemnité de rupture et le dépôt de garantie, Madame [B] indique que Monsieur [I] sollicite une somme de 4.207 € supplémentaires pour une dette locative de 4.167,40 € et alors qu’elle a quitté les lieux spontanément huit mois avant d’être assignée. Elle sollicite la réduction du montant de la pénalité à la somme de 350,63 €, correspondant aux trois quarts de la pénalité. Enfin, elle indique percevoir l’allocation de retour à l’emploi d’un montant de 700 € et les allocations que lui verse la caisse d’allocations familiales. Elle ajoute vivre seule avec deux enfants, dont un enfant majeur mais encore à charge et un enfant mineur. Elle sollicite des délais de paiement sur sa dette locative qu’elle estime s’élever à la somme de 3.115,53 €, compte tenu de la compensation de sa dette locative avec le montant du dépôt de garantie. Elle sollicite de verser la somme de 129,81 € par mois à compter du mois suivant la signification de la décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

Le bail commercial versé aux débats prévoit que le dépôt de garantie d’un montant de 1.402,50 € est remise en bailleur à titre de nantissement et restera aux mains du bailleur jusqu’à l’expiration du bail et au règlement des indemnités que le preneur pourrait devoir au bailleur à la sortie. Il est encore ajouté que le versement de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts. Le preneur devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de la résiliation et payer une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyers, les frais de remise en état ainsi que l’entièreté des experts chargés de la sortie locative et les loyers échus.

Il convient de souligner que Madame [B] a quitté les lieux et remis les clefs au bailleur dès le 2 janvier 2024 afin d’éviter d’aggraver sa dette locative. L’état des lieux de sortie démontre que Madame [B] a laissé un local en bon état. Madame [B] reconnaît sa dette locative et sollicite des délais de paiement pour y faire face.

L’assignation a été signifiée à Madame [B] le 9 septembre 2024, soit huit mois après la remise des clefs du local par Madame [B]. Par ailleurs, les demandes de Monsieur [I] ont doublé après les conclusions du conseil de Madame [B]. Dès lors, il est difficilement compréhensible que la première demande de provision porte sur la somme de 3.232,40 € pour être portée à une somme de près de 7.000 €. Il est constant de la dette locative, compte tenu du mois de décembre 2023 qui reste dû s’élève à 4.167,40 €.

Par ailleurs, un décompte des sommes restant dues a été versé. Selon ce décompte, Madame [B] reste à devoir la somme de 6.953,17 € qui se décompose comme suit : 4.167,40 € au titre de la dette locative, 153,53 € et 132,24 € au titre des frais d’huissier, et 2.500 € au titre des frais d’avocat. Il convient de rappeler que les frais d’avocat sont compris dans les frais irrépétibles et les frais de commissaire de justice dans les dépens. Or, dans ses dernières conclusions, il est sollicité la somme de 6.972,40 €, correspondant à quelques euros près au décompte versé au dossier.

Il appartient au juge de modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive. Au vu des développements ci-dessus, il convient de modérer la clause pénale et de la fixer à la somme de 350,63 €.

Il conviendra d’ordonner la compensation de la dette de loyers avec le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1.051,87 €. Madame [B] sera en conséquence condamner à payer à Monsieur [I] la somme de 3.115,53 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.662,40 € à compter du 14 septembre 2023, et à compter du 9 septembre 2024 sur le surplus.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [I] ne s’y opposant pas, il convient d’accorder à Madame [B] des délais de paiement sur 24 mois.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DISONS que le dépôt de garantie reste acquis à Monsieur [Y] [I] à hauteur de la somme de 350,63 € à titre de dommages et intérêts et indemnité de rupture,

ORDONNONS la compensation de la dette de loyers de Madame [X] [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste avec le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1.051,87 €,

CONDAMNONS Madame [X] [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste à payer la somme provisionnelle de 3.115,53 €,

ACCORDONS à Madame [X] [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste un délai de 24 mois pour se libérer de la dette par mensualité de 129,81 €, à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNONS Madame [X] [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

CONDAMNONS Madame [X] [B] exerçant à l’enseigne Ma Fleuriste à verser à Monsieur [Y] [I] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE