Minute n°:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2025

N° RG 21/06727 – N° Portalis DB22-W-B7F-QK5M

Code NAC : 71G

LCD

DEMANDERESSE :

Madame [J] [Y]

née le 15 Août 1984 à [Localité 13] (93),

demeurant [Adresse 5],

représentée par Maître Perrine WALLOIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Olivier TOMAS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDEURS :

1/ Le syndicat des coprorpiétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic, le CABINET D. MOISON, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 348 740 200 dont le siège social est situé [Adresse 12] et représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société AXA FRANCE IARD, entreprise régie par le Code des assurances, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 ayant son siège social [Adresse 2] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Francis CAPDEVILA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

3/ Monsieur [L] [F] [D] [P]

né le 14 Février 1979 à [Localité 8] (60),

demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Jean-Louis DECOCQ de la SELARL XY AVOCATS, avocat plaidant au barreau de COMPIEGNE et par Maître Magali DURANT-GIZZI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 17 Décembre 2021 reçu au greffe le 20 Décembre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 3 août 2017, Mme [J] [Y] a acquis de M. [L] [P] un appartement (lot n°147) au sein de la Résidence du [Localité 7] [Localité 16], sise [Adresse 4] à [Adresse 10][Localité 1].

Le 4 janvier 2018, Mme [Y] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la compagnie AXA, après avoir constaté des traces d’humidité accompagnées de moisissures dans plusieurs pièces de son appartement.

Elle a par ailleurs informé le syndic et le [Adresse 15] (ci-après le syndicat des copropriétaires) de ce sinistre par courriel du 8 janvier 2018.

Par courrier du 10 janvier 2018, le cabinet MOISON, en sa qualité de syndic, lui a indiqué avoir mandaté l’entreprise REALBA pour effectuer une recherche de fuite. Celle-ci a rendu un mémoire le 30 janvier 2018.

Une déclaration de sinistre a été régularisée le 28 février 2018 par le syndic de la copropriété auprès de son assureur, la compagnie AXA COURTAGE IARD MUTUELLE.

Le 10 avril 2018, cette dernière a organisé une expertise sur place en présence de son assuré, le cabinet MOISON, et de Mme [Y].

Par exploit d’huissier en date du 18 décembre 2018, Madame [Y] a assigné M. [P], le syndicat des copropriétaires et la société SEBASTOPOLE, en référé expertise afin d’identifier les causes des désordres affectant son lot.

Par ordonnance du 29 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a prononcé une expertise judiciaire et a nommé M. [H] [W] pour y procéder.

Par ordonnance du 9 mai 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à la SA AXA COURTAGE IARD MUTUELLE.

Par ordonnance du 16 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par M. [P], a notamment déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à la SMA SA, la SA MAAF ASSURANCE et la SAS GAZ SERVICE RAPIDE.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 25 octobre 2021.

Par exploits d’huissier en date du 17 décembre 2021, Mme [Z] a fait assigner M. [P] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans, aux fins notamment de voir condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge les travaux préconisés par l’expert, et de voir condamner les défendeurs in solidum à diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par exploit d’huissier en date du 18 févier 2022, le syndicat des copropriétaires a sollicité la mise en cause forcée de la société AXA COURTAGE IARD MUTUELLE, ès qualités d’assureur de l’immeuble, aux fins de la voir condamnée à la relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Par une ordonnance en date du 19 avril 2022, les deux affaires ont été jointes, l’instance se poursuivant sous le seul numéro 21/06727.

Par une ordonnance en date du 8 novembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement partiel de Mme [Y] à l’encontre de M. [P] et constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement subséquent du tribunal de céans à l’encontre de M. [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [P] en intervention forcée aux fins de le voir condamné à le garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge.

Aux termes d’une ordonnance en date du 20 décembre 2023, la jonction entre les deux procédures a été ordonnée, l’instance se poursuivant sous le seul numéro 21/06727.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mars 2024, Mme [Z] demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

En conséquence :

A titre liminaire :

— écarter des débats le protocole conclu le 24 juin 2022,

Sur le fond :

— faire injonction au syndicat des copropriétaires de justifier de la réalisation complète des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 42.028,96 euros au titre des préjudices de jouissance, de janvier 2018 et arrêtés provisoirement à la date de mai 2023 en raison du préjudice lié au défaut d’entretien des parties communes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral et physique,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 364,99 euros, correspondant au coût du purificateur d’air qu’elle a été contrainte d’acquérir en raison des désordres précités,

— dire et juger que l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires porteront intérêts au taux légal à compter

de la mise en demeure du syndicat des copropriétaires, soit à compter

du 27 février 2018, et ordonner la capitalisation desdits intérêts conformément aux dispositions prévues par l’article 1154 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 6.000 euros au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens incluant les frais d’expertise et le constat d’huissier,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le montant des frais de procédure d’expertise mis à sa charge par le syndicat des copropriétaires, au titre des appels de fonds dont elle s’est acquittée,

— la dispenser du paiement de sa quote-part sur les frais de procédure, conformément aux dispositions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Y] fait valoir que les parties à un protocole transactionnel sont tenues au respect des clauses stipulées aux termes de celui-ci, et notamment la clause de confidentialité qui figure dans celui-ci, et à laquelle ils ne peuvent déroger.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle soutient que dès le mois de janvier 2018, le syndic a été avisé de l’existence d’un défaut d’isolation thermique au niveau du toit-terrasse ; que contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, les désordres liés à la présence de moisissures dans les logements de la copropriété ne sont pas exclusivement localisés dans son appartement mais que d’autres logements sont concernés, ce qui démontre que c’est bien le défaut d’isolation thermique et d’étanchéité des parties communes auquel s’ajoute l’absence de système de VMC adaptée qui est la cause des nombreux désordres affectant l’immeuble ; que les parties communes étant à l’origine des désordres lui ayant causé un préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable de ceux-ci ; que l’expert a confirmé la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux d’isolation requis aux fins de faire cesser définitivement ces désordres ; que le conseil du syndicat des copropriétaires a lui-même mis en garde celui-ci sur la nécessité d’effectuer les travaux sur les parties communes car à défaut il s’exposerait à « un risque de condamnation accrue » ; que compte tenu de l’ancienneté de ce litige et des préjudices subis qui perdurent toujours en raison de l’absence de réalisation de la VMC par le syndicat des copropriétaires, elle est fondée à engager la responsabilité fautive et distincte du syndicat des copropriétaires par rapport à celle de M. [P].

S’agissant de son préjudice, Mme [Y] fait valoir que la présence d’humidité importante et de moisissures a eu des conséquences très néfastes sur sa santé, tant physique que morale ainsi que pour sa famille ; qu’elle a rencontré des difficultés de santé qui ont eu un impact dans sa vie quotidienne et que sa vie sociale a également été affectée dans la mesure où, étant dans l’impossibilité de recevoir ses proches, amis et famille, elle a été privée d’une vie sociale normale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

In limine litis :

— prononcer, à titre principal, la nullité de l’assignation délivrée par Mme [Y] au syndicat des copropriétaires le 17 décembre 2021, à titre subsidiaire, la nullité de la demande de condamnation sous astreinte dirigée à son encontre,

A titre principal :

— le juger bien-fondé en toutes ses prétentions,

— rejeter la demande de condamnation sous astreinte de Mme [Y],

— rejeter l’ensemble des demandes de condamnations indemnitaires sollicitées par Mme [Y] à son encontre,

— rejeter la demande de Mme [Y] tendant à le voir condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter la demande de Mme [Y] tendant à le voir condamné au paiement des dépens,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation quelconque prononcée à son encontre :

— condamner M. [P] à le garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner la compagnie AXA COURTAGE IARD MUTUELLE à le garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

A titre reconventionnel, et en tout état de cause :

— condamner in solidum Mme [Y] et M. [P] à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [Y] et M. [P] aux entiers dépens,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des coproprétaires fait valoir que l’assignation de Mme [Y] ne comporte qu’un exposé des faits et aucune argumentation ni fondement juridique, de sorte qu’elle doit être déclarée nulle.

Sur le fond, il soutient que, alors que sa responsabilité n’est jamais retenue dans le rapport d’expertise, l’expert a voulu aller au-delà et faire des recommandations de nature globale, s’octroyant une mission de maîtrise d’œuvre et d’audit de la copropriété et assortissant ses préconisations de délais fantaisistes considérant l’ampleur et le coût des travaux et les contraintes liées à une copropriété ; qu’en tout état de cause, l’expert a également préconisé que la demanderesse fasse effectuer des travaux dans son logement, de sorte que le syndicat des copropriétaires est en droit de solliciter qu’elle justifie de ces travaux privatifs avant même d’être astreint à réaliser les siens, bien plus importants et impactants. Il ajoute que les désordres ont pour cause les travaux réalisés par M. [P], qui n’était pas compétent pour de tels travaux et n’a pas pris soin de prendre conseil auprès d’un professionnel et de s’informer sur les conséquences potentielles de ses travaux ; que l’expert indique clairement dans son rapport que ce n’est pas la conception originelle de l’immeuble qui est à l’origine des désordres ; que les parties communes n’étant pas en cause, la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée.

S’agissant du préjudice de Mme [Y], le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette dernière tente, en maintenant l’ensemble de ses demandes à son encontre, en dépit du versement par M. [P] d’une indemnité à hauteur de 58.000 euros dans le cadre de l’accord conclu entre eux, d’obtenir une double indemnisation ce qui est non seulement contraire au principe de réparation intégrale du préjudice mais d’une particulière mauvaise foi ; qu’il a été contraint d’assigner M. [P], le faisant revenir dans la cause, pour obtenir cette information et démontrer au tribunal la manœuvre frauduleuse de la demanderesse ; que Mme [Y] a vendu son bien le 11 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que dans l’hypothèse où il serait condamné à quelque titre que ce soit, M. [P] lui devrait sa garantie dans la mesure où il est seul et unique responsable des désordres affectant l’appartement. Enfin, il soutient avoir souscrit, par contrat en date du

30 septembre 2002, une assurance « Multirisque immeuble », auprès

de la compagnie AXA COURTAGE IARD MUTUELLE et être bien fondé, compte tenu des conditions générales et particulières de celle-ci, à solliciter l’actionnement de sa garantie assurantielle et, dès lors, à invoquer la condamnation de la compagnie AXA COURTAGE IARD MUTUELLE à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mai 2023, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

A titre principal :

— déclarer Mme [Y] mal fondée en ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— l’en débouter purement et simplement ;

En conséquence,

— déclarer sans objet l’appel en garantie dirigée à son encontre,

Subsidiairement,

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel en garantie,

— l’en débouter purement et simplement.

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Francis CAPDEVILA, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD fait valoir qu’alors qu’aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires par l’expert, ce dernier a cru devoir dépasser le cadre de sa mission et suggérer, pour ne pas dire imposer, à la copropriété des travaux d’ensemble destinés à améliorer les qualités énergétiques du bâtiment ; que, pour séduisantes qu’elles soient, ces recommandations sont hors sujet dans la mesure où il s’agit ici de dommages purement éventuels qui ne peuvent donner lieu à une quelconque condamnation du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité implique non seulement une faute mais également un dommage actuel, direct et certain.

S’agissant de sa garantie, il indique que dans l’hypothèse peu probable où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue, la garantie dégâts des eaux ne pourrait être mobilisée dès lors que les phénomènes de condensation et de moisissures ne sont pas la conséquence de fuites ou d’infiltrations ; qu’en outre ces désordres n’ont aucun caractère accidentel ou aléatoire et résultent, sinon d’un défaut d’entretien, du moins d’une absence de rénovation énergétique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 décembre 2023, M. [P] demande au tribunal de :

— le déclarer bien fondé en ses demandes et l’y recevoir,

En conséquence,

— condamner Mme [Y] à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées au profit du syndicat des copropriétaires,

— condamner Mme [Y] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement sur le fondement des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M. [P] fait valoir qu’il a indemnisé Mme [Y] à hauteur de 58.000 euros dans le cadre d’un protocole transactionnel ; que, sauf à devoir le relever de toute condamnation en exécution du protocole transactionnel afin de lui garantir une exécution loyale et de bonne foi, elle ne saurait maintenir des demandes pour lesquelles elle a été indemnisée à l’égard du syndicat des copropriétaires ; que toute décision contraire serait un enrichissement sans cause.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 janvier 2025. Le tribunal a invité les parties à faire connaître leurs observations sur la recevabilité de l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance opposée par le syndicat des copropriétaires à Mme [Y].

Par note en délibéré reçue le 10 janvier 2025, Mme [Y] fait notamment valoir que le syndicat des copropriétaires n’ayant pas initié d’incident de procédure devant le juge de la mise en état pour soulever la nullité de l’assignation, sa demande devra être déclarée irrecevable.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’exception de nullité opposée par le syndicat des copropriétaires à Mme [Y]

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance […]”

Il résulte de l’article 73 du même code que “Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.”

En l’espèce, le moyen présenté par le syndicat des copropriétaires consistant à solliciter du tribunal qu’il “prononce à titre principal la nullité de l’assignation délivrée par Mme [Y] [à son encontre et] à titre subsidiaire la nullité de la demande de condamnation sous astreinte dirigée [à son encontre]” constitue une exception de nullité au regard du texte précité.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, cette exception de nullité relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et, faute d’avoir été soulevée devant ce magistrat, doit être déclarée irrecevable.

Sur la production aux débats du protocole transactionnel conclu entre

M. [P] et Mme [Y]

Il résulte de l’article 1103 du code civil que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Mme [Y] sollicite de voir écarter des débats le protocole transactionnel conclu avec M. [P] le 24 juin 2022, et versé aux débats par M. [P], au motif que ce dernier comporterait une clause de confidentialité.

Force est de constater que ledit protocole transactionnel ne comporte aucune clause de confidentialité, de sorte que Mme [Y] sera déboutée de sa demande.

Sur les désordres, leur étendue et leur origine

Les désordres sont décrits en pages 13 et 14 du rapport d’expertise judiciaire en date du 25 octobre 2021 rendu par M. [H] [W]. Ils consistent en des désordres d’humidité affectant l’appartement de Mme [Y]. Le rapport précise qu'“il s’agit d’une invasion de disques de moisissure sur tous les points de dissipations thermiques préférentiels, c’est-à-dire dans les cueillies donnant sur l’extérieur avec retour sur les murs en refend et aux points de pénétration (passage de gaines verticales). Allant jusqu’à engendrer des coulures verticales au niveau de la ventilation haute des WC, et dans les angles extérieurs côté pignon. Ces coulures naissent au plafond et coulent jusqu’aux plinthes. […] L’appartement est envahi de colonies de moisissures.”

Les désordres s’étendent sur toute la longueur des cueillies, dans les angles sortants et la gaine de ventilation haute des WC, sur la moitié du plafond de la salle de bains, soit 14,39m2 de surface moisie sur un appartement de 5 pièces de 106,92m2 (page 14 du rapport d’expertise).

S’agissant de la cause des désordres, il résulte du rapport qu'“entre 2009 et fin 2010, M. [P] a remplacé les menuiseries extérieures par de plus performantes et réalisé l’isolation des parois froides en façade ; condensant ainsi une autre partie de l’humidité de l’air vers le plafond qui n’était pas isolé. Et qui ne l’est toujours pas.

Le haut des murs, en contact avec le plafond froid, devient aussi un point de condensation, ainsi que les murs en retour. Ces angles sont des points de dissipations thermiques préférentiels et profitent moins de la convection de l’air qui sèche les surfaces.

On notera que les deux chambres du fond, les WC et la salle de bains sont plaquées au pignon de l’immeuble et que ce sont ces pièces les plus touchées.”

Le rapport conclut “concernant les imputabilités […] :

* Maitrise d’œuvre : 80 %

* Plâtrerie : 10 % au titre du devoir de conseil

* Menuiseries extérieures : 10 % au titre du devoir de conseil

Ce qui donne : – -

* Monsieur [L] [P] : 80 + 10 = 90%

* VEXIN OUVERTURES : 10%”

Il en résulte que l’expert a considéré que les désordres apparus dans l’appartement de Mme [Y] avaient en totalité pour origine les travaux effectués par M. [P] en 2009 et 2010. C’est d’ailleurs sur le fondement de ces conclusions d’expertise que M. [P] et Mme [Y] ont conclu un protocole transactionnel le 24 juin 2022, aux termes duquel M. [P] s’est engagé à verser à la demanderesse une indemnité transactionnelle globale et définitive de 58.000 euros.

En contrepartie, Mme [Y] a consenti à “renoncer à ses plus amples demandes, fins et à toutes réclamations se rapportant à l’acquisition du Bien immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 9], à l’encontre de M. [P], et ce, sans remettre en cause les demandes formées par Mme [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son syndic dans le cadre de la procédure actuellement en cours.”

Sur l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son dernier alinéa que : “[le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

En l’espèce, les désordres n’ont pas pour origine des parties communes, mais uniquement, comme rappelé ci-dessus, les travaux effectués par M. [P] sur des parties privatives (murs intérieurs et fenêtres).

Dans ces conditions, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée.

Le fait que l’expert ait préconisé que le syndicat des copropriétaires fasse procéder à la réalisation de divers travaux ne saurait suffire à justifier d’engager la responsabilité de ce dernier. L’expert relève d’ailleurs clairement, en page 11 du rapport, que “Ce n’est pas la conception originelle de l’immeuble qui est à l’origine des désordres, mais les modifications ultérieures apportées par

M. [P]” et indique en page 12 que “les copropriétaires ont dû avoir le sentiment d’être mis devant le fait accompli de devoir faire des travaux suite aux impérities de M. [P]. C’est la modification des caractéristiques thermiques des différentes parois qui est la cause de l’explosion des moisissures. L’obstruction des ventilations a aussi participé au sinistre”.

La demanderesse souligne le fait que la société REALBA, missionnée le

10 janvier 2018 par le syndic pour recherche de fuite et diagnostic d’étanchéité de terrasse à la suite de l’apparition de moisissures dans l’appartement de Mme [Y], a conclu “Nous sommes en présence d’une terrasse étanchée sans isolation thermique, favorisant lors des variations de températures, l’apparition de moisissures, résultant des phénomènes de condensation.

Pour pallier ces désordres, seul l’apport d’isolant thermique sera à prévoir lors du renouvellement de l’étanchéité”. Toutefois, cela n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire et à démontrer que les désordres ont pour origine les parties communes.

Il sera à cet égard relevé que l’entreprise REALBA n’a pas, contrairement à l’expert judiciaire, procédé à des investigations complètes, mais s’est cantonnée à effectuer des sondages du complexe étanche au niveau de la toiture terrasse située au-dessus de l’appartement de Mme [Y], les sondages n’ayant d’ailleurs révélé aucune présence d’humidité.

Le syndicat des copropriétaires verse en outre aux débats un courrier de la société ISOBAC en date du 17 avril 2018, sollicitée par le syndic pour établir un devis d’isolation thermique de la terrasse, aux termes duquel “En présence de Monsieur [N] et sur ses indications, nous avons procédé à la réalisation d’un sondage en partie courante de l’étanchéité, au-dessus du seul logement apparemment concerné par un phénomène de pont thermique.

Le sondage n’a pas révélé de présence d’humidité sous le complexe.

Compte-tenu du bon état général de l’étanchéité des terrasses, il ne semble pas nécessaire de procéder à la réfection de l’ensemble des terrasses, estimée à environ 55.000 euros HT”.

En tout état de cause, force est de constater que Mme [Y] a maintenu, malgré son indemnisation à hauteur de 58.000 euros par

M. [P], un certain nombre de demandes de même montant ou de montant supérieur à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Mme [Y] a en effet abandonné ses demandes relatives :

— au préjudice lié à la libération des lieux pour la réfection des embellissements (chiffré à 800 euros dans l’assignation),

— au coût des travaux estimés dans son appartement (17.641,80 euros dans l’assignation),

— aux frais de déménagement et de garde meubles (2.950 euros dans l’assignation)

— aux des frais de location (3.600 euros dans l’assignation),

soit un total de 24.991, 80 euros.

Elle a toutefois maintenu ses demandes relatives :

— au préjudice de jouissance (chiffré provisoirement à la somme de

38.880 euros dans l’assignation et à 42.028,96 euros dans ses dernières conclusions),

— au préjudice physique et moral (chiffré à 10.000 euros dans l’assignation et à 15.000 euros dans ses dernières conclusions),

— au coût du purificateur d’air qu’elle a dû acquérir (364,99 euros, somme inchangée),

outre ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Comme le soulève à bon droit M. [P], et dans la mesure où les désordres fondant ses demandes indemnitaires ont une origine unique, l’indemnisation de Mme [Y] par le syndicat des copropriétaires pour l’intégralité de ces demandes constituerait un enrichissement sans cause compte tenu de l’indemnité forfaitaire qui lui a été allouée dans le cadre du protocole d’accord transactionnel conclu le 24 juin 2022.

Mme [Y] sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les appels en garantie de M. [P] et la société AXA FRANCE IARD par le syndicat des copropriétaires, et l’appel en garantie de Mme [Y] par M. [P] au titre de l’exécution loyale et de bonne foi du protocole transactionnel sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que, Mme [Y] étant déboutée de ses prétentions, l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer.

Mme [Y] sera en outre déboutée de sa demande tendant au remboursement du montant des frais de procédure d’expertise mis à sa charge par le syndicat des copropriétaires au titre des appels de fonds dont elle s’est acquittée.

Mme [Y], qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer, sur ce même fondement, la somme de 2.000 euros à M. [P] et la somme de 2.000 euros à la société AXA FRANCE IARD.

Mme [Y] sera en outre condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Francis CAPDEVILA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare irrecevable l’exception de nullité opposée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Localité 7] [Localité 16] sise [Adresse 4] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice à Mme [J] [Y] ;

Déboute Mme [J] [Y] de sa demande tendant à voir écarter des débats le protocole transactionnel conclu le 24 juin 2022 ;

Déboute Mme [J] [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Localité 7] [Localité 16] sise [Adresse 4] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Déboute Mme [J] [Y] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Localité 7] [Localité 16] sise [Adresse 4] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [Y] à payer à M. [L], [F], [D] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [Y] à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Francis CAPDEVILA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY