RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00223 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDOZ

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Le [Adresse 14] [Adresse 5] représenté par son syndic, la société ARC-EN-CIEL, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 521 086 421, dont le siège est sis [Adresse 3] ([Localité 6]),

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.C.I. Syrius Investissements, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 884 554 536, représentée par son gérant Monsieur [R] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 28 Août 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 18 Septembre 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître SANDBERG délivrée le :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 juin 2025, le [Adresse 14] [Adresse 5] représenté par son syndic a fait assigner la SCI Syrius Investissement devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à lui payer les arriérés de charges de copropriété.

La SCI Syrius Investissement, régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Le 5 août 2025, le [Adresse 14] [Adresse 5] a fait signifier des conclusions à la défenderesse ; la signification a été régulièrement faite, à étude.

Aux termes de ses conclusions, il demande à la juridiction de :

➢ CONDAMNER la SCI Syrius Investissements à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 10.959,39 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 1 er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, dus au titre des lots de copropriété n°10 et 43 de la Résidence [7], montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.

➢ CONDAMNER la SCI Syrius Investissements à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] le somme de 108,50 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

➢ CONDAMNER la SCI Syrius Investissements à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] les sommes dues au titre de provisions non encore échues d’un montant de 984,80 €, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.

➢ CONDAMNER la SCI Syrius Investissements à payer au [Adresse 14] [Adresse 5] une somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

➢ ORDONNER l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

➢ ORDONNER la capitalisation des intérêts.

➢ CONDAMNER la SCI Syrius Investissements au paiement d’une indemnité de 1.302,000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de mise en demeure notifiée le 13 décembre 2024.

À l’issue de l’audience du 28 août 2025, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

La Cour de cassation, dans un avis rendu le 12 décembre 2024 (n°27-70.007) a énoncé que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le [Adresse 13] [Adresse 8] produit une mise en demeure envoyée à la SCI SYRIUS INVESTISSEMENT par lettre recommandée avec avis de réception (pli non réclamé). Cette lettre, à laquelle est annexé le relevé de compte individuel de copropriétaire de la SCI SYRIUS INVESTISSEMENT, lui demande de régler le montant total des impayés (8 481,29€) dans un délai de trente jours, sans indiquer le montant des sommes réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (qui s’élevaient en réalité à 1 551,60€, au titre des quatre trimestres de l’année 2024). Si la mise en demeure décompose la somme réclamée en distinguant les arriérés dus au titre des années 2022 à 2024 (chiffrés à 5 317,73€) et les « provisions exigibles le 10/12/2024 dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 » (chiffrées à 3 163,56€), d’une part ainsi qu’il vient d’être dit le montant réclamé au titre des provisions exigibles est erroné, d’autre part la formulation de la mise en demeure est incorrecte puisqu’elle ne permet pas au défendeur de comprendre que s’il règle la somme de 1 551,60€ dans le délai de 30 jours il stoppe la procédure.

À défaut de mise en demeure telle que prévue à l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le [Adresse 13] [Adresse 8] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8],

CONDAMNE le [Adresse 13] [Adresse 8] aux dépens,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE